我國開征物業稅的相關問題探究

●魏京余 宗念軍

我國開征物業稅的相關問題探究

●魏京余 宗念軍

物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年繳納一定的稅款。從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。目前，世界上大多數市場化程度較高的國家都對房地產征收物業稅，并以財產的持有作為課稅前提，以財產的價值為計稅依據。依據國際慣例，物業稅多屬于地方稅，是國家財政的一種重要來源。在我國開征物業稅的呼聲越來越高的大背景下，本文結合我國現有的房地產稅收制度，分析在我國開征物業稅的意義以及面臨的主要問題。

一、我國現有的房地產稅收制度回顧

房地產稅收制度是國家調節房地產各個利益主體之間經濟利益關系的主要手段，通過對房地產的價值或者收益進行課稅，達到調節經濟利益關系的目的。在我國現有的房地產稅收制度下，存在著房地產流轉稅和保有稅兩大類。房地產流轉稅是指在房地產的權利發生轉移時向相關當事人征收的稅類，如契稅、營業稅、印花稅等；房地產保有稅是對納稅人在某一個時點或者時期所擁有的房地產課征的稅收，如房產稅、城鎮土地使用稅等。這樣的制度安排看似合理，但在征收過程中存在著一些比較突出的問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）流通環節稅負重，保有環節稅負輕

在我國目前的房地產稅收制度中，涉及房地產業的稅收項目很多，然而這些稅收項目在結構上分布很不合理，在房地產流通環節征收的稅負很重，但在房地產保有環節征收的稅負較輕，產生了很多消極影響。比如，房地產保有環節稅負輕，助長了房地產的投機行為，造成了土地的閑置和浪費；房地產流通環節的稅負較重，滋生了土地隱形交易，造成了比較嚴重的逃稅現象。房地產流通環節和保有環節稅負的不均衡使得房地產更多地流向保有者的手中，不僅破壞了稅收調節收入分配差距的功能，而且影響了稀缺土地資源的正常流通和合理使用。

（二）存在重復課稅問題

我國目前房地產稅收制度存在的重復課稅問題主要有兩方面：一是土地增值稅和企業所得稅的重復征收，二是房產稅與城鎮土地使用稅的重復征收。我國在計算征收土地增值稅時，計稅依據是房地產轉讓收入減除允許扣除項目金額后的余額，即納稅人在房地產轉讓行為中獲得的增值額，實際上具有利潤的性質。然而，該增值額在繳納土地增值稅后還要計入企業收入繳納企業所得稅，從而存在重復征收的現象。此外，自我國土地有償使用后，房產稅與城鎮土地使用稅也存在一定程度的重復征收。

（三）計稅依據不合理

在我國目前的房地產稅收制度中，城鎮土地使用稅的計稅依據是土地的實際使用面積。該計稅依據是在生產率低下、土地使用收益差別不明顯的大環境下設置的。隨著我國經濟的發展，土地使用收益的差別日益明顯，而且土地資源的稀缺性特征逐漸凸顯，土地資源自然增值的速度加快。如果仍然使用土地面積而不是土地價值作為計稅依據的話，土地使用稅將無法發揮調節稅收級差收入的作用。此外，房產稅的計稅依據是房產原值即房產的建造價值，也使得房產稅缺乏彈性，造成不同時期建造的房產的稅負不公，從而削弱了房產稅的調節功能。

二、我國開征物業稅的現實意義

不論是政府從稅源的角度來考慮，還是納稅人從稅負的角度來考慮，都需要關注物業稅開征的意義。因此，有必要根據我國現實的社會經濟環境來分析物業稅在我國開征的現實意義。

（一）籌集地方政府的稅收收入

從征管的角度來說，物業稅開征的重要意義是籌集地方政府的稅收收入，尤其在稅制結構調整的大背景下，地方政府應該考慮物業稅在滿足地方稅源方面所起的重要作用。財政部財政科學研究所所長賈康認為，物業稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財政管理體制的完善，它能給中國分稅分級財政體系提供一個極有綜合正面效應的支柱財源。物業稅如果能夠被地方政府所掌控，就能改變“以土地批租生財”的短期開發模式，抑制非理性的投資，增加房地產在保有環節帶來的長期穩定的稅收收入。

