拍賣機制特征對土地競買價格的影響：來自北京的實證研究

張 紅，高 帥，王 悅，任榮榮

（1.清華大學建設管理系，北京 100084；2.清華大學恒隆房地產研究中心，北京 100084；3.清華大學城鎮化與產業發展研究中心，北京 100084）

拍賣機制特征對土地競買價格的影響：來自北京的實證研究

張 紅1，2，3，高 帥1，2，3，王 悅1，2，3，任榮榮1，2，3

（1.清華大學建設管理系，北京 100084；2.清華大學恒隆房地產研究中心，北京 100084；3.清華大學城鎮化與產業發展研究中心，北京 100084）

研究目的：分析拍賣機制特征對土地競買價格的影響。研究方法：從拍賣機制的競買對象屬性、競買者和競買規則特征三方面對土地競買價格的影響進行理論分析，構建模型并選取對應指標與變量，結合北京土地招拍掛微觀交易數據，采取逐步回歸方法進行實證檢驗。研究結果：地塊物理屬性中除地塊面積外均對其競買價格有顯著正影響，區位屬性中地塊到城市中心及軌道交通的距離對其競買價格有顯著負影響；競買者特征中上市公司、國有企業和競買聯合體參與競買會顯著提升土地競買價格，而本地公司參與競買則會顯著壓低競買價格；競買規則特征中保留價格對土地競買價格有顯著正影響，但不同競買方式不是導致土地競買價格差異的主要因素。研究結論：拍賣機制的競買對象屬性、競買者和競買規則特征均對土地競買價格有顯著影響，可以通過調整拍賣機制特征合理調控土地競買價格。

土地經濟；拍賣機制；競買對象屬性特征；競買者特征；競買規則特征；土地競買價格

1 引言

作為常見的價格決定與資源分配方式之一，拍賣被廣泛應用于眾多行業的交易中。微觀層面探究拍賣機制特征對土地競買價格的影響，對分析土地競買價格形成機理、監測土地市場的正常運行有重要參考價值。

不同拍賣機制對競買價格有復雜和多元的影響[1-2]。Asabere和Huffman通過實證研究檢驗了拍賣物業的物理屬性、區位因素、拍賣時點和鄰里屬性對競買結果的影響[3]；Chicoine通過實證研究發現，競買者類型（個體、公司、合伙人、土地信托）對城市邊緣農地的出售價格具有顯著影響[4]；Ching和Fu對香港土地市場競爭性的研究表明，土地的競買價格與競買人數之間呈現正相關關系[5]。國內蔡兵備等從理論上分析了土地招拍掛出讓制度與地價上漲的關系，認為該制度不存在推動地價上漲的內在機制[6]；季朗超研究指出應合理評估確定招拍掛出讓中土地的保留價格，以充分保證國有資產收益[7]。綜上，目前國外研究關注于探索土地競買價格形成的微觀結構特征，而國內研究仍集中于理論探討，缺乏對土地競買價格影響機制的定量識別。

基于此，本文從競買對象屬性、競買者和競買規則三方面的特征入手，進行拍賣機制對土地競買價格影響的理論分析，構建模型并選取對應指標與變量，結合北京2005—2013年土地微觀交易數據進行實證檢驗。

2 拍賣機制特征對土地競買價格影響的理論分析

2.1 競買對象屬性特征對土地競買價格的影響

競買對象屬性特征決定了競買對象的內在價值，通過影響競買者出價對最終競買價格產生影響。一般來說，競買對象各屬性特征越優良，競買者出價越高，最終的競買價格也會越高。

針對土地市場，決定土地內在價值的主要為地塊的物理屬性和區位屬性。地塊物理屬性主要包括地塊面積、容積率、用途、開發狀況，反映地塊基礎設施配套情況；地塊區位屬性主要考慮地塊到城市中心的距離和交通可達性，一般土地競買價格與市中心距離負相關，交通可達性指地塊周邊的交通便利程度，直觀表現為通勤或出行成本的高低。

