礦業(yè)城市商品住宅價(jià)格影響因素研究

趙華平，張所地

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院，山西 太原 030031）

礦業(yè)城市商品住宅價(jià)格影響因素研究

趙華平，張所地

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院，山西 太原 030031）

研究目的：分析礦業(yè)資源特征對(duì)礦業(yè)城市住宅價(jià)格的影響，研究礦業(yè)城市商品住宅價(jià)格影響因素體系，提出礦業(yè)城市建設(shè)的政策建議。研究方法：基于空間計(jì)量的商品住宅價(jià)格空間滯后面板數(shù)據(jù)模型。研究結(jié)果：（1）居民收入、高校數(shù)、用水普及率對(duì)礦業(yè)與非礦業(yè)城市的住宅價(jià)格都有顯著的正影響，但礦業(yè)從業(yè)率、交通區(qū)位、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施對(duì)礦業(yè)與非礦業(yè)城市的住宅價(jià)格影響方向不同；（2）政治區(qū)位、自然區(qū)位、環(huán)境質(zhì)量和治理、公交建設(shè)、學(xué)校師生比、互聯(lián)網(wǎng)普及率對(duì)礦業(yè)城市的住宅價(jià)格影響顯著，對(duì)非礦業(yè)城市的住宅價(jià)格影響不顯著；（3）人口數(shù)量、文化區(qū)位、公共圖書(shū)建設(shè)對(duì)非礦業(yè)城市的住宅價(jià)格影響顯著，對(duì)礦業(yè)城市的住宅價(jià)格影響不顯著。研究結(jié)論：礦業(yè)城市的建設(shè)和發(fā)展需要進(jìn)一步改善城市環(huán)境、降低礦業(yè)從業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)公交和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、完善教育設(shè)施方面的建設(shè)。

土地經(jīng)濟(jì)；影響因素；礦業(yè)城市；非礦業(yè)城市；空間滯后面板數(shù)據(jù)模型

1 礦業(yè)城市商品住宅價(jià)格的影響因素體系

礦業(yè)城市是在開(kāi)發(fā)利用能源、礦產(chǎn)資源基礎(chǔ)上興起的，以消費(fèi)一定數(shù)量的自然資源而賴(lài)以生存發(fā)展起來(lái)的一種特殊城市類(lèi)型[1]，該類(lèi)城市的房?jī)r(jià)不僅受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等因素的影響，而且更受礦業(yè)資源特征的影響[2]。

當(dāng)?shù)V業(yè)資源價(jià)格發(fā)生變動(dòng)時(shí)，礦業(yè)依存度[3]高的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展更容易產(chǎn)生波動(dòng)，從而引致住宅價(jià)格的較大波動(dòng)；而礦業(yè)依存度低的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)礦業(yè)資源價(jià)格敏感度較低，住宅價(jià)格波動(dòng)較小。因此，礦業(yè)依存度與礦業(yè)資源價(jià)格變動(dòng)的交互作用共同影響礦業(yè)城市的住宅價(jià)格。礦業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，從業(yè)人員的地域性明顯，過(guò)去對(duì)勞動(dòng)力的文化水平要求不高，使得礦業(yè)從業(yè)率[3]高的城市對(duì)于農(nóng)村勞動(dòng)力具有更大的吸引力，從而引致對(duì)住宅租賃市場(chǎng)有更多的需求，但對(duì)住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響不明顯。同時(shí)，不斷涌入的流動(dòng)人口對(duì)城市的治安、環(huán)境、公交等形成一定的負(fù)影響，使得部分有住房購(gòu)買(mǎi)意愿的置業(yè)人數(shù)下降，形成對(duì)城市住宅價(jià)格的負(fù)作用。

