城鎮國有土地制度、土地投資與城鎮經濟發展

曾 偉

（1.深圳大學中國特區經濟研究中心，廣東 深圳 518060；2.昆明學院經濟學院，云南 昆明 650214）

城鎮國有土地制度、土地投資與城鎮經濟發展

曾 偉1，2

（1.深圳大學中國特區經濟研究中心，廣東 深圳 518060；2.昆明學院經濟學院，云南 昆明 650214）

研究目的：考察城鎮國有土地制度如何影響微觀城鎮用地主體的土地投資行為，進而影響城鎮經濟發展。研究方法：基于一個發展的兩時期投資決策模型進行理論探究。研究結果：（1）具有“穩定性制度預期”的城鎮國有土地制度能吸引微觀城鎮用地主體的土地投資，進而促進城鎮經濟發展；（2）在不完全市場條件下，隨著城鎮后工業經濟的發展，殘缺的城鎮國有土地制度將導致微觀城鎮用地主體對其土地投資的“后悔效應”, 進而對城鎮經濟發展帶來不利影響。研究結論：以城鎮國有土地市場化改革為指向，完善中國城鎮國有土地制度對吸引城鎮土地投資存在直接且積極的心理預期影響，也將有利于促進城鎮經濟的發展。

土地經濟；城鎮國有土地制度；土地投資；城鎮經濟發展

1 引言

上世紀80年代以來中國城鎮國有土地制度改革的一個顯著特征就是城鎮土地使用權的有償化[1]。以城市土地國家所有為前提的城鎮國有土地制度為改善中國地方政府的財政狀況，促進城鎮基礎設施建設以及提升城鎮經濟的整體發展水平都發揮了重要的作用[2]。然而，隨著制度改革的紅利被釋放，制度的弊端也日益顯現[3]。這些弊端不僅使制度本身存在較大的“不穩定預期”，而且也對城鎮土地市場的自由交易產生種種限制。鑒于此，本文基于一個兩階段決策模型，通過考察城鎮國有土地制度對 “城鎮居民”土地投資行為的預期影響，從“制度穩定預期”和“后悔效應”兩個方面分析闡釋城鎮國有土地制度對城鎮土地投資以及城鎮經濟發展存在的影響。

盡管從經驗實證的直接分析城鎮國有土地制度對城鎮經濟發展的影響并不困難，但做出理論化解釋卻是一個難題。鑒于此，本文將“土地投資”作為中間研究變量，考察城鎮國有土地制度對其影響，再根據土地投資與城鎮經濟發展之間的直接正相關關系①無論從“城市增長邊界”思想發展而來的“精明增長”理論，還是被西方學者普遍認可的城鎮土地集約化利用和再開發理論，都充分肯定了土地投資增長促進城鎮經濟發展。，闡釋城鎮國有土地制度如何影響城鎮經濟發展。大量文獻證明可通過考察土地制度對微觀經濟主體資源配置及其配置效率的影響，說明土地制度如何影響土地投資[4-8]。本文與白斯理等的研究相近，差別在于他們考察農村土地制度對農業投資及農業經濟發展的影響[9]，而本文則將研究視角放在城鎮國有土地制度對土地投資及城鎮經濟發展的影響效應。

2 理論模型的構建

考慮一個面臨兩階段決策的城鎮居民②這里的“城鎮居民”既包括城鎮中的“自然人公民”也包括城鎮中的“法人公民”。，第一階段占有的土地數量為T，并決定單位城鎮土地的投資量為k。假設每單位城鎮土地的投資成本相同，那么土地投資的總成本應為T·（ηk），其中（ηk）為一個嚴格凸的增函數。

進一步假設在第一階段結束時，政府部門對城鎮土地重新分配調整的概率為1 -φ。如果重新分配調整發生，那么假設城鎮土地交易者在每單位城鎮土地上的投資將由城市的平均投資水平決定；如果重新分配調整未發生則城鎮土地交易者的土地投資水平仍為k。在第二階段，城鎮土地交易者通過購買或讓渡城鎮土地的方式調整其土地擁有量。分別用Td和Ts表示購買和讓渡的城鎮土地數量，并假設讓渡城鎮土地將隨之帶走前一期的土地投資量k；而購買城鎮土地則相應取得出讓者的投資，假設它等于全部城鎮土地出讓者的平均投資水平，用s代表③為了簡化后文的數理推演和證明，假設所有投資的折舊率均為零。。p代表由市場均衡決定的城鎮土地價格。假設城鎮土地市場是不完善的，購買和出讓單位城鎮土地分別存在rd和rs的交易費用。因此，城鎮土地購買者的實際支付應為p + rd，而城鎮土地出讓者的實際利得應為p-rs。