2.2 競買者特征對土地競買價格的影響

競買者特征主要體現在競買者類型（個體、公司或合伙人等）、市場信息獲取能力、資金可得性、法律地位、聲譽偏好等方面[5]。拍賣理論認為在競買過程中競買者特征會影響競價策略，進而對最終競買價格產生影響。

針對土地市場，最重要的競買者特征即為競買者的公司屬性，包括其是否為上市公司、是否有國企背景、是否為本地公司以及是否為競買聯合體等，這些屬性會通過影響競買者的土地競價策略而對土地競買價格產生影響。通常認為，上市公司擁有較強的融資能力和較低的資金成本，因此傾向于支付較高的競買價格；中國特殊的經濟體制下，有國企背景的公司更易獲得政府支持，在資金籌集方面具有優勢，因而可能會在競買過程中報出較高價格；房地產市場的地域性特征決定了本地公司通常會掌握更多信息，更容易做出最優競買決策；從投資組合的角度看，競買聯合體具有較強的風險抵御能力，因而可能會提高競價。

2.3 競買規則特征對土地競買價格的影響

（1）保留價格。在競買過程中，保留價格的設定可以避免競買人數過少而導致成交價格過低的情況，有助于保證競買的最基本收益。拍賣理論揭示，較高的保留價格對最終競買價格具有正向影響，但過高的保留價格可能會降低競買成功的概率[10]。因此，保留價格的合理設定對提高競買效率具有重要影響。在土地市場中，賣方的保留價格會影響競買者對地塊的估價，進而影響競買價格的形成；同時在土地競買過程中，賣方保留價格的估計與競買者對地塊的估價均基于地塊本身屬性。因此，在市場信息公開的情況下，競買價格隨賣方保留價格的提高而上升。

（2）競買方式。根據拍賣收益等價定理，在獨立價值估計、風險中性、對稱性、無進入成本、不可重復進入和無串謀等標準假設下的單物品拍賣中，不同的競買方式將產生同樣的預期收益[11]。然而該收益等價定理的推斷基于很強的假設條件，將其假設條件放松后是否會得到同樣的結論仍待探索。土地競買方式分為招標、拍賣和掛牌三種，若土地市場滿足拍賣收益等價定理的相關假設，則不同競買方式的土地價格應趨于一致；反之，則三種競買方式會對土地價格產生不同影響。

3 模型構建與變量選取

3.1 模型構建

根據理論分析結果構建土地市場拍賣機制特征對土地競買價格影響的基本模型，如式1：

式1中，P代表地塊最終競買價格；LandA、BidderC和BidR分別代表地塊屬性特征、土地競買者特征和競買規則特征。

考慮模型的直觀性和估計效果，通常采用半對數參數模型形式，如式2：

式2中，c為常數項；α、β、γ和η為參數向量；f（·）為影響地塊競買價格的控制變量；ε為模型殘差項。

3.2 指標與變量選取

基于理論分析，土地競買價格主要受地塊屬性特征、土地競買者特征和競買規則特征三類指標影響。地塊屬性特征指標表征地塊本身的位置或自然性質，涵蓋地塊的物理屬性和區位屬性變量；土地競買者特征指標表征參與土地招拍掛競買的單位性質，涵蓋競買者的一系列公司屬性變量；競買規則特征指標表征競買交易的參數設定及實現方式等，涵蓋保留價格和競買方式兩類變量。通過GIS技術將北京市土地市場招拍掛交易地塊的位置信息空間化，選取各類指標對應的具體變量（表1）。

4 北京市土地市場拍賣機制特征對土地競買價格影響的實證檢驗

4.1 樣本數據

基于表1收集實行招拍掛制度以來北京市2005—2013年地塊出讓的微觀交易數據，共收集到樣本867個。北京市土地市場拍賣機制特征對土地競買價格影響模型中除虛擬變量以外的其他變量數據描述性統計結果如表2。