由于房地產具有天然不可移動的特征，并且與地方的政治和經濟發展密切相關，與房地產有關的稅收一般被劃歸為地方稅。隨著經濟的發展，房地產的價值不斷遞增，如果物業稅的計稅基礎是建立在房地產價值的基礎上，那么物業稅也必然會隨之增加，能為地方政府帶來一部分房地產的增值收益，從而改變地方政府“以土地批租生財”的短期行為，抑制非理性的投資，增加房地產在保有環節帶來的長期穩定的稅收收入。

（二）調節收入的分配

當前我國的收入分配問題比較尖銳，初次收入分配的不平等只能依賴收入的再分配，而收入再分配的手段主要集中在稅收的調節作用上。利用稅收調節收入分配僅僅依靠調節個人所得稅是不夠的。依據國際慣例，財產稅調節收入分配的功能是所得稅在調節收入分配上的重要補充。而在我國目前的稅收制度下，財產稅中的遺產稅尚未開征，而房產稅的稅額又非常小，其調節收入分配的功能實際上可以忽略不計。因此，從這點來看，我國稅制的設計需要在調節收入分配上做出改進。從開征物業稅方面來講，可以將個人的自用普通住房納入優惠范圍，并且對特殊的高檔豪華住宅使用累進稅率。當占有的房地產資源越多，稅率越高，占有過多的社會資源的納稅人承擔的稅負越高，繳納的稅收越多。這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題，從而達到調節收入分配的目的。

（三）優化房地產資源的配置

根據有關數據顯示，我國商品房空置面積較高，房產資源大量閑置，而迫使這些閑置房產資源重新流入市場得以合理利用的最有效的方式就是提高房地產保有環節的稅負，降低房地產流轉環節的稅負。開征物業稅實際上調整了房地產流通環節和保有環節的稅負，防止了土地和房屋的占用成本過高，使得房地產資源流轉到能夠得以更加有效利用的人手中，從而優化了房地產資源的合理配置。

三、我國開征物業稅面臨的主要問題

（一）開征物業稅能否為地方政府提供合理的財政資源

首先，以世界上其他國家的實踐數據為依據，分析物業稅對各國國家財政收入的貢獻。以發達國家為例，物業稅在地方政府財政收入中的比重情況見表1。

從表1中可以看出，發達國家物業稅在地方政府財政收入中的比重相對較高，而發展中國家物業稅在地方政府財政收入中的比重相對較低，不同國家之間的差異也比較大。當然，除了經濟市場化發展水平的影響因素外，各國的經濟體制和政治制度的影響也比較大。總之，可以認為物業稅在滿足地方政府財政收入方面具有一定的支撐作用，但是，并不能因此認為地方政府的財政收入可以完全依賴物業稅。

然后，結合我國的情況進行具體分析。我國各省房產稅占地方政府財政收入的比重情況見表2。

表1 世界主要國家物業稅占地方政府財政收入的比重情況

表2 我國不同省份物業稅占地方財政收入的比重情況

從我國的情況來看，在對我國的幾個主要省份進行調查后發現，物業稅占地方政府財政收入的比重普遍較低，沒有超過10%，這與世界上發展中國家物業稅占地方政府財政收入比重的平均水平相比存在一定的差距，與發達國家物業稅占地方政府財政收入比重之間的差距更大。這就從另一個側面反映出，在我國目前的房地產稅征收情況下，物業稅的稅負不能滿足地方政府的財政收入。已有的研究表明，一個國家的經濟發展水平、房地產市場的發展水平和市場化程度、稅率的高低、財產評估的技術以及免稅政策等因素均會影響到物業稅對國家財政收入的貢獻。而我國在實施“營改增”稅制改革后，地方政府的財政收入在一定程度上可能會有所減少，那么物業稅能否為地方政府的財政收入提供一定的資源支持，成為我國在開征物業稅之前需要考慮的首要問題。