此外，礦業(yè)城市的資源開(kāi)采階段不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)就業(yè)的關(guān)系也不同[4]：幼年期礦業(yè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)分依賴(lài)于采礦業(yè)及礦產(chǎn)品加工業(yè)，但資源開(kāi)采會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，拉動(dòng)就業(yè)能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)脆弱性和社會(huì)就業(yè)脆弱性較低，當(dāng)?shù)鼐用窳鞒龅囊庠溉酰瑢?duì)住宅需求多，因此對(duì)住宅價(jià)格有正向作用；而老年期礦業(yè)城市隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級(jí)化和多元化逐步推進(jìn)，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力減弱、科技創(chuàng)新能力不強(qiáng)等原因，又使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展的就業(yè)拉動(dòng)能力下降，經(jīng)濟(jì)脆弱性和社會(huì)就業(yè)脆弱性較高，當(dāng)?shù)鼐用窳鞒龅囊庠冈綇?qiáng)，對(duì)住宅需求不斷減少，對(duì)住宅價(jià)格有負(fù)作用。因此，資源開(kāi)采階段也通過(guò)城市與礦業(yè)依存度、礦業(yè)從業(yè)率的交互作用對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)就業(yè)產(chǎn)生作用，形成對(duì)住宅價(jià)格的影響。

借鑒相關(guān)研究成果[5-19]，結(jié)合上述分析，從經(jīng)濟(jì)、人口、公共服務(wù)、環(huán)境、資源、區(qū)位6個(gè)方面構(gòu)建了礦業(yè)城市商品住宅價(jià)格影響因素體系（表1）。

2 礦業(yè)城市與非礦業(yè)城市商品住宅價(jià)格影響因素的實(shí)證比較分析

2.1 樣本數(shù)據(jù)和變量說(shuō)明

由于受礦業(yè)產(chǎn)值和礦業(yè)從業(yè)人員數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的限制，本文選擇黑龍江、安徽、河南、四川4個(gè)省59個(gè)地級(jí)市①2011年8月，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于同意安徽省撤銷(xiāo)地級(jí)巢湖市及部分行政區(qū)劃調(diào)整的批復(fù)》，巢湖市被分拆為三部分，同時(shí)，巢湖地級(jí)市被調(diào)整為巢湖縣級(jí)市，所以在此不作為樣本城市。2003—2011年的數(shù)據(jù)作為樣本。按照中國(guó)礦業(yè)聯(lián)合會(huì)確定的礦業(yè)城市名單，59個(gè)城市中包含有21個(gè)礦業(yè)城市，其中，黑龍江有5個(gè)，分別為鶴崗、七臺(tái)河、雙鴨山、雞西、大慶；安徽有6個(gè)，分別為銅陵、馬鞍山、淮南、淮北、滁州、宿州；河南有7個(gè)，分別為鄭州、平頂山、焦作、鶴壁、濮陽(yáng)、三門(mén)峽、南陽(yáng)；四川有3個(gè)，分別為德陽(yáng)、自貢、攀枝花。除了這21個(gè)礦業(yè)城市之外的38個(gè)地級(jí)市均被界定為非礦業(yè)城市。

鑒于要進(jìn)行礦業(yè)與非礦業(yè)城市的比較分析，而礦產(chǎn)資源價(jià)格與礦業(yè)發(fā)展階段只有針對(duì)礦業(yè)城市的數(shù)據(jù)，樣本城市的空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率數(shù)據(jù)不全、工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)量（率）在2011年沒(méi)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。因此，將表1中除了礦產(chǎn)資源出廠價(jià)格指數(shù)、礦業(yè)發(fā)展階段、空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率、工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率之外的25個(gè)三級(jí)指標(biāo)作為解釋變量，將城市的商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格（HP）作為被解釋變量。

實(shí)證研究數(shù)據(jù)中，城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源于各省統(tǒng)計(jì)年鑒；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來(lái)源于各省統(tǒng)計(jì)年鑒和一些地市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；城市礦業(yè)產(chǎn)值、礦業(yè)從業(yè)人員數(shù)的數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)礦業(yè)年鑒》；用水普及率、燃?xì)馄占奥省⑷司簿G地面積的數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》；自然區(qū)位、交通區(qū)位、政治區(qū)位和文化區(qū)位優(yōu)勢(shì)度的數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力年鑒》；其余指標(biāo)的數(shù)據(jù)均來(lái)源于《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。

表1 礦業(yè)城市商品住宅價(jià)格影響因素體系Tab.1 Factor system of commercial housing price in mining cities

關(guān)于變量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的范圍，因礦產(chǎn)資源分布很多集中在城市的市轄縣，所以，對(duì)于上述指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)盡可能采用全市范圍的數(shù)據(jù)，但是，每萬(wàn)人擁有公共汽車(chē)數(shù)、人均城市道路面積、人均公共綠地面積3個(gè)指標(biāo)只有針對(duì)市轄區(qū)范圍統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，因此，對(duì)以上3個(gè)指標(biāo)采用市轄區(qū)的數(shù)據(jù)。