表1 模型對應指標與變量Tab.1 Indicators and variables of the model

表2 模型中變量數據描述性統計Tab.2 Descriptive statistics of the data in the model

4.2 實證結果分析

根據式2，結合表2數據，采用逐步回歸的方法，分別將地塊屬性特征、土地競買者特征和競買規則特征三類指標對應的變量逐步引入拍賣機制特征對土地競買價格影響模型Ⅰ、模型Ⅱ和模型Ⅲ中，以觀察北京市土地市場中拍賣機制的不同方面特征對土地競買價格的影響（表3）。

（1）模型Ⅰ調整后的R2為0.57，表明地塊屬性特征變量解釋了北京土地競買價格變化的57%。在地塊物理屬性中，地塊面積對其競買價格有顯著負向影響，容積率、地塊用途和開發狀況均有顯著正向影響。而在地塊區位屬性變量中，D_TAM的系數估計值為-0.69，在99%置信區間下顯著，表明地塊到城市中心天安門的距離對其競買價格有顯著負向影響；SUBWAY的系數估計值為-0.05，在95%置信區間下顯著，表明地塊到軌道交通的距離對其競買價格有顯著負向影響，即地塊由于與城市中心以及軌道交通的臨近而帶來的通勤成本的減小會顯著資本化到其競買價格中。

表3 模型逐步回歸結果Tab.3 Stepwise regression results of the model

（2）在模型Ⅰ中引入土地競買者特征變量得到模型Ⅱ，調整后的R2為0.61，表明地塊屬性特征變量和土地競買者特征變量共同解釋了土地競買價格變化的61%。而表征競買者公司屬性的各變量中，除SOE在90%的置信區間顯著外，其余都在99%的置信區間顯著，這表明上市公司、國有企業和競買聯合體參與競買均會對土地競買價格產生顯著正向影響，而本地公司參與競買會顯著壓低土地競買價格。

（3）在模型Ⅱ中進一步引入競買規則特征變量得到模型Ⅲ，調整后的R2為0.79，表明地塊屬性特征、競買者特征和競買規則特征變量共同解釋了土地競買價格變化的79%。其中，PRESERVE的系數估計值達到0.61，在99%的置信區間下顯著，表明保留價格對土地競買價格有顯著正向影響，而土地最終競買價格對其保留價格的彈性達到61%，表明保留價格的設定是影響土地競買價格的一個重要因素；同時，競買方式變量TENDER的估計系數均不顯著，即不同競買方式對土地競買價格的影響并不顯著，這說明在本論文實證研究的時間段內，不同競買方式并不是導致北京土地最終競買價格差異的主要因素，這與拍賣收益等價定理的預測結果相一致。事實上，地塊招標出讓并非采用高價中標模式，這往往會使市場參與者產生招標價格整體要低于拍賣和掛牌價格的直覺判斷，盡管招標出讓方式有效避免了競買過程中的“地王”現象，但在土地市場競爭激烈且賣方追求收益最大化的條件下，幾種競買方式必然都以實現地塊價值最大化為目標，總體上競買結果并無顯著差異。

5 結論

本文基于拍賣理論已有研究成果，從競買對象屬性特征、競買者特征和競買規則特征三方面對拍賣機制對土地競買價格的影響進行了理論分析，并基于北京2005—2013年土地招拍掛的微觀交易數據，實證檢驗了北京市土地市場拍賣機制特征對土地競買價格的影響機理。

本文研究發現：（1）地塊的物理屬性中除地塊面積外均對其競買價格有顯著正向影響，而表征地塊區位屬性的地塊到城市中心及到軌道交通的距離均對其競買價格有顯著負向影響，說明由于地塊與城市中心及軌道交通的臨近而帶來的通勤成本的減小會顯著資本化到土地競買價格中。（2）在競買者特征方面，上市公司、國有企業和競買聯合體參與競買均會對土地競買價格產生顯著的正向影響，而本地公司參與競買會顯著壓低土地競買價格。（3）在競買規則特征方面，保留價格對土地競買價格有顯著正向影響且彈性達到61%，表明保留價格的設定是影響土地競買價格的重要因素；不同競買方式對土地競買價格的影響并不顯著，即實證研究時間段內招標、拍賣與掛牌方式并不是導致土地最終競買價格差異的主要因素。

（References）：

［1］Dotzour M G, Mooehead E, Winkler D T. The impact of auctions on residential sales prices in New Zealand［J］. Journal of Real Estate Research, 1998, 16(1): 57 - 70.

