上海市工業園區土地利用相對績效實證研究

李 倫，郝前進

（復旦大學國土資源經濟研究中心，上海 200433）

上海市工業園區土地利用相對績效實證研究

李 倫，郝前進

（復旦大學國土資源經濟研究中心，上海 200433）

研究目的：通過土地相對績效更合理地衡量工業土地利用效率。研究方法：利用索洛殘差法將上海市工業園區土地績效中受地理和政策差異影響的部分剔除，得到更具可比性的相對績效產出指標。研究結果：相對績效排名和絕對績效排名具有較大的差異，區位好的工業園區土地利用效率通常被高估，而區位差的工業園區土地利用效率被低估。研究結論：相對績效能更好地反映工業園區對土地生產潛力的實現情況，以達到土地績效評估的真正目的。

土地利用；工業土地；相對績效；區位差異；上海市

1 引言

在土地資源日益緊張的背景下，為識別低效利用土地，提高土地利用效率，2008年國土資源部提出開展土地集約節約利用的績效評價工作。現行的評價方法中，主要以評價指標絕對值的高低來衡量工業園區土地利用績效的優劣，例如班茂盛等[1]選用單位用地產出總量和單位用地稅費等絕對指標來反映工業園區土地利用效率，對北京高新技術產業區土地利用績效進行評價；Tan和Huang[2]也以地均產值的高低對江蘇省三個城市的電子機械設備制造業土地集約利用水平進行評價。然而，這種無視土地區位、政策差異，“一刀切”式的衡量方法是否能夠真正達到土地利用績效評價目的是值得商榷的。直接選取絕對產出指標作為土地利用效率衡量指標，相當于認為所有工業土地，不論位于哪里、何種級別，都應該具有相同的產出潛力，但土地單位產出必然受到包括地理位置、政策條件等在內的工業園區自身屬性的影響，地理位置好、政策優惠的工業園區更容易吸引優秀企業，土地生產潛力更高。從機會成本的角度看，區位條件好的工業園區也應該有更高的產出。因此，由絕對指標所體現的“絕對績效”并不能說明工業園區是否完全挖掘了其土地利用潛力，絕對單位產出較低并不能說明土地潛力的挖掘程度不足，也不能說明土地集約節約利用水平一定很低。只有剔除空間差異、政策差異等因素后的“相對產出”，才能讓所有工業園區處于同一起跑線，真正反映出實際由技術水平、集聚經濟和園區管理等因素帶來的生產效率提高，這才是體現土地潛力挖掘程度的決定因素，也是土地績效評估工作的真正目的。

2 研究方法

2.1 索洛殘差法

實現土地利用績效絕對指標向相對指標轉化，可借鑒經濟增長理論中估算全要素生產率的索洛殘差法[3]（總產出是資本投入、勞動力投入和全要素生產率的共同作用的結果，以總產出為因變量，資本投入和勞動力投入為自變量建立回歸方程，該方程的殘差即為總產出中剔除了勞動力和資本影響的全要素生產率增長），這里的全要素生產率衡量的是經濟發展過程中勞動者知識、技能的提高，管理水平的升級，制度創新等廣義技術進步帶來的生產效率增加。這與土地績效評估中剔除區位差異后，追求技術水平、集聚經濟和園區管理所帶來的土地利用效率提高具有相似的內涵[4]。將索洛殘差的相關理論應用于工業土地利用績效的區位差異剔除中主要有三步：首先以土地利用績效指標為因變量，各需要剔除的區位影響因素為自變量，擬合得到回歸方程；再將給定自變量套入模型，得出指標的預測值；最后以實際數值與預測數值之差作為相對指標進行比較。

2.2 土地利用績效剔除因素的選取

工業土地利用績效中需要被剔除的空間差異因素，主要包括地理因素和政策因素兩方面：地理位置好的工業園區，能更好地依托城市功能發展，享受城市服務功能，在招商引資上有絕對的優勢；級別高、政策好的工業園區擁有更完善的基礎設施，更優惠的財稅政策，也更有利于生產效率的提高。