2.2 模型構(gòu)建

Rosen[20]把回歸分析方法引入城市經(jīng)濟(jì)的研究中，建立了異質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與其影響因素之間的關(guān)系式——特征價(jià)格函數(shù)。張所地[21]以Hedonic理論為基礎(chǔ)構(gòu)建了城市土地定級(jí)估價(jià)綜合模型，將土地因素作用分值數(shù)據(jù)和用地效益數(shù)據(jù)結(jié)合在一個(gè)統(tǒng)一的模型中，不僅能綜合平衡、有效利用這兩類(lèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行土地定級(jí)、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估及宗地地價(jià)評(píng)估，而且能使用這兩類(lèi)數(shù)據(jù)對(duì)評(píng)估過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行相互檢驗(yàn)，還能夠測(cè)算土地的特征價(jià)格。但是，該模型沒(méi)有考慮地價(jià)的空間相關(guān)性。基于此，本文構(gòu)建商品住宅價(jià)格的空間數(shù)據(jù)模型。

以59個(gè)地級(jí)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為樣本，城市之間距離倒數(shù)的平方作為空間權(quán)重，在國(guó)家基礎(chǔ)地理信息中心網(wǎng)站提供的1∶400萬(wàn)電子地圖基礎(chǔ)上計(jì)算出空間權(quán)重矩陣W，利用樣本城市的商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算Moran I指數(shù)[5]，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表2。從表2可以看出，2003—2011年商品住宅價(jià)格的Moran I指數(shù)都為正，且在統(tǒng)計(jì)上都通過(guò)了1%的顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明城市間的商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)出空間依賴(lài)性。因此，應(yīng)考慮商品住宅價(jià)格的空間相關(guān)性，構(gòu)建空間面板數(shù)據(jù)模型。

表2 樣本城市商品住宅價(jià)格的Moran I指數(shù)檢驗(yàn)Tab.2 Test on Moran I of commercial housing price in sample cities

Anselin[22]從空間滯后變量的類(lèi)型和空間相關(guān)性的作用范圍兩個(gè)維度，將空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分為空間滯后模型和空間誤差模型兩類(lèi)。其中，空間滯后模型反映一個(gè)城市影響房?jī)r(jià)的所有解釋變量都會(huì)通過(guò)空間傳導(dǎo)機(jī)制作用于其他城市的房?jī)r(jià)，而空間誤差模型則反映區(qū)域外溢是隨機(jī)沖擊的作用結(jié)果。因此，模型構(gòu)建有兩種方式：其一是空間滯后面板數(shù)據(jù)模型，其二是空間誤差面板數(shù)據(jù)模型。對(duì)于這兩類(lèi)模型均可采用極大似然估計(jì)法進(jìn)行參數(shù)估計(jì)[23]。

對(duì)于上述兩類(lèi)模型的選擇，采用拉格朗日乘數(shù)方法[23]進(jìn)行檢驗(yàn)，空間滯后模型和空間誤差模型的拉格朗日乘數(shù)分別用LML和LME表示，由于LML= 174.5243＞LME= 42.0720，所以，選擇空間滯后面板數(shù)據(jù)模型。進(jìn)一步，利用空間Hasuman檢驗(yàn)確定模型的具體形式。計(jì)算得出的空間Hausman檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的值為-53.8055，對(duì)應(yīng)的的p值為0.001，所以，選擇固定效應(yīng)空間滯后模型。利用matlab軟件對(duì)無(wú)固定效應(yīng)、空間固定效應(yīng)、時(shí)間固定效應(yīng)、空間時(shí)間雙固定效應(yīng)4種情況分別進(jìn)行回歸，通過(guò)調(diào)整后的R2、Sigma2、LogL等統(tǒng)計(jì)量發(fā)現(xiàn)，無(wú)固定效應(yīng)的估計(jì)結(jié)果優(yōu)于其他三種形式的估計(jì)結(jié)果，利用表1中三級(jí)指標(biāo)的符號(hào)表示變量名，則可以構(gòu)建商品住宅價(jià)格無(wú)固定效應(yīng)空間滯后面板數(shù)據(jù)模型如式1。

