淺談物業管理企業的應收賬款管理

方芳/沈陽錦聯地產公司

淺談物業管理企業的應收賬款管理

方芳/沈陽錦聯地產公司

物業管理是物業管理公司接受物業產權人、使用人的委托，對其所有和居住的房屋、設備和相關環境進行管理、養護、無惡意、并為全體業主提供多層次全方位的服務。伴隨著房地產行業的發展，物業管理行業也隨之興起。作為房地產行業重要組成部分的物業管理企業，近年來發展迅速，一些問題也開始顯現，其中物業費收繳率不高，企業應收賬款占流動資產的比率過高尤為明顯。在面臨越來越激烈的市場經濟競爭，如何降低企業經營風險，加強企業應收賬款管理，提高資金使用效率是一個非?，F實和迫切需要解決的問題。本文從應收賬款產生的原因及其給企業帶來的影響展開論題，并就所存在的問題提出相應的改進措施，以期提高應收賬款的收繳率，降低企業經營風險，為企業決策提供有益的幫助。

物業管理企業；應收賬款管理

所謂“物業管理費”是指物業產權人或使用人為得到物業管理服務而支付的費用。它包括：物業管理企業員工工資及福利費；公用設備、設施的維修養護費；清潔費；保安費；綠化費；辦公費；固定資產折舊費；稅金；利潤。目前，隨著國家相關法律法規的不斷完善，市場競爭的日益激烈，給物業管理公司帶來了良好的機遇和巨大的挑戰。由于物業管理在我國的起步較晚，在其發展的過程中產生了不少問題，其中一個較為突出的問題就是物業管理收費難。物業管理企業普遍存在的應收賬款占流動資產的比率過高，增加了企業的經營風險。如何規范企業財務應收賬款管理，降低企業經營風險，提高資金使用效率，建立以服務業主為導向的運作機制，理順內外工作關系，拓展盈利模式，增強核心競爭力，是所有物業管理公司都要面臨的重大課題。

一、應收賬款產生的原因及對企業的影響

應收賬款是企業對外銷售產品、提供勞務等業務而應向購貨方、接受勞務的單位或個人收取的款項。物業公司作為一個社會化企業，其企業性質決定了其在為社會提供服務的同時以獲取合理利潤為目的，而對于一個依賴物業管理費為唯一支柱收入的物業公司來講，物業管理費的收繳率將在很大程度上決定了物業公司的生存和發展。影響一個項目物業管理費收繳的幾個主要因素：

（1）工程質量，即開發時期項目的整體建設水平：如屋面墻體、陽臺、門窗、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大。對此，業主不去找開發商進行交涉處理，認為開發、物業是一家，把一切怨氣撒向物業公司，一旦解決不了，就不交物業管理費；

（2）服務質量，即物業公司的整體服務管理水平：服務標準不明晰，缺乏統一規范的服務標準一直是物管行業存在的問題。服務合同在服務標準方面往往沒有明確約定，服務內容和質量標準沒有銜接起來，提供哪些服務便容易成為泛泛而談，起不到規范雙方行為，明辨爭議的效果，一旦產生爭議，就很難協調，引發了業主與企業的對立。目前的狀況是企業對在合同中能明確的內容、標準也盡量規避。客觀地說，提供服務是企業的義務，這些內容約定不明，短期內確實對企業比較有利，但從長期看，企業的服務水平沒有提高，并且在實際工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，業主就會對物業服務不滿意，對物業公司產生意見，矛盾糾紛增多，最終造成了企業應收賬款逐年增加；

（3）客戶的綜合素質：業主消費觀念的問題，認為購房是一種投資行為，沒有認識到物業服務是一種消費行為，在繳費時找各種理由拒繳；或將業主違規裝修等問題歸結到物業公司不作為，也拒交費。

以上三種主要因素決定了物業公司不可避免的要有應收賬款的產生。對于企業來講加強應收賬款管理并不意味著企業不能擁有應收賬款，而是應將其控制在一定的合理范圍內，進而妥善解決應收賬款對企業的以下影響：

1.對企業經營的正面影響。

（1）現階段物業公司多數為開發商組建的企業，與開發公司有著千絲萬縷的聯系。在存在工程質量的前提下，允許應收賬款的存在有利于緩解業主與開發商的矛盾沖突，利于開發商與物業全局的把控。

（2）應收賬款的存在，有利于物業管理企業發現自身存在的管理問題，不斷提高服務管理水平。隨著收繳率由低到高的變化，也見證了企業核心競爭力的提高

2.對企業經營的負面影響。

（1）壞賬損失成本增加。欠費官司穩贏確難打，對于拖欠物業管理費這樣小標的額的官司，法院仍然要按照標準的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業管理公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執行難的問題依然存在。不打官司又不能單獨停止服務，致使個別業主一直拖欠，勢必造成壞賬損失。

（2）對企業營業周期有影響。營業周期即從物業公司提供服務支出直至收回管理費為止的這段時間。不合理的應收賬款的存在，延長了營業周期，影響了企業資金循環，使大量的流動資金沉淀在非正常經營環節上，致使企業資金短缺，嚴重時會影響工資的發放和工程維修用品及保潔消耗品等正常經營所需物品的購買，破壞企業正常的經營。