2.2.1 地理因素與土地利用績效 地理因素與工業園區土地利用績效的關系，可以通過解釋地理因素對工業園區內部企業的影響來實現。根據阿隆索的競標地租理論[5]，在市場作用下，廠商選址所考慮的各種地理因素的優劣都以土地租金的形式體現了出來，租金隨著地理位置的變好而升高。只有生產效率高，利潤高的企業才有能力支付較高的租金，因而地理位置好的工業園區有更多生產率高的企業聚集。更準確地對土地績效進行評估需要對其中地理因素的影響進行剔除。地理位置優劣對企業生產的影響，可以在企業的選址策略中得以體現，包括交通條件和到市中心距離兩個方面。（1）企業傾向于將廠址選在靠近高速公路，臨近港口、火車站、機場等運輸節點的區域，因為靠近運輸節點能給工業企業帶來包括降低運輸成本和勞動力通勤成本在內的雙重好處[6]。Guimar?es等[7]在研究波多黎各工廠選址時發現廠商更傾向于選擇靠近高速公路的區位；Zheng等[8]通過對中國35個主要城市的數據研究，發現企業選擇區位時顯著傾向于靠近有港口的城市。（2）企業希望將工廠設立在靠近市中心的位置，其最直接的優勢是能夠減少運輸距離，降低運輸成本。此外，到市中心距離對企業勞動力的影響也非常大，一方面市中心集聚更高質量的勞動力，另一方面靠近市中心能夠降低勞動力通勤成本。Figueiredo等[9]的研究發現，靠近市中心能獲得商業集聚效應對廠商是很有吸引力的。Henderson和Kuncoro[10]對印度尼西亞非食品工廠的研究發現更多的工廠選址于靠近市中心的地區以降低運輸成本。

2.2.2 政策因素與土地利用績效 政策條件，如稅收優惠、土地優惠、進出口管制、產業鼓勵以及人才引入等，同樣影響著工業園區的土地利用績效。越高級別工業園區享受著更多的優惠政策和更完善的基礎設施，在一定程度上降低了企業的生產成本，提高了企業的生產效率。高等級的工業園區有著很多得天獨厚的基礎條件，對企業有很大的吸引力，但是它們一般有著更高的準入門檻，只有優秀企業可以進入，這也是高級別工業園區絕對生產效率更高的原因之一。劉重力等[11]在測算東部沿海開發區全要素生產率的研究中，也發現國家級工業園區自身的發展速度較快，但是高級別工業園區的政策優勢是政府大力投入的結果，其對生產效率的正向拉動并不能直接包括在工業園區實際土地利用績效的提高中，需要對其進行剔除。

3 實證研究

3.1 數據描述

本次研究以上海市29個市級以上（包含市級）工業園區為例，收集了各工業園區從2005—2011年的數據①數據源自《上海開發區統計年鑒》，原數據收錄了29個市級以上（包含市級）工業園區2005—2011年共7年內的188個數據。，選取變量包括園區單位土地產出、園區距離市中心距離、園區距離高速公路距離、園區是否臨水、園區是否在外環以內、園區是否國家級園區。

表1 特征變量定義Tab.1 Variable defnition

3.2 理論模型

本研究模型以土地利用績效指標中的單位土地產出為被解釋變量，自變量為工業園區的地理區位變量和政策條件變量，用函數表達式可表達為：

式1中，O為單位土地產出，Xi為地理條件特征，Ym為政策因素特征，u1為影響單位土地產出的其他特征，f（·）為待定的具體函數形式。

本文使用半對數的函數模式，結合實際回歸變量，得到具體函數形式為：

模型擬合獲得各系數后，將各工業園區區位因素變量代入模型，得到預測值：

以單位土地產出的實際值與預測值之差（實際為模型回歸殘差）作為剔除了區位因素影響之后的相對值：

3.3 回歸結果

表2 模型回歸結果Tab.2 Regression results

（1）工業園區單位土地產出受到區位因素的影響，呈現隨到市中心距離增加的負向梯度分布形態。從回歸結果來看，在其他條件不變的情況下，工業園區每遠離市中心1 km，單位土地產出平均下降2.05%，與阿隆索競租理論相契合。越靠近市中心的土地租金和勞動力成本相對較高，只有生產效率高的企業才能承擔起高昂的成本。一般高新技術等資本密集型產業對勞動力質量要求很高，而高質量的勞動力更傾向于靠近市中心生活，導致靠近市區的工業園區多被資本密集型產業占據，生產效率更高。