式1中，i為第i個(gè)城市；t為第t年； β1，β2，…，β25為影響因素對(duì)商品住宅價(jià)格的響應(yīng)系數(shù)；ρ為空間自回歸系數(shù)；W為59×59階的非負(fù)空間權(quán)重矩陣，其對(duì)角線元素為0；WHPit為商品住宅價(jià)格的空間滯后項(xiàng)；εit為隨機(jī)誤差項(xiàng)向量。

2.3 樣本回歸結(jié)果及比較分析

（1）采用焦慮自評(píng)表（SAS）對(duì)兩組進(jìn)行評(píng)分[4]。評(píng)分表包含20個(gè)條目，4級(jí)評(píng)分，中國(guó)常模的結(jié)果為：SAS標(biāo)準(zhǔn)分的分界值是50分，50～59分為輕度焦慮，60～69分為中度焦慮，70分以上為重度焦慮，評(píng)定時(shí)間分別為3個(gè)月和6個(gè)月。

利用式1對(duì)中國(guó)黑龍江、安徽、河南、四川4個(gè)省21個(gè)礦業(yè)城市構(gòu)成的子樣本一和38個(gè)非礦業(yè)城市構(gòu)成的子樣本二分別進(jìn)行回歸，回歸結(jié)果見(jiàn)表3，由此可以得出如下結(jié)果：

（1）對(duì)礦業(yè)城市住宅價(jià)格影響顯著而對(duì)非礦業(yè)城市不顯著的因素有氣候環(huán)境舒適度、工業(yè)固體廢物利用率、公交條件、中小學(xué)師生比、高校師生比、互聯(lián)網(wǎng)普及率、政治區(qū)位、自然區(qū)位。

氣候環(huán)境舒適度、工業(yè)固體廢物利用率對(duì)礦業(yè)城市住宅價(jià)格有顯著的正影響，是由于礦業(yè)城市在工業(yè)生產(chǎn)中造成了大量的環(huán)境污染，一定程度上影響了居民的生活質(zhì)量，使得居民在選擇城市居住時(shí)較關(guān)注于城市自身的環(huán)境質(zhì)量以及環(huán)境治理能力。而對(duì)于非礦業(yè)城市而言，由于工業(yè)污染相對(duì)較輕，沒(méi)有引起居民在不同地級(jí)城市之間選擇時(shí)的重點(diǎn)關(guān)注。

公交條件在全樣本回歸中表現(xiàn)出對(duì)住宅價(jià)格顯著的正影響，說(shuō)明居民在城市間進(jìn)行居住選擇時(shí)交通條件影響著他們的購(gòu)房決策和住房支付意愿，這與文獻(xiàn)［24］和［25］的研究結(jié)論相一致。而在子樣本回歸中卻得出對(duì)礦業(yè)城市住宅價(jià)格影響顯著、對(duì)非礦業(yè)城市影響不顯著的結(jié)果，這主要是由于礦業(yè)城市集中了更多低收入的流動(dòng)人口，這些人群主要依賴(lài)于公共交通作為通勤方式①2013年9月，濟(jì)南市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院對(duì)濟(jì)南市居民進(jìn)行了綜合交通調(diào)查，調(diào)查報(bào)告顯示，流動(dòng)人口選擇公共交通作為出行方式的比例達(dá)40%，這與他們的經(jīng)濟(jì)收入水平、年齡階段等因素有關(guān)。。城市的公共交通越便利，對(duì)流動(dòng)人口的吸引力越大，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的需求也越大，促使房屋租賃價(jià)格不斷提升。在租賃成本增加到一定程度時(shí)，少量的流動(dòng)人口會(huì)轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)住宅，使得住宅銷(xiāo)售價(jià)格有所上漲。而非礦業(yè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元化，就業(yè)選擇多樣化，就業(yè)區(qū)域分散化，居民購(gòu)房需求主要取決于城市的經(jīng)濟(jì)水平、收入水平和就業(yè)生活便利程度，公共交通對(duì)決策的影響度相對(duì)較弱。