（3）夸大企業經營成果，增加了稅金墊付支出。依據2009年1月1日實行“營業稅暫行條例”第十二條：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天”。在權責發生制的要求下，只要物業管理企業同業主簽訂了服務合同，約定了物業企業收取管理費收入的時間，即使業主欠費，收入仍需要確認，這勢必產生沒有現金流入的賬上利潤的增加，無形中夸大了營業利潤，并最終產生營業稅金上繳及年內所得稅的預繳，企業不得不用有限的流動資金來墊付各種稅費，加速了企業現金的流出。使原本資金緊張的物業企業更雪上加霜。另一方面，壞賬確認不及時，給企業造成虛增資產的假象。

（4）降低企業的資金使用效率。提高了資金的機會成本。物業管理公司除了基本的物業管理服務外還可以利用自身服務社區的優勢，創辦自己的家政服務公司，從事房屋維修、管道維修、室內裝飾、園林綠化等工作，通過增加服務項目來提高自己的收入等。但大量不合理的應收賬款的占用，使物業公司無力拓展投資新項目，增加企業的收入來源，或面對新的投資項目只能采取銀行借款的方式解決，增加了企業的資金成本。

二、加強應收賬款管理的意義

（一）加強應收賬款管理，及時收回物業費，是補償耗費、保證物業管理正常經營的基本前提。

物業管理費收入是物業管理企業主要收入來源。加強應收賬款的管理，及時足額收回物業費收入，才能維持工程及清潔成本、人員工資及稅金支出，才能保證企業正常經營運轉。是企業生存的根本保障。

（二）加強應收賬款管理，有利于加速資金周轉，提高資金的利用效果和企業的經濟效益

及時收回應收賬款，可使企業靈活地進行資金調度，發展優勢項目，爭取有利的商機；強化應收賬款管理，可以減少壞賬損失，減少企業經營費用，降低經營風險，提高企業的經濟效益。

（三）加強應收賬款管理，及時收回物業管理費是實現利潤、分配利潤的必要條件

只有及時收回物業費，企業才能真正實現盈利，才能及時、足額的繳納稅金，償還借款，依法分配利潤，從而增強企業活力。

三、解決辦法

1.加強企業內部控制并建立預警機制財務部門應定期對應收賬款的回收情況、賬齡等情況進行分析，編制一定期間的欠費分析表及分析資料，交管理部門。利用比率、比較、趨勢、結構等分析方法，分析逾期債權的壞賬風險及對財務狀況的影響，以便確定壞賬處理和當前的收費策略。

2.提高物業管理企業的管理服務水平。 通過對欠費原因的分析，理出針對企業服務方面存在的瑕疵和矛盾，有針對性的提高目前急需改善和解決的管理問題。將服務內容質量化標準化。

3.確定科學的收費機制和收費模式

采取應收賬款跟蹤管理服務。從服務開始到收費賬期到期日前，保持與業主的經常聯系，提醒物業費到期日，催促付款，可以發現日常管理上存在的問題和糾紛，及時作出相應的對策，維護物業公司與業主的良好關系。

物業提供服務的企業是單一的主體，享受服務的是分散的業主主體。單獨的業主不交費不會中斷物業服務，“搭車消費”現象就十分嚴重。因此，物業公司可以對業主進行細分，根據他們的特點采取差不同的收費機制和模式。例如可以從繳費習慣角度出發，可以將客戶分為以下四種情況：

①享受服務就自動繳費的客戶；

②享受服務，但需要提醒才繳費的客戶；

③享受服務，但需要多次提醒才繳費的客戶；

④享受服務，提醒多次也不繳費的客戶。

對于第一種客戶，是我們的優良客戶，我們要關注他們的服務需求的變化，及時滿足他們需求上的變化。

對于第二、三種客戶：作為物業公司的客服人員，要按照繳費周期適時提醒客戶，確保其能按時繳納物業費。

對于第四種客戶，要對客戶的欠費原因進行細分，針對不同的客戶采取個性化措施：

a.房屋質量問題；要通過溝通了解客戶的真正損失，代表客戶（或陪同客戶）與開發公司進行談判，最大限度地保證客戶的利益不受或少受損失。

b.服務瑕疵；對于客戶個性化需求及物業服務中出現的瑕疵，物業公司要以實事求是的態度對待并采取積極有效的措施及時處理，以消除客戶的不滿情緒。

c.收費流程方面：及時調整客戶反應的收費流程方面的問題，對客戶在繳費過程中出現的問題，要協助客戶積極地想辦法。

㈤建立預防性措施，加大預收的比例。在通過全面提高物業管理水平的前提下，加大物業管理費的預收比例，確保資金安全。

總之，從財務管理的角度來看，加強應收物業管理費的管理工作，爭取收繳率達到100%，是保證物業服務公司順利經營，穩步發展的必要條件。

[1]李清祖：強化企業應收賬賬款的日常管理[J].商業會計,2005（7）.

[2]袁秀蘭：當前企業應收賬款管理的現狀與對策[J].會計之友，2005（5）.

[3]中華人民共和國國務院令第540號【中華人民共和國營業稅暫行條例】.