（2）交通可達性對工業園區單位土地產出有顯著的影響。在其他條件不變的情況下，工業園區到高速公路距離每增加1 km，單位土地平均產出下降9.51%。此外，越靠近港口的工業園區，海洋運輸越便利，單位土地的產出也越高，這與韋伯工業區位理論相一致。

（3）國家級工業園區單位土地產出明顯高于市級工業園區，主要是因為：第一，國家級工業園區與其他園區的準入條件不同，門檻較高，本身可過濾一部分生產效率較低的企業；第二，國家級園區內的基礎設施更為完善，為園區內企業提供了便利，降低了生產成本；第三，國家級園區的鼓勵政策更多，其中包括各類減免政策，人才政策和貸款政策等，一定程度上提高了企業生產效率。

3.4 工業園區相對績效與絕對績效的對比

借鑒索洛殘差法，本文對2011年工業園區單位土地產出中區位因素影響進行剔除，得到單位土地相對產出，對其大小排序得到新排名，并與原排名（單位土地絕對產出排名）比較獲得排名變化幅度，將變化幅度中上升和下降前5名的工業園區列于表3。

從單位土地相對產出是否大于0可以看出工業園區對土地的真實利用情況：相對產出大于0表示在剔除了區位因素后，工業園區通過內部企業的自身進步及管理提高，有效促進了生產率的發展，實現對土地的有效利用；而相對產出小于0則表明，該工業園區土地的生產潛力實際上仍存在可發掘的空間。剔除區位因素前后的新舊排名的變化幅度情況可以說明工業園區實際土地利用績效在絕對值評估方法下的偏離程度：排名降低越多表示該工業園區績效越被明顯高估；排名增加越多表示該工業園區績效越被明顯低估；變化幅度在0或0附近表示相對績效與絕對績效排名變化不大。

表3 上海工業園區絕對績效和相對績效排名（2011年）Tab.3 Relative ranking of land productivity (year of 2011)

根據比較結果，被過度高估的前5個工業園區依次是：外高橋保稅區、金橋出口加工區、張江高科技園區、閔行經濟技術開發區和月楊工業園區，新排名分別下降23至8名不等。分析剔除區位影響因素后的相對排名下降原因，發現這些工業園區普遍地理位置優越、交通條件便利，到市中心和高速公路的距離都遠低于平均水平；其中4個為國家級工業園區，擁有更多的政策優惠，在這些區位優勢下應該有更高的土地利用效率。再將5個工業園區根據原排名細分，有3個工業園區原排名在前5名，表明這3個工業園區只是因絕對績效高而被政府重視，實際上其相對績效并不高，政府在工業園區土地集約節約評價時應指出其不足，給予更高的生產目標；另兩個工業園區原排名不高，但仍存在較大程度的高估，表明該園區在招商引資、企業管理方面都沒有利用好土地區位的優勢，單位土地產出還有較高的提高空間。

被過度低估的前5個工業園區依次是：崇明工業園區、楓涇工業園區、富盛開發區、金山工業園區、星火開發區，新排名分別上升12至6名不等。這些工業園區距離市中心均在35 km以上，位于崇明島的崇明工業園區和富盛開發區地理劣勢更為明顯；這些工業園區只是市級園區，獲得的政策支持也不多。雖然它們實際單位土地產出較低，但是在考慮區位劣勢的情況下，土地生產潛力挖掘相對充分（土地集約節約利用水平較高）。從絕對績效上看，星火開發區和楓涇工業園區排名居中，在絕對績效評價方法中通常并不引起重視，但其通過自身各方面的努力，克服了區位條件上的不足，土地利用效率相對較高；其他3個工業園區原排名均在倒數5名內，相對績效排名提高明顯，表明園區嘗試以更好的企業技術和園區管理對其區位劣勢進行彌補，但相對生產率仍略低于0的結果也說明其土地生產潛力仍有部分挖掘空間。