表3 子樣本回歸結(jié)果Tab.3 Regression results of sub samples

中小學(xué)師生比和高校師生比對(duì)礦業(yè)城市住宅價(jià)格影響顯著是由于礦業(yè)城市環(huán)境較差，能夠吸引優(yōu)秀教師和科研工作者的難度較大。互聯(lián)網(wǎng)普及率對(duì)礦業(yè)城市住宅價(jià)格影響顯著是由于流動(dòng)人口只能選擇通訊方式實(shí)現(xiàn)與外地家人的經(jīng)常性聯(lián)系，而互聯(lián)網(wǎng)是一種既方便實(shí)惠，又可以通過(guò)音頻視頻實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙溝通的最佳通訊方式，備受流動(dòng)人口的關(guān)注。

政治區(qū)位對(duì)礦業(yè)城市住宅價(jià)格有正影響是由于行政級(jí)別決定了城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。城市的行政級(jí)別越高，產(chǎn)業(yè)多元化表現(xiàn)的愈明顯，一旦礦產(chǎn)資源價(jià)格發(fā)生急劇下降，嚴(yán)重影響城市礦業(yè)產(chǎn)值時(shí)，行政級(jí)別高的礦業(yè)城市的居民就會(huì)有更多的機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)向其他行業(yè)工作，維持生活，而行政級(jí)別低的礦業(yè)城市的居民可能面臨失業(yè)或離開(kāi)城市生活的選擇，生活穩(wěn)定性受到影響。因此，人們更愿意為生活在行政級(jí)別高的礦業(yè)城市支付更高的房?jī)r(jià)。自然區(qū)位對(duì)礦業(yè)城市住宅價(jià)格有負(fù)影響是由于礦業(yè)城市的發(fā)展主要依賴(lài)于礦產(chǎn)資源的蘊(yùn)藏量，而河湖附近蘊(yùn)藏的礦產(chǎn)資源相對(duì)較少。

（2）對(duì)礦業(yè)城市住宅價(jià)格影響不顯著但對(duì)非礦業(yè)城市顯著的因素有城市人口數(shù)、公共圖書(shū)數(shù)、文化區(qū)位。

每百人公共圖書(shū)數(shù)對(duì)非礦業(yè)城市住宅價(jià)格的負(fù)影響是由于人均公共圖書(shū)數(shù)量越多，說(shuō)明城市公共文化設(shè)施建設(shè)越完善，越需要高水平的從事圖書(shū)情報(bào)工作的人員來(lái)提供相應(yīng)的服務(wù)，而地級(jí)城市對(duì)于這些高技能人才沒(méi)有足夠的吸引力，導(dǎo)致城市藏書(shū)量大，利用率低，反而影響了城市的文化形象，對(duì)住宅價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)影響。而對(duì)于礦業(yè)城市而言，居住著很多的“亦工亦農(nóng)”的半城市化人口，他們自身接受的文化教育較少②文獻(xiàn)[26]中指出，流動(dòng)人口的學(xué)歷構(gòu)成為：小學(xué)及以下、初中、高中、大專(zhuān)及以上的比例分別為10.4%、39.1%、28.0% 和22.6%。，自然在做出居住選擇時(shí)也較少關(guān)注于城市的公共文化建設(shè)。

文化區(qū)位體現(xiàn)了城市的歷史文化底蘊(yùn)。文化區(qū)位對(duì)非礦業(yè)城市商品住宅價(jià)格有正影響是由于悠久的歷史有助于文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提升，進(jìn)而提高居民對(duì)非礦業(yè)城市住宅的支付意愿，而礦業(yè)城市的居民則更關(guān)注經(jīng)濟(jì)水平，對(duì)城市歷史文化關(guān)注較少。

（3）礦業(yè)從業(yè)率、每萬(wàn)人醫(yī)生數(shù)、交通區(qū)位對(duì)礦業(yè)與非礦業(yè)城市的住宅價(jià)格有不同方向的影響。