假設土地投資都是附著在城鎮土地之上，量化這一投資的方法是將投入視為城鎮土地和附著其上的單位投資的乘積，即將總投資K視為投入。對于城鎮土地自足者K應等于k1T，對于城鎮土地購買者應等于k1T+，對于城鎮土地出讓者則等于k1T-k1Ts。若假設生產函數為A（fK）， A（A＞0）代表技術水平，用以衡量生產效率； （f·）為嚴格遞增的凹函數，且滿足（f0） = 0，f′（ 0）=∞。為體現土地投資提高城鎮土地的邊際產出水平，假設任意K均滿足）＞0，進一步假定T與A在｛（T, A）|TL≤T≤TH,AL≤A≤AH｝的區間內服從正態分布。

首先從第二階段開始求解。第二階段中k1是給定的，代表性城鎮土地交易者通過選擇恰當的Td和Ts實現其利潤最大化。

顯然式3和式4的等號不能同時成立，這意味著城鎮土地交易者不會同時購買和讓渡土地。土地自足時的土地邊際產出為f′（ K）=f′（ kZT），其中為kZ自足的城鎮土地交易者的投資強度。據此可根據土地持有量T和技術水平A識別不同的城鎮土地交易者。具體可劃歸為3種類型：

對于一個城鎮土地購買者或者出讓者而言，當式3和式4的等號成立，則滿足：

式6和式7中，kd和ks分別為城鎮土地購買者和出讓者的土地投資強度，并且根據這兩式可得到Td和Ts的函數表達式Td=Td（A, T, kd,, p）和Ts=Ts（A, T, ks, p ）。不難得出如果一個城鎮土地交易者在第一期的土地投資較大，就無需購買許多城鎮土地，并且由于第一期較高的土地投資使其占有的城鎮土地邊際產出水平較高，因此同樣不愿意讓渡已有的城鎮土地。而如果其他城鎮土地交易者對城鎮土地的投資較多，比較而言，這一城鎮土地交易者將更加愿意購買城鎮土地。上述3類城鎮土地交易者的利潤函數可表述為一般形式：（k1, A, p ）。

回到第一期的問題。城鎮土地擁有者面臨的問題為：

其一階條件為：

3 “制度穩定預期”的影響分析

3.1 直接效應分析

3.2 間接效應分析

可以看出， Ad和As隨p的提高而增加，因為當p提高，更多城鎮土地交易者愿意售讓土地，而愿意購買城鎮土地的交易者將會減少；Ad和As隨φ的增加而減少，表明城鎮國有土地制度的穩定預期將增加城鎮土地購買者數量并減少出讓者數量。進一步考察城鎮國有土地的“制度穩定預期”對其價格的影響。根據前文的假設，城鎮土地的供求函數可表述為：

由于Td對φ的導數大于0，而Ts對φ的導數小于0，因此更穩定的城鎮國有土地制度預期將帶來更高的城鎮土地均衡價格。

根據上述分析可知，城鎮國有土地的“制度穩定預期”將會形成不斷增長的城鎮土地需求，并在自由競爭的市場中形成穩定的土地投資，這將有利于促進城鎮經濟發展。

4 “后悔效應”的影響分析

4.1 基本假設

為了研究的需要，這里將“城鎮土地交易者”具體化為一個用地企業，并假設其可利用的總勞動力數量（以勞動時間衡量）為Γ，而其獲得城鎮土地數量為TH。并假設在兩時期內，用地企業所雇傭勞動力將分別用于3個領域：一是與城鎮土地相關的生產領域，所分配的勞動力數量為Γτ；二是與城鎮土地無關的管理領域，所分配的勞動力數量為Γ?；三是與城鎮土地弱相關的經濟領域，如資本經營領域，所分配的勞動力數量為Γζ。且上述全部企業活動的經濟收益分別為F（ K, Tτ, Γτ）、μ）和ζ· Γs。其中K為土地投資；Tτ為使用的土地數量；F（·）為規模報酬不變的生產函數。企業運營管理的收益函數為μ），且μ(·)滿足μ′（·）＞0，μ″（·）＞0。假設用地企業已知第一期在資本運營領域中所需的勞動力數量，但第二期中所需的勞動力數量則由=+γ決定，其中γ是在第二期開始時，資本運營領域可能的“機會沖擊”。在城市后工業化經濟發展的背景下，參數γ＞0且分布區間為［0］，概率密度函數為φ（ γ| ε）。其中ε代表資本運營領域的一個整體發展前景，較高的ε值意味著更好的發展前景，即，其中Φ為φ所對應的累積密度函數。