［2］Allen M T, Swisher J. An analysis of the price formation process at a HUD auction［J］. Journal of Real Estate Research, 2000, 20(3): 279 - 298.

［3］Asabere P K, Huffman F E. Price determinants of foreclosed urban land［J］. Urban Studies, 1992, 29(5): 701 - 707.

［4］Chicoine D L. Farmland values at the urban fringe: an analysis of sale prices［J］. Land Economics, 1981, 57(3): 353 - 362.

［5］Ching S, Fu Y. Contestability of the urban land market: an event study of Hong Kong land auctions［J］. Regional Science and Urban Economics, 2003, 33(6): 695 - 720.

［6］蔡兵備，歐陽安蛟，陳立定.土地招標拍賣出讓與杭州市房地產價格上漲關系研究［J］.中國土地科學，2001，(6)：24 - 28.

［7］季朗超.綜合確定合理的出讓底價——招標、拍賣、掛牌方式出讓土地底價研究［J］.中國土地，2003，(4)：38 - 39.

［8］Ooi J T, Sirmans C F, Turnbull G K. Price formation under small numbers competition: evidence from land auctions in Singapore［J］. Real Estate Economics, 2006, 34(1): 51 - 76.

［9］Harstad R M. Alternative common-value auction procedures: revenue comparisons with free entry［J］. Journal of Political Economy, 1990, 98(2): 421 - 429.

［10］McAfee R P, Vincent D. Updating the reserve price in common-value auctions［J］. The American Economic Review, 1992, 82(2): 512 - 518.

［11］Vickery W. Counter speculation, auctions and competitive seal tenders［J］. Journal of Finance, 1961, 16(1): 8 - 37.

（本文責編：仲濟香）

Impacts of the Auction Mechanism Characteristics on Land Auction Price: Empirical Studies of Beijing City

ZHANG Hong1,2,3, GAO Shuai1,2,3, WANG Yue1,2,3, REN Rong-rong1,2,3
(1. Department of Construction Management, Tsinghua University, Beijing 100084, China; 2. Hang Lung Center for Real Estate, Tsinghua University, Beijing 100084, China; 3. Center for Urbanization and Industrial Development, Tsinghua University, Beijing 100084, China）

The purpose of this paper is to analyze the impacts of auction mechanism characteristics on land auction price. The research methods are that firstly theoretically analyzing the impacts of the auction mechanism on land auction price from perspectives of the bidding object attributes, the bidder and the bidding rules characteristics. Then the empirical analysis model is built, the corresponding indicators and variables are selected, and the stepwise regression analysis is conducted with the combination of the micro trading data concerning land bidding-auction-listing in Beijing land market. The results indicate that： 1） The physical attributes of land except the attribute of land area have significantlypositive influences on its price, while the location attributes, i.e., the distance of the land plot to the city center or to the rail transport, have significantly negative influences on land price. 2） Among the bidder characteristics, listed companies, state-owned enterprises and the bidding consortium participating in the bidding will significantly improve the land auction price, while local companies will significantly reduce the land auction price. 3） Among the bidding rules characteristics, the reservation price has significantly positive influence on land price, while different ways of bidding are not the main factors that lead to different land auction prices. The conclusions are that the auction mechanism has significant influences on land auction price from perspectives of the bidding object attributes, the bidder and the bidding rules characteristics, and the land auction price can be appropriately controlled by regulating the auction mechanism characteristics.

land economy; auction mechanism; bidding object attributes characteristics; bidder characteristics; bidding rules characteristics; land auction price

F293.3

A

1001-8158（2014）07-0011-06

2014-03-03

國家自然科學基金資助項目（71373143）。

張紅（1970-），女，陜西西安人，教授。主要研究方向為房地產經濟學、土地管理等。E-mail:zhannie@tsinghua.edu.cn