礦業(yè)依存度對(duì)礦業(yè)與非礦業(yè)城市住宅價(jià)格影響不顯著的原因在于礦業(yè)依存度依賴(lài)于與礦產(chǎn)資源價(jià)格的交互作用對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響，而非礦業(yè)城市的礦產(chǎn)資源價(jià)格無(wú)法獲取，本文沒(méi)有引入交互項(xiàng)，使得礦業(yè)依存度的影響不顯著。礦業(yè)從業(yè)率對(duì)礦業(yè)與非礦業(yè)城市住宅價(jià)格有不同方向的影響在于：對(duì)礦業(yè)城市而言，城市經(jīng)濟(jì)受資源價(jià)格變動(dòng)影響明顯，經(jīng)濟(jì)脆弱性較高，一旦礦業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，礦業(yè)工人再次就業(yè)的機(jī)會(huì)較少。而且，在礦業(yè)產(chǎn)值一定的條件下，礦業(yè)從業(yè)人員比例高的礦業(yè)城市，說(shuō)明礦業(yè)生產(chǎn)科技水平較低，生產(chǎn)效率低下，礦業(yè)從業(yè)人員的工作安全性得不到足夠的保障。因此，礦業(yè)從業(yè)率越高反映了礦業(yè)城市的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和安全風(fēng)險(xiǎn)越大，會(huì)有越多的人口選擇租賃住房來(lái)解決生活居住需求，刺激住宅租賃市場(chǎng)，而放棄商品住宅購(gòu)買(mǎi)需求，導(dǎo)致對(duì)礦業(yè)城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格有負(fù)影響。而對(duì)非礦業(yè)城市而言，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化使得城市的經(jīng)濟(jì)脆弱程度較低，由礦業(yè)生產(chǎn)吸引的外來(lái)人口面臨的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較小，因此，更多的勞動(dòng)力會(huì)選擇在交易市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)住房來(lái)解決生活居住需求，使得礦業(yè)從業(yè)率對(duì)非礦業(yè)城市的住宅銷(xiāo)售價(jià)格有正影響。

每萬(wàn)人醫(yī)生數(shù)對(duì)礦業(yè)城市住宅價(jià)格有負(fù)影響是由于礦業(yè)生產(chǎn)不可避免的會(huì)發(fā)生一些礦山事故，勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)決定了一旦事故發(fā)生，會(huì)有眾多的員工遭受傷亡，需要有更多的礦山事故災(zāi)難應(yīng)急救援醫(yī)療人員解決救護(hù)工作，使得礦業(yè)城市的醫(yī)療水平在事故應(yīng)急救援方面相對(duì)有優(yōu)勢(shì)，但在其他疾病醫(yī)治方面相對(duì)薄弱。礦業(yè)城市的每萬(wàn)人醫(yī)生數(shù)越多，一定程度上成為礦業(yè)城市事故頻發(fā)、醫(yī)療救治需求量大的象征，影響人們對(duì)城市住宅的需求。每萬(wàn)人醫(yī)院床位數(shù)對(duì)非礦業(yè)城市住宅價(jià)格有正影響是由于醫(yī)院床位數(shù)體現(xiàn)了城市公共醫(yī)療設(shè)施的建設(shè)投入，關(guān)系著人們就醫(yī)的便利程度，影響著居民住房購(gòu)買(mǎi)的意愿。

交通區(qū)位體現(xiàn)了城市對(duì)外交通的便利程度。礦產(chǎn)資源蘊(yùn)藏量高的城市往往集中在山區(qū)，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的礦業(yè)城市交通區(qū)位較差[27]。對(duì)于非礦業(yè)城市而言，便利的對(duì)外交通有助于經(jīng)濟(jì)的活躍，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提升，增加居民的住宅支付意愿。

（4）人均可支配收入、普通高校數(shù)、用水普及率對(duì)于礦業(yè)與非礦業(yè)城市的住宅價(jià)格都有顯著的正影響，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)是人口集聚的主要?jiǎng)恿Γ盟占奥适呛饬砍鞘猩钤O(shè)施完善度的重要指標(biāo)，普通高校是反映城市創(chuàng)新能力的關(guān)鍵因素，有助于提高居民的住宅支付意愿。

3 結(jié)論與建議

本文在國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于住宅價(jià)格影響因素分析的基礎(chǔ)上，開(kāi)展了針對(duì)礦業(yè)城市商品住宅價(jià)格影響因素的分析研究，在研究中增加了自然、政治、交通、文化4個(gè)區(qū)位指標(biāo)和礦業(yè)依存度、礦業(yè)從業(yè)率、資源開(kāi)采階段、礦產(chǎn)資源價(jià)格4個(gè)資源指標(biāo)，提出了礦業(yè)城市商品住宅價(jià)格影響因素體系。通過(guò)對(duì)2003—2011年中國(guó)黑龍江、安徽、河南、四川4個(gè)省21個(gè)礦業(yè)地級(jí)市與38個(gè)非礦業(yè)地級(jí)市的實(shí)證研究和比較分析表明，礦業(yè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)決定了礦業(yè)城市住宅價(jià)格受礦業(yè)從業(yè)率、政治區(qū)位、自然區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境質(zhì)量和治理狀況、公共交通、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施、學(xué)校師生比的影響。礦業(yè)城市的建設(shè)發(fā)展需要從以下3方面入手：