為避開城鎮土地增值帶來的投資激勵問題，這里假設城鎮土地出讓者向用地企業提供一個折扣αk·k1，其中k1是用地企業在單位城鎮土地上的投資，αk為一個折扣率。

假設用地企業對所獲城鎮土地具有當期行為權和剩余索取權。M代表用地企業對城鎮土地的交易權，M值越大意味著城鎮國有土地制度中關于土地自由交易的限制將越小。可將這種自由交易限制定義為每單位交易土地上施加的一個額外成本，它是關于M的函數，且（M）＜0。假設購買城鎮土地的額外成本為ΛI（ M）且ΛI′（M）＜0，當城鎮土地價格pt給定，則出讓TC單位城鎮土地的凈回報為TC·［pt-ΛC（M）］，而購買TI單位城鎮土地的全部成本為TI·［pt+ΛI（M）］。假設用地企業預期第一期的城鎮土地交易將延續至將來，期間除存在土地交易自由限制外，還或將面臨城鎮國有土地的“制度不穩定預期”。假定用地企業面臨城鎮土地重新分配的沖擊①盡管現實經濟中這種沖擊發生的概率是較低的，但至少在城鎮化加速發展的時期，城鎮土地利用結構會隨城市化的快速發展而出現相對比較頻繁的調整，這種調整將有可能對城鎮居民帶來土地重新分配的沖擊。時，它將失去之前擁有的城鎮土地，土地投資也隨之喪失。若S代表城鎮國有土地的“ 制度穩定預期”水平，那么發生重新分配沖擊的概率為α(S)，且α′（S ）＜0。

4.2 第一期的最優化問題

如果用地企業面臨城鎮國有土地的“制度不穩定預期”和資本運營領域的“機會沖擊”均成立，則其在第一期面臨的投資產出問題可以表述為：

其一階條件為：

假設存在規模報酬不變，F（ K1,,）可寫為·f（ k1,），k和ι分別代表單位城鎮土地的勞動力和資本投入密集度。?=μ′［Γ-+）］刻畫了勞動力的內生影子價格；為第一期土地投資在第二期的預期影子價格，它由“重新分配沖擊”和“機會沖擊”的聯合分布所決定，具體地：

4.3 “后悔效應”分析

假設用地企業在第二期決策之前存在“機會沖擊”γ，那么如果用地企業在第一期的土地實現自足，資本運營領域存在的更大獲利機會會使其在第二期讓渡土地的概率增加，讓渡價格為。其中代表第一期單位城鎮土地上的最優投資量，λk=fk,）代表用地企業土地投資的邊際產出。當不存在“重新分配沖擊”時，第一期土地自足企業在第二期的選擇問題可表述為：

當用地企業面臨一個既定的城鎮土地價格時，城鎮土地市場將存在惟一的要素密集度，此時與企業土地稟賦和“機會沖擊”無關，據此可進一步表述為：

由式21可得：

這意味著土地投資的期望影子價格將隨企業所獲城鎮土地數量的增加而降低，因此如果用地企業擁有較多城鎮土地，那么它將減少單位面積上的土地投資，從而降低城鎮土地的利用效率，對城鎮經濟的長期發展帶來不利影響。

而根據dfk(（ γ）,）＜0不難得出：

其代表了用地企業對其第一期土地投資的“后悔效應”。隨著城市后工業經濟的發展，用地企業在第二期傾向在非傳統經濟領域投入更多有效勞動，這將使第一期的土地投資不能被充分利用，因而用地企業會對其第一期的土地投資感到“后悔”。進一步對式22和式23式求微分，可推知從制度上降低對城鎮土地交易的自由限制時，“后悔效應”的影響將會降低。