（二）如何確定物業稅課稅的理論基礎

國家在開征一項稅收時，一定要有理有據。由于房地產財產的特殊性，房產和地產具有不可分離的特征，使得在征收物業稅時不像其他稅種的征收那么簡單。那么，究竟要對房屋和土地分別征收還是一起征收？根據國際慣例，物業稅的征收依據主要有三種：一是只對土地進行評估，如烏克蘭和肯尼亞；二是只對建筑物進行評估，如坦桑尼亞；三是對土地和建筑物一起進行評估，如加拿大、德國、日本、英國、美國等大多數發達國家。當然，在以上這些國家中，大多數國家的土地都是私有的，而我國的土地是屬于國家所有的。在這樣的體制下，如何建立物業稅的評估基礎是一個既重要又艱難的問題。

（三）物業稅稅基的確定：房地產如何評估

實際上，在物業稅的征收中，稅基的評估是關鍵環節，它包括稅基的選擇和稅基的評估技術兩個方面的主要問題。這兩個問題是物業稅得以順利實行的重要保證和前提，也是制約房產稅發展的技術難題和核心問題。

關于稅基的選擇，不同國家根據自身的不同狀況，一般有四種選擇：面積、位置價值、市場價值和租金價值。但是，這幾種選擇各有優缺點：按面積確定稅基容易測量，記錄的數據也相對穩定，但是由于房地產的價值還受到位置、質量等因素的影響，按面積確定稅基可能有失公允；按位置價值確定稅基保留了按面積確定稅基的優點，同時又考慮了位置因素，但是沒有考慮位置因素之外的其他因素，并沒有絕對消除不公平問題；按租金價值確定稅基與按市場價值確定稅基均能夠考慮到多種因素的影響，因此被大多數發達國家所使用，如美國、加拿大、英國、德國、西班牙、新加坡和香港等。而本文認為采用哪種方式來確定稅基，除了與經濟發展水平和市場化程度因素有關外，還與一個國家的稅收征管水平相關，我國在開征物業稅確定稅基時也應當充分考慮到這些因素的影響。

關于稅基的評估技術，比較常見的物業價值評估方法主要有三種：市場比較法、重置成本法和收益法。市場比較法是利用與目標物業相似的可比物業的市場價值，對目標物業的市場價值進行評估的方法。該方法由于主觀估計較少，評估所得價值最接近不動產當前的市場價值，因此適用于不動產市場化程度較高的國家，這樣容易獲得相關的可比的銷售數據。重置成本法是利用被評估物業的理想市場替代物的土地和建筑的總成本估算物業市場價值的方法。該方法以建造成本為依據，受房地產繁榮和蕭條的影響較小，可以用于評估特殊資產。收益法是建立在現值基礎上的一種評估方法，被評估的價值等于未來預期收益用一個恰當的資本化率進行貼現的總價值。這種方法在租賃數據充分的前提下能夠簡化評估的工作量，充分揭示不動產的經濟價值，并且受不動產市場波動的影響較小。考慮到我國開征物業稅需要進行批量評估時可能遇到的問題，本文認為在我國采用市場比較法需要花費較大的成本搜集房地產交易的數據信息，增加了評估難度。我國土地市場交易的市場化程度不高，進行土地估值有一定的難度，這是采用重置成本法可能遇到的問題；同時，建筑材料價格的大幅度波動也是采用重置成本法進行評估的制約因素。而采用未來收益法也有一定的難度，如大部分城市的租賃數據未得到有效監控、城市之間的發展不均衡等因素也會為估計凈收益帶來一定的難度。

總之，開征物業稅不僅僅是一種新稅種的開征，更大程度上是我國稅收體制的一項改革，是一個較大的系統工程。本文僅提出了重點關注的三個主要問題，對于其他問題，如哪一級政府應當對物業稅的評估負責、如何使納稅人相信物業稅的稅制是公平的等問題都需要在今后進行深入的研究。■

（作者單位：山東省莒縣財政局）