加強房地產經營財務管理，推動企業非鋼產業創效

牛向英/安陽鋼鐵集團有限責任公司財務部

加強房地產經營財務管理，推動企業非鋼產業創效

牛向英/安陽鋼鐵集團有限責任公司財務部

筆者本人所在單位為一家大型國有鋼鐵企業的房地產公司。當前鋼鐵行業面臨“寒冬”，企業競爭愈加慘烈。“一業為主，適度多元”，大力促進房地產業非鋼產業發展，增強企業“抗寒”能力，提高房地產經營創效能力，意義更加突顯。而主動適應房地產企業經營要求，遵循資本營運規律，積極研究房地產企業財務活動，提高財務管理組織、預測、決策、計劃手段的有效性，認真查找現行財務管理過程中存在的問題，提出并建議改進措施，意義也更加突顯。

房地產企業；財務管理

一、引言

房地產經營在本企業中屬于非鋼產業，與工業會計及財務管理迥然有別。2004年成立房地產公司，財務管理部門應運而生。相較于集團公司其他產業和部門，房地產業在其發展和經營階段之前就需要得到政府機構的相關審批，且不同的階段所對應的業務來往對象也不同。我所在的財務管理部門，其職責也就是對房地產經營資本進行效益管理，幫助公司有效控制經營風險，并達到利潤最大化的目的。然而，在實際工作中，財務管理工作也遇到了一些障礙和問題，經營中也還存在一些財務風險和漏洞，時刻威脅著公司經營安全。

二、目前企業房地產經營財務管理存在的問題

1.財務管理意識不強且財務制度存在缺陷。房地產經營的財務管理意識不強，簡單地將財務管理工作等同于填制憑證、登記會計賬簿和賬務處理等基礎性工作，經常忽略財務管理的其他重要作用。有些財務管理人員在工作中僅憑個人工作經驗、主觀意識，對于企業資金的籌集、配置及使用缺乏較完善和配套的計劃，這在一定程度上導致了房地產經營的風險。同時，雖然公司已經建立了相應的財務制度，但有些財務制度缺乏科學性，制度流于形式，在財務管理操作中工作人員的主觀臆斷性強，企業總體的財務管理戰略不夠清晰，造成資金管理不當，使其經營活動陷入被動。對財務管理工作的重視度低導致會計數據的真實性、客觀性和可靠性很難得到保證。

2.資金管理存在風險。所在房地產公司的發展過程中，由于公司屬于集團下的子公司，財務決策權在上級，對外融資受限，資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房地產經營的投資規模。這就導致了公司不可能在同一時間進行多個項目。由于自身的資金存量有限，一般是等前一個項目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項目的配套設施或后期建設，抑或投資建設另一個項目。而對于一些拆遷項目，由于拆遷的過程較長，而且當中會有各類的不可預見的補償問題，開發資金的管理也存在著風險。由此可見，在這期間公司需要的資金量是比較大的，而且回收期很長，因此在投資過程中公司一直都承擔著較大的風險。

3.融資渠道單一。在房地產企業的經營管理中，資金是核心部分。資金是一個企業生產經營的基本。同樣，籌集資金也是房地產企業不得不面對的一個大難題和大考驗，資金籌集的多了，就能生產出利潤更高的產品；相反的，如果不能籌集到足夠的資金，那么項目就不能順利的進行下去。由于房地產的投資大部分都面臨著投資資金多、周期長、風險大的問題，企業的融資壓力也由此增大。一個房地產企業要開發一個項目單靠企業自身內部的資金是遠遠不夠的，這時銀行貸款成為了公司的首選。然而，隨著國家陸續出臺了一些市場調控措施，企業從銀行貸款門檻的越來越高，手續越來越復雜，銀行融資的監管也越來越嚴格，從銀行貸款越來越難。除此之外，鋼鐵主業經營艱難，負債激增，無法為我們的地產經營“輸血”。加之政府不斷出臺措施，抑制房地產業過快增長，民間資本見好就收，知難而退，挫傷了地產融資的熱情。種種原因，導致房地產經營資金不足，嚴重影響公司自身發展。

4.財務人員素質偏低。目前一些財務工作人員尚缺乏較為先進的財務管理理念，財務管理業務技能還不夠高，導致了企業財務管理工作還經常處于一種無章無序和混亂的狀態。這種不佳現狀在很大程度上是由于財務管理工作人員的素質偏低造成的。同時，財務人員素質偏低導致房地產經營財務管理的職能與作用無法充分發揮，加之其融資方式少，融資能力弱，財務風險驟然間變大。

