淺析房地產企業籌資風險及控制措施

薛強

摘 要：近年來，中國房地產企業取得飛速發展，房地產企業具有投資周期長、投資規模大等特點。中國房地產大規模建設需要高額的資金投入，房地產企業的投資與開發過程中，除了企業的自有資本金之外，主要依賴債務融資。對房地產企業的融資現狀進行分析，并提出如何完善中國房地產企業的融資策略，加強房地產企業的融資風險規避，通過系統性的融資策略的實施和融資風險控制體系的完善，緩解房地產企業的債務壓力，提高企業融資效率，降低企業融資成本，促進房地產企業的健康發展。

關鍵詞：房地產企業；融資風險；問題；對策

中圖分類號：F830 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）07-0146-02

引言

近年來，房地產企業迎來了中國城鎮化建設和房地產行業的大發展大繁榮時期，這對房地產企業而言是十分難得的機遇。當前，房地產企業依舊面臨巨大的資金需求。房地產企業為了籌集資金，在進行企業投融資的過程中，存在許多的問題和風險，制約了企業的融資效率提升，造成企業巨大的融資成本，給房地產企業的健康發展帶來巨大的危害和隱患。同時，由于國家對于房地產行業進行調控，從融資、稅收方面對房地產發展進行了一定程度的“擠壓”，這就使得房地產市場受到了諸多的制約。本文通過對當前房地產企業的債務融資的現狀進行分析，探討房地產企業如何應對債務融資所存在的風險，建立風險預警機制和財務風險防范控制系統，探索多元化的房地產開發融資渠道，促進房地產企業的持續經營和發展壯大。

一、房地產企業融資現狀及其存在的問題

（一）融資渠道單一

近年來，房地產企業的建設資金的主要來源是銀行貸款和其他借款，銀行貸款多是具有短期貸款行政，商業銀行的貸款多是中短期的貸款，但是房地產項目開發多是長期經營，周期性較長，因此，房地產企業缺乏長期穩定的資金來源，嚴重制約了企業融資能力，帶來巨大的流動性風險。近年來，隨著政府貨幣政策的收緊，對房地產企業債務融資的監管力度加大，傳統的債務融資渠道變得十分艱難。過多地依賴于銀行貸款借貸融資，導致房地產企業的市場化融資程度低，房地產企業對資本市場的利用程度不夠，難以滿足房地產企業融資能力的提升和建設規模的擴大的需求。導致房地產企業缺乏長期穩定的資金來源。

（二）融資結構不合理

融資結構是反映企業的債務和股權之間的比例關系，融資結構對企業的償債能力和再融資能力具有很大的決定權。通常而言，企業的負債率不應該高于50%，企業的長期負債與短期負債也應該達到一個合理可控的比例。但是，目前房地產企業的負債率已經高達60%以上，嚴重超過合理線，另外，企業的長期負債造成企業的財務成本不斷增加。財務成本的不斷增加嚴重制約了房地產企業的發展能力提升。融資結構的不合理，給房地產企業造成巨大的財務風險。

（三）中小房地產企業非正規融資渠道占據主導地位

在房地產行業當中，中小房地產企業由于缺乏資信級別，企業缺乏抵押資產，企業的融資成本過高等因素，制約了企業的銀行貸款的活動。許多中小房地產企業的融資方式轉向民間借貸，采用許多非正規的融資渠道獲得企業的建設資金。非正規渠道一般是通過小貸公司、民間借貸、短期拆借等方式，通過高額利息來維持企業運轉。但很明顯，房地產開發項目往往都持續數月，大的項目或者還會持續數年。短期的資金來源是不能與長期的資金需求匹配的，否則帶來的風險極大。非正規的融資渠道占據企業的主導地位，給企業的融資帶來巨大的風險，一旦房地產存在滯銷情況，會帶來企業資金的周轉問題，造成資金鏈斷裂，使企業出現資不抵債的嚴重財務問題。

（四）融資受調控與政策影響較大

隨著中國城市化進程和城鎮住房制度改革的不斷深入，前些年，中國房地產市場出現了“過熱”的現象，國家出臺了多項支持房地產發展的產業政策和信貸政策，無論是開發貸款，還是個人按揭貸款，均受到了一些限制。這樣給房地產企業的資金安排帶來了很多限制，而這些政策方面的風險是企業難以預見和控制的。房地產業是一個資金高度密集型行業，開發一個房地產項目需要大量的資金，其投資資金數額巨大、投資回收期長的特點決定了在其發展過程中必須得到金融業的支持才能有持續健康的發展。這種政策上的風險，給很多開發企業特別是中小房地產企業帶來的影響是巨大的。

二、房地產企業債務融資風險規避的思考

（一）拓展融資渠道

近年來，中國在房地產企業的投融資方面做出了積極探索，嘗試多元化投資形式，推動房地產企業的投融資的市場化操作，吸引資本進入房地產建設投資領域，拓寬房地產開發的籌資渠道，吸引戰略投資者加大房地產開發的投資，積極吸引包括境外資本在內的各類社會資本，實現中國房地產企業的融資的多元化。如充分利用銀行貸款、債券融資、房地產產業投資基金、房地產信托、上市融資、租賃融資等。目前一些具有實力的開發商在境外上市，也是拓展融資渠道的重要思路。