4 結論與討論

傳統以單位土地絕對產出衡量工業土地利用效率的評價方法，忽略了工業園區之間的區位差異和政策差異，不能準確評價土地產出潛力的挖掘程度和土地集約節約利用水平。本文借鑒索洛殘差法，用剔除區位差異、政策差異后的相對產出來評價工業土地的績效，可以更好地展現工業園區內部通過技術提高、產業集聚和管理升級所帶來的土地產出增加，也可以更好地反映土地生產潛力的實現情況。

本文的研究結論對于政府土地管理具有一定政策含義。對于不同的工業園區，政府綜合區位差異、政策差異等多種因素，制定不同的績效目標。對于區位優勢明顯的工業園區，不能因其高產出而缺乏績效提升動力，相關部門應繼續鞭策，為其制定更高的生產目標；對于綜合區位條件不好的工業園區，不能將其絕對產出較低就視為土地利用效率較低，其相對績效可能已經較高，應進行適當鼓勵。

（References）：

［1］班茂盛，方創琳，劉曉麗，等. 北京高新技術產業區土地利用績效綜合評價［J］. 地理學報，2008，63(2)：175 - 184.

［2］Tan D, Huang X J. Influencing factors of the levels of intensive use of typical industrial land［J］. China Population, Resources and Environment, 2008, 18(3): 54 - 57.

［3］Solow R M. Technical change and the aggregate production function［J］. The Review of Economics and Statistics, 1957, 39(3): 312 -320.

［4］覃陽，呂靖. 新古典經濟增長理論中技術進步的研究綜述［J］. 華商，2008，(15)：22.

［5］Alonso W, et al. Location and land use. Toward a general theory of land rent［J］. Location and land use. Toward a general theory of land rent［M］. Cambridge: Harvard University Press, 1964.

［6］Weber A, Friedrich C J. Theory of the location of industries［M］. Chicago: University of Chicago, 1971.

［7］Guimares P, Figueiredo O, Woodward D. Agglomeration and the location of foreign direct investment in Portugal［J］. Journal of Urban Economics, 2000, 47(1): 115 - 135.

［8］Zheng S Q, Kahn M E, Liu H Y. Towards a system of open cities in China: Home prices, FDI flows and air quality in 35 major cities［J］. Regional Science and Urban Economics, 2010, 40(1): 1 - 10.

［9］Figueiredo O, Guimares P, Woodward D. Home - field advantage: location decisions of Portuguese entrepreneurs［J］. Journal of Urban Economics, 2002, 52(2): 341 - 361.

［10］Henderson J V, Kuncoro A. Industrial centralization in Indonesia［J］. The World Bank Economic Review, 1996, 10(3): 513 - 540.

［11］劉重力，付斌，李慰. 我國東部沿海城市國家級開發區間全要素生產率比較研究——基于數據包絡方法的分析［J］.中國城市經濟，2010，（10）：64 - 65.

（本文責編：仲濟香）

Empirical Study on the Relative Effciency of Industrial Land Use in Shanghai City

LI Lun, HAO Qian-jin
(Center for Land and Resources Economic Studies, Fudan University, Shanghai 200433, China)

The purpose of the paper is to measure the industrial land use efficiency more properly by using relative index. Residual Methods created by Solow is used in the case of Shanghai to get comparable relative output index by dislodging the influence from the differences of location and policy. The results indicate that there is a large difference between relative output ranking and absolute output ranking. Industrial areas with location advantage are often overestimated in their land use efficiency, while those with location disadvantage are underestimated. The paper concludes that relative efficiency, which can truly reflect the effort from industrial parks on realizing their potential of production, is much closer to the real purpose of land use efficiency evaluation.

land use; industrial land; relative efficiency; location difference; Shanghai City

F301.2

A

1001-8158（2014）02-0053-06

2013-03-05

2014-01-10

教育部人文社科重點研究基地重大項目“新時期中國城市發展的投融資模式創新研究” （12JJD790049）；上海市科委課題“工業用地地質環境風險與土地利用績效綜合評價關鍵技術研究”（11231200700）；復旦大學“985工程”三期整體推進社會科學研究項目（2011SHKXZD019）。

李倫（1988-），男，廣東珠海人，碩士研究生。主要研究方向為土地經濟和管理。E-mail:11210740031@fudan.edu.cn

郝前進（1980-），男，河南武陟人，博士，副教授。主要研究方向為不動產經濟、環境經濟。E-mail:haoqianjin@fudan.edu.cn