5.房地產企業經營者對財務管理工作的認識不高，在以鋼鐵為主業的企業里，對房地產業經營精通的專業人員本來就少，主要經營者也都是上級任命的，專業知識參差不齊，理解認識良莠有別，尤其對運用財務管理手段提高企業運營效益的觀念差別更大。這也導致財務管理工作開展起來難度加大，作用有限。

三、強化房地產企業財務管理的措施

1.集團公司和房地產公司要提高對財務管理重要性的認識并健全企業內部財務管理制度。不論是企業的領導層還是普通的財務工作人員，都要從根本上認識到強化企業財務管理工作對于房地產公司生存和發展的現實意義。要樹立先進的財務管理理念，切實做好公司日常的財務管理工作，逐步提高財務管理工作在生產經營活動中的地位，加大對內部財務管理工作的創新力度，充分發揮財務管理在整個公司經營管理中的重要作用；強化公司財務管理部門及財務工作人員的責任性，要切實實現權責的有效統一，以保障在公司的整個生產經營活動中財務管理工作的有序進行。要健全公司內部的財務管理制度。一是公司財務管理部門應主動根據企業開發項目及本公司的業務特點，從制度角度上具體規定公司內部關系到財務管理事務的各個方面內容，要重新修訂和規定財務管理工作的流程和標準，要切實實現房地產公司各項財務管理活動的制度化和規范化，從源頭上杜絕房地產公司財務管理工作的無序化和混亂，降低其經營風險。二是在規定和完善房地產公司內部相關財務管理制度的同時，要時刻注意與公司內部的其他相關管理制度的制定和完善。三是采取有效措施切實保證房地產公司內部財務管理制度的權威性和嚴肅性，保證公司內部財務管理制度的有效落實，要形成以房地產公司財務管理制度為主對其經濟行為進行約束，真正做到依制度辦事。

2.拓寬融資渠道。房地產開發是資金密集度較高、綜合性和關聯性都比較高的經濟活動。一般建設一個項目要投入大量的資金，如果不借助于拓寬融資渠道，建設項目將難以進行。公司應通過控制建設項目的開發結構和節奏來進行資金的優化配置，減少資金鏈壓力，降低公司的籌資成本和籌資難度。在籌集資金方面要注重財務費用的控制，應尋找能夠降低利息費用的有效途徑，可以考慮適當增加應付賬款等方面的融資渠道，并要選擇利息費用較低的籌資方式。

3.優化公司資金結構，加強成本控制。房地產項目不同于其他，建設周期較長，需要的資金也相對較多。而不同的資金結構給公司帶來的資金成本、費用和風險也各不相同。因此，通過優化公司資金結構，加強成本控制是非常重要的。資金成本對公司在進行項目評估，最后決定有重要作用，對項目更要進行動態評估，通過有效合理的手段優化公司的資金結構。優化了資金結構，所需的成本及承擔的風險也會隨之降低。

4.做好投資決策分析。投資決策可以說是房地產項目開發的第一步，關系到項目成敗乃至公司的生存。因此，應當充分重視項目可行性研究，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率、市場情況等做細致全面的分析。同時，投資決策分析應當結合公司自身乃至集團的發展戰略，從項目的定位、資本結構、開發周期等方面分析是否符合公司發展戰略，是否是最有利于實現公司發展目標，從而選擇對公司的最優項目。因此，應當建立起一套完整的投資決策及分析的內部控制程序，切實將投資決策落到實處。

5.不斷的提高公司財務人員的管理水平。公司應更加重視對本企業財務人員的繼續教育和人力資源開發工作，通過加大對本公司財務人員的繼續教育力度，切實強化公司財會人員的專業操作技能和進一步提高財務管理水平，從而促進財會人員綜合業務素質的提高。

總之，財務管理工作是整個房地產公司工作的重中之重，應加強整個公司對財務管理工作的重視，加大財務相關可行性的系統研究力度，建立和完善公司的財務管理制度體系，并有效地提高財務人員的專業素質和管理水平，讓房地產這一行業能夠更健康快速地發展。同時，本文通過對國有企業發展房地產等非鋼產業，在加強財務管理工作方面的研究和探討，希望對其他類似更多的國有鋼鐵走出困境，經營創效提供參考。

[1]孫艷平，張帆：房地產企業財務管理中的問題與對策[J].合作經濟與科技.2012.

[2]張敏：房地產企業財務管理中存在的問題及優化措施探討[J].企業研究.2013.