（二）科學合理地安排融資結構

房地產企業在經營的過程中無論其資金多雄厚，其資金終究是有限的。因此，企業必須進行科學的財務管理，積極地采取負債經營的方式，利用好財務杠桿，擴大企業的投資規模，但是企業在進行負債經營的時候，必須充分考慮企業的財務風險。房地產項目投資具有投資期限長、投資規模大、投資回報率等特點。房地產企業的融資多屬于長期債務，因此，企業必須對自身的資產負債結構進行充分的衡量，保證企業的財務風險得到有效控制。利用企業的資產負債率指標，科學的衡量自身的償債能力以及再借債能力。當前，房地產企業的負債占資產的比例高達60%以上，企業的負債比例過高，對企業的經營和投資具有巨大風險隱患。企業在利用自有資本金的同時，利用部分資本金用于償還企業貸款的本息。其次，企業可以利用債務重組的方式進行資產的償還債務，當前，中國房地產企業的投資規模十分巨大，房地產企業可以在保證自身償還能力前提下，通過降低企業資產負債率，合理的調整企業的融資結構，促進房地產企業的融資風險的降低。endprint

（三）強化房地產企業債務融資的風險意識

房地產企業的快速發展和債務融資的不斷增加，給房地產企業帶來巨大的融資風險。房地產事業的快速發展是在社會主義市場經濟條件下推進的，因此，房地產企業的發展必須應對內外部環境的復雜變化，保證房地產建設成果與預期目標的相一致。當前房地產建設投資規模擴大和技術要求越來越高，給企業帶來巨大的財務風險、技術風險以及安全隱患。因此，房地產企業在債務融資的過程中必須提高風險意識，對企業融資的風險進行科學的評估，正確地看待債務融資風險，理性地預防風險的發生并采取積極的措施應對融資風險，從而有效地提高債務融資的正效應，降低債務融資的負效應。

房地產企業在加強投融資改革，推動多元化融資方案的過程中，企業應該加強對資本市場、法律和政策環境以及風險環境的充分認識，積極適應內外部的環境的變化，因為這些會給房地產企業經營帶來巨大的市場風險。因此，房地產企業在進行投融資體制改革的同時，應該注重企業財務風險分析預警機制的建立和完善，從而對防范和控制房地產企業的融資風險發揮關鍵作用。首先，企業應該建立和完善融資風險控制流程。加強對房地產企業投資、借貸、擔保等重大財務事項的審批程序，建立房地產企業財務風險管理制度，加強對融資風險的識別、評價以及監督，建立有效的融資風險處理機制，對企業的融資風險進行專項審計。其次，構建房地產企業融資風險預警的指標體系，對房地產企業的資產和融資風險進行有效控制，提高風險的預警和控制，從而消除企業融資風險。再次，企業應該實施全局性的融資風險控制體系，加強對企業的融資風險和財務風險的分析預警，建立融資信息和項目業務信息的一體化，保證企業籌資管理的規范化和高效化，促進企業資金管理和控制的有效性，加強對房地產企業資金的全面管理和監督，提高融資效率。

（四）推進投融資改革，實施多元化融資方案

為了降低房地產企業的債務融資的風險，房地產企業應該科學部署推進投融資體制的改革，實施多元化的企業融資方案，有效地吸納多方資金，實施房地產企業融資的方式多元化，采用多種融資工具的有效組合，從而有效地改革房地產企業的資本結構，提高企業的融資效率降低企業的融資成本。在房地產開發的實際操作過程中，企業應該結合項目具體情況，混合搭配多種融資方案，通過改善房地產企業的投融資環境，積極培育適合房地產企業進行股權融資和債務融資的市場化融資主體，進而推動房地產企業融資效率的提升，降低企業融資成本，實施多元化融資方案，能夠有效規避企業融資風險。

結束語

資金是企業的“血液”，是企業賴以生存和發展的首要經濟資源。從歷史上來看，若干的企業破產，不是不能盈利，而是缺乏足夠的資金來維持運營。房地產作為資金密集型行業，對于資金的需求更加迫切，合理地組織資金、安排資金更加重要。基于中國房地產發展的實際情況，房地產開發與金融的關系極為緊密，短平快的操作模式對融資要求極高。為了解決房地產企業的融資風險問題，房地產企業應該完善自身的融資風險管理，加強對投融資體制的改革，創造良好的房地產投融資環境，建立市場化、多元化的融資渠道。提高對資本市場的利用效率，選擇合適的融資組合。房地產企業在融資的過程中，應該遵循市場規律，積極主動地轉變經營方式和投資方式，提高房地產企業融資效率，降低企業的融資成本，規避企業融資風險，促進房地產企業持續經營和健康發展。

參考文獻：

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[3] 李素紅，周維升，陳立文.房地產開發企業融資風險的研究現狀與展望[J].企業經濟，2010，（1）.[責任編輯 吳明宇]endprint