珠海市房地產(chǎn)市場情況分析研究

梁靜瑜LIANG Jing-yu

（桂林電子科技大學，桂林 541004）

（Guilin University of Electronic Technology，Guilin 541004，China）

0 引言

2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資較2012年大幅增長16.4%，占GDP 比重小幅上升，但仍處于較高比重水平，房地產(chǎn)對整體GDP 貢獻越來越大。2013年珠海市場需求戰(zhàn)敗調(diào)控，需求浴火重生，整體市場成交火熱。2014年之后，雙限政策范圍將擴大，并且房產(chǎn)稅也加試行，2014年成交量有所下降。

1 土地市場基本情況

2013年土地成交93 宗，相比2012年增加了66%；總土地規(guī)模491.89 萬m2，同比下降了10.73%。2013年土地總供應102 宗，同比上升52.2%；總推地規(guī)模587.29 萬m2，同比上升29%；前三季度較為平均，四季度稍有爆發(fā)之勢，占全年規(guī)模36.6%。2013年全年土地成交93 宗，其中第四季度成交宗數(shù)占整體的40%，規(guī)模占43.7%。相比2012年，2013年西區(qū)土地成交規(guī)模下降幅度較大，主要工業(yè)用地減少供應，橫琴異軍突起，成交規(guī)模漲幅最大。2013年橫琴成交地王頻出，主要以口岸服務區(qū)、十字門商務服務區(qū)的綜合用地成交為主。2013年成交宗數(shù)以工業(yè)用地最高，35 宗占38%，成交規(guī)模以商住用地最大，142.39 平米占29.4%，其中綜合用地成交亦有所增加。2013年成交商/住性質(zhì)用地18 宗，總土地規(guī)模142.39 萬m2，其中第四季度成交規(guī)模比重41.9%。2013年高溢價與高流拍并存，溢價率波動較大，但基本保持在較高水平；政策慢慢淡化，橫琴逐漸開發(fā)，更多外地房企愿意進入珠海拍地，競爭比較激烈，容易產(chǎn)出溢價較高地塊。

2013年土地總成交總數(shù)同比下降23.2%；全年仍以工業(yè)用地為主，第4 季度商/住用地成交大爆發(fā)。2013年土地供應同比上升52.2%，且供應集中在第四季度，規(guī)模占36.6%；土地成交93 宗，相比2012年上升了66%，總土地規(guī)模491.89 萬m2，同比上升10.7%。2013年全市成交宗數(shù)最高為工業(yè)用地，占整體38%，規(guī)模最大為商住用地，站整體29.4%；成交規(guī)模同比西區(qū)與市區(qū)均有下降，但橫琴今年地塊有大幅度提高，成交規(guī)模同比增加66.5%，橫琴開發(fā)及關注熱情最高。2013年一級土地市場整體呈現(xiàn)“高流拍、高溢價”；橫琴成為土地供應及及成交的熱點。2014年土地預算收入目標較2013年平穩(wěn)增長，且橫琴發(fā)展熱度在2014年將得以延續(xù)，預計2014年珠海土地市場仍將較為活躍，特別是橫琴片區(qū)。

2 住宅商品房市場基本情況

2013年主城區(qū)新增房源約12228 套，同比增加23.8%；總規(guī)模154.81 萬m2，同比增加38.3%，新增供應恢復歷年中位水平。2013年主城區(qū)新增房源同比大幅增加，全年供應波動較大。2013年珠海沒有進一步調(diào)控樓市，之前被壓抑的改善及部分剛需需求得到集中釋放，2013年銷售規(guī)模，自08年6年以來首次突破300 萬m2，達到歷史最高位。2013年成交價格穩(wěn)中有升，全市商品住宅均價12440 元/m2，商品房成交規(guī)模342.25 萬m2，全年波動上揚，全年市場表現(xiàn)較為活躍，預計2014年量價穩(wěn)步攀升。2013年新推面市房源約13813 套，同比大幅上漲248%；開盤當日平均解籌率48.27%，同比上升12.47%；今年整體開盤當日消化率一路走高，市場明顯回暖。2013年珠海市區(qū)網(wǎng)簽共7917 套，網(wǎng)簽面積98.38 萬m2；今年上半年穩(wěn)步增長，7月到達頂峰后快速下滑，下半年11月跌至谷底后年末大幅反彈。項目網(wǎng)簽排行榜：2013年市區(qū)有網(wǎng)簽的項目共46 個，共7917 套，華發(fā)占總套數(shù)16.58%；平均個盤年均網(wǎng)簽172 套。2013年末整體存量17842 套環(huán)比小幅增加4.3%，兩端戶型存量增加，中間段戶型存量均有不同程度下降。2013年末網(wǎng)簽存量17842 套，庫存同比小幅增加。180m2以上，60m2以下兩端戶型環(huán)比激增，分別增加29.97%、23.61%；中間各戶型存量均有不同程度的減少；本月庫存各面積段表現(xiàn)比較平均，中間段戶型存量較其他戶型少。