5 研究結論與政策建議

本文研究發現：（1）城鎮國有土地的“制度穩定性預期”將帶來更多土地投資，從而提高城鎮土地的集約化利用效率，提升城鎮土地對城鎮經濟發展的貢獻水平。（2）城鎮國有土地的“制度穩定預期”將使單位城鎮土地面積上的資本投資增加，促進城鎮土地的集約化利用，進而有利于實現城鎮經濟的長期可持續發展。（3）在城市后工業經濟不斷發展的背景下， “制度非穩定預期”和來自非傳統經濟領域的“機會沖擊”會帶來用地企業的“后悔效應”。這一效應導致企業減少未來土地投資，降低城鎮土地利用效率，阻礙城鎮經濟的長期可持續發展。但如果減少制度對土地自由交易的限制，后悔效應帶來的未來土地投資減少將得到部分彌補。

根據上述結論，本文認為：（1）應進一步建立健全中國城鎮國有土地制度，使城鎮居民尤其是城鎮法人公民具有更為“穩定”的城鎮國有土地制度預期。同時，應減少短期性城鎮國有土地政策調整，盡可能保證政策連續性。（2）應放開地方政府對城鎮國有土地出讓的行政審批限制，打破地方政府對城鎮土地一級市場的完全壟斷，通過對地方政府做出更加有效的土地行為規制，減少政府干預對城鎮土地市場產生的“制度非穩定預期”。（3）深化中國城鎮國有土地的市場化改革，解決改革進程中存在的制度非均衡性問題①在不斷深化的城鎮國有土地市場化改革中，由于中央和地方“政府意志”的目標函數偏離，使其表現出越來越顯著的“制度非均衡性”特征，盡管這在一段時期內并不會對城鎮土地的增值收益產生較大影響，但其隱含的“制度非確定性”將產生“制度非穩定預期”，這勢必對城鎮經濟的長期發展帶來不利影響。需要指出的完善城鎮國有制度并非以城鎮土地的私有化為前提，而應通過構建有效的激勵相容機制，使中央與地方以及地方與用地企業之間形成正確和有效的委托—代理關系。[10]。（4）劃清中央與地方的城鎮土地產權邊界，減少中央政府的強制性制度供給，按照激勵相容原則建立以地方政府為主體的制度供給機制，從而營造有利于促進城鎮土地投資，保持城鎮經濟長期發展的城鎮國有土地制度環境。

（References）：

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［3］蓋凱程，李俊麗. 中國城市土地市場化進程中的地方政府行為研究［J］. 財貿經濟，2009，6：121 - 126.

［4］Benjamin, D. Household composition, labor markets, labor markets, and labor demand： Testing for separation in agricultural household models［J］. Econometrica, 1992, 4（4）： 287 - 322.

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［8］Carter, Michael, Yang Yao. Local versus global tests of spearability in agricultural household model： The factor price equalization effect of land transfer right［J］. American Journal of Agricultural Economics, 2002, 84（3）：702 - 715.

［9］姚洋.土地、制度和農業發展［M］. 北京：北京大學出版社, 2004：75 - 84.

［10］曲福田，石曉平. 城市國有土地市場化配置的制度非均衡解釋［J］. 管理世界，2002，6：46 - 53.

（本文責編：郎海鷗）

Urban State-owned Land System, Land Investment and Urban Economy Development

ZENG Wei1,2
（1. China Center for Special Economic Zone Research of Shenzhen University, Shenzhen 518060, China; 2. Economic School of Kunming University, Kunming 650214, China ）

The purpose of this study is to study how the urban state-owned land system influences the land investment behaviors of the micro-level land users, and further influences the urban economic development. Method is a twoperiods investment decision model. The results prove that stable urban state-owned land system may attract urban land investment and in turn have positive effect in promoting urban economic development. Under the condition of imperfect market, with the post-industrial economic development of the town, incomplete urban state-owned land system would result in the so-called regret effects of the land users for their urban land investments, which brings out negative impacts on urban economic development. The conclusion of this paper is that perfecting the urban state-owned land system towards to market-oriented reform has the directly and actively psychological expectations to attract urban land investment and this will be beneficial to promote the development of urban economy.

land economy; urban state-owned land system; land investment; urban economy development

F301.1

A

1001-8158（2014）06-0037-07

2013-08-23

2013-10-17

國家社會科學基金項目“推進城鎮化進程中的協調性研究”（13XJL007）。

曾偉（1978-）,男，湖南湘潭人，博士后，副教授。主要研究方向為城市經濟學。E-mail:bright_jack@sina.com