（1）提高環(huán)境治理能力，改善城市環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境因素對(duì)礦業(yè)城市商品住宅價(jià)格的顯著正影響反映了環(huán)境質(zhì)量對(duì)居民住房支付意愿的影響。環(huán)境的改善有助于提高生活質(zhì)量、吸引人才，人才的聚集有助于城市經(jīng)濟(jì)的成功轉(zhuǎn)型和發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可以提高治理環(huán)境的能力，這種良性循環(huán)體現(xiàn)了環(huán)境對(duì)于礦業(yè)城市發(fā)展的重要性。

（2）加強(qiáng)礦業(yè)安全生產(chǎn)，降低從業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。每萬(wàn)人醫(yī)生數(shù)對(duì)礦業(yè)城市商品住宅價(jià)格的負(fù)影響反映了礦業(yè)生產(chǎn)事故給礦業(yè)工人形成的壓力和畏懼。因此，在礦業(yè)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，不僅要逐步降低對(duì)礦業(yè)的依存度，而且要提高礦業(yè)生產(chǎn)的安全性，降低礦業(yè)人員的從業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）重視教育網(wǎng)絡(luò)發(fā)展，增強(qiáng)公共交通建設(shè)。每萬(wàn)人擁有公共汽車(chē)數(shù)、中小學(xué)和高校師生比、互聯(lián)網(wǎng)普及率對(duì)商品住宅價(jià)格的正影響反映了公交建設(shè)、教育發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)對(duì)礦業(yè)城市人口生活的重要性，尤其對(duì)于“亦工亦農(nóng)”的半城市化人口更為關(guān)鍵。因此，要提高礦業(yè)城市人口的社會(huì)公平，必須重視教育和網(wǎng)絡(luò)發(fā)展，增強(qiáng)公共交通建設(shè)，切實(shí)改善半城市化人口的生活條件和生活質(zhì)量。

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（本文責(zé)編：陳美景）

Research on Impact Factors on Commercial Housing Price in Mining Cities

ZHAO Hua-ping, ZHANG Suo-di
(School of Management Science and Engineering, Shanxi University of Finance and Economics, Taiyuan 030031, China)

The purpose of this paper is to analyze the impacts of mining surrounding on housing price in mining cities, and propose policy recommendations for mining cities construction. The method is a econometric model with panel data of housing price. The results indicate that 1) Per-capita disposable income, number of university and popularization rate of water have significant positive effects on commercial housing price in mining cities and non-mining cities, but mining employment rate, traffic location and medical and health facilities construction have different directions effects on commercial housing price in mining cities and non-mining cites. 2) Political location, nature location, environment quality, environmental administration, public traffic construction, teacher-student ratio and popularization rate of network have significant effects on commercial housing price in mining cities and no significant effect on commercial housing price in non-mining cities. 3) Population, culture location and public library construction have significant effects on commercial housing price in non-mining cities and no significant effect on commercial housing price in mining cities. The research concludes that it is necessary for the construction and development of mining cities to further improve urbanenvironment, reduce mining employment risks, increase construction investment to public transport and network, perfect education infrastructure construction.

land economy; effect factors; mining cities; non-mining cities; spatial lag panel data model

F293.3

A

1001-8158（2014）07-0046-08

2013-07-29

2013-12-02

國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目（70973072，70573066）；山西省軟科學(xué)課題（2014041024-1）；山西省2013年重點(diǎn)學(xué)科建設(shè)項(xiàng)目“礦業(yè)城市綠色不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)研究”；山西省高等學(xué)校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目（2012233）。

趙華平（1979-），女，山西昔陽(yáng)人，副教授，博士。主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估方法與技術(shù)。E-mail:zhaohuaping1979@163.com

張所地（1955-），男，山西太原人，教授，博士。主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估、管理決策。E-mail:zhangsuodiws@126.com