2013年1月至12月累計去化率為63.89%，同比下降11.41%，環(huán)比下降1.22%，去化率保持在中等偏上水平。各區(qū)存量去化：去化期約12 個月的區(qū)域有唐家、吉大，這兩區(qū)域表現(xiàn)為去化慢；去化期小于6 個月的有前山、南灣、斗門、金灣，表現(xiàn)為新貨進入頻繁，消化速度快。2014年供應分析：2014年總供應量約357.75 萬m2，其中市區(qū)占56.43%，西區(qū)占43.57%；根據(jù)2013年的消化進度估算，2014年總供應量去化期約13.4 個月。2014年各區(qū)域成交量最為活躍的區(qū)域金灣區(qū)占成交量32.4%；其次是斗門區(qū)，比重為18.4%；區(qū)域平均銷售最高為前山，達627 套/項目，共有4 個項目整年超越1000 套。

3 商業(yè)地產(chǎn)基本情況

近年，隨著橫琴大開發(fā)、港珠澳大橋、十字門商務區(qū)的落成，對于珠海來說將是一個利好聲音，同時也預示著珠海商業(yè)地產(chǎn)的春天即將來臨。據(jù)粗略統(tǒng)計，近兩年珠海以年均2-3 萬平米的商業(yè)體出現(xiàn)。隨著幾大綜合體的落成，珠海的商業(yè)地產(chǎn)于2013年迎來大跨越。目前珠海寫字樓每年的銷售量約在2.5-3 萬平米之間，隨著橫琴新區(qū)和十字門中央商務區(qū)開發(fā)建設的實施，珠海未來寫字樓市場將進入上行通道。

從政策層面來說，珠海對未來商業(yè)的規(guī)劃比較明晰，特別是從近期的拍地來看，商業(yè)用地規(guī)模比較大，給人的感覺就是商業(yè)地產(chǎn)的前景較為明朗。另外，珠海作為沿海城市，旅游資源比較豐富，這將對未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有著重要的拉動。

4 珠海房地產(chǎn)市場總結(jié)

①政策：抑制投資需求，剛需主導市場。“投資需求受抑，剛性需求回歸”成為2013年樓市調(diào)控的重點，在“雙限”的調(diào)控大綱之下，伴隨針對性調(diào)控。盡管中央重申“國五條”調(diào)控內(nèi)容，珠海仍未對此政策有執(zhí)行的決意，全年政策走勢較為寬松，有利于剛需市場發(fā)展。

②價格：低開高走，全年價格穩(wěn)步上升。全年樓市價格低開高走，除年中淡季稍有回落外全年均表現(xiàn)穩(wěn)步上漲，價格同比2012年增長，整體市場回暖、需求釋放與價格增長有不言而喻的淵源。

③成交：整體活躍，集中爆發(fā)，全年成交活躍，剛需主導市場；上半年成交量緩慢上揚，下半年集中爆發(fā)，尤其以金九銀十及11月最為集中，2013年全年成交量同比正增長。

④客戶：大戶積壓，投資及剛需同時釋放，剛需占主導“投資”及“剛需”同時的得到釋放，“港珠澳大橋”、“橫琴”等利好建設刺激需求進一步釋放，珠海外需及內(nèi)需市場增大，市場信心大增，市場仍然由剛需作主導。

⑤局勢：年初走勢平穩(wěn)，下半年波瀾壯闊。2013年樓市逐漸由“調(diào)控”中走出，經(jīng)過一系列的微調(diào)、回暖，從走勢平穩(wěn)到波瀾壯闊，整體市場走勢下半年集中井噴，市場明朗走勢有望延續(xù)到2014年。

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