小產權房的成因及法律解決途徑

羅艷萍

【摘 要】伴隨著我國經濟的迅速發展以及城市化進程的日益加快，城市土地因為需多供少而價格飛漲，小產權房的出現雖然一定程度上緩解了人們的購房壓力，但是伴隨而來的也有許多的問題。再加上其范圍廣、數量眾多，治理難度非常大，甚至一度呈現蔓延的趨勢。在本文中將對小產權房的形成原因做詳細的解析，并且提出有效的解決措施，從而達到妥善處理小產權房問題的目的。

【關鍵詞】城市化；小產權房；治理；措施

文章編號：ISSN1006—656X（2013）12-0045-01

一、小產權房的成因

小產權房的出現要從主客觀兩面來分析，主觀在于法律規范的不完善以及人們追求各自利益所造成的矛盾激化；客觀原因在于城市化的發展和市場經濟體制中的缺陷。下文就從這兩個角度進行論述，客觀分析小產權房形成隱患的原因。

（一）城市化進程的加快

近年我國城市化發展過快，城鎮化的水平已經超過45%，這也就導致城市面積不斷擴大，鄉村的土地逐漸減少，這一定程度上成為了小產權房產生的溫床，而且伴隨城市化的不斷發展，土地價格開始飛漲，導致房價也持續走高，已經超出了普通居民所能接受的經濟承受范圍，并且城市里給房地產行業開發的項目也逐漸供不應求，小產權房的出現改變了這種現狀，因其價格低廉，受到了不少購房人士的青睞，為小產權房的發展注入了助力。

（二）城市房產資源的供需矛盾

需求大于供給矛盾產生的原因在于城鎮化進程中對房產資源的消耗，并且政府的解決措施沒有從根本上緩解這種情況，依然是杯水車薪，無法滿足多數居民的住房需求，例如現在雖然有經濟適用房等價格較低的住房模式出現，但相對龐大的住房需求人員還是遠遠不夠的，再加上我國老齡化的現象日益凸顯，小產權房遠離市中心、空氣質量好、交通便利的特質正好迎合了退休老人對于住房的要求，因此在小產權的消費群體中，老年人數占有相當的比重。另外沒有本地戶口的外來人員在購房上受到戶籍條件的制約，也會選擇購買小產權房，當然還有許多其它的消費群體。所以，城市房產的高價格讓許多人都將目光投向了小產權房，壯大了小產權房的購買人群，為小產權房提供了廣闊的消費群體。

（三）鄉村土地的閑置

小產權房的發展還有很大程度受到鄉村土地閑置的影響，因為如果鄉村土地已經呈現飽和的狀態，那也將會抑制小產權房的發展，但是由于較多的農村人口進城打工，或者是因為有更好發展而選擇移居到城鎮的人群大量存在，造成了農村近郊土地的空閑，政府對于這些閑置的土地鄉鎮也沒有妥善的進行處理，而是隨意的變賣。另外進城務工人員由于普遍經濟能力不強，導致無法消費城市的高房價，只好在近郊地區購買小產權房。相反城市高收入人群也看中了小產權房的優越環境條件而選擇購買，這樣多方的消費目標都成了近郊的小產權房，為小產權房的發展提供了廣闊的市場條件。

（四）對高利潤的爭奪

小產權房的較高盈利讓鄉村政府淡漠了國家的相關禁止法令，并且國家對于小產權房的處罰力度還不大，許多人抱著僥幸的心理進行違建，且基本都逃脫了國家制裁，這讓開發方更加明目張膽的進行建設小產權房活動，甚至村民和村領導機構共同參與，獲取高額的利益分紅，這種以各自利益出發的活動也加劇了小產權房情況的惡劣程度。

（五）政府沒有貫徹落實新農村建設

國家在農村的建設活動中提出將老舊的民房進行統一的規劃，整齊建設，體現新農村的良好風氣。但是政府在實際的貫徹中有很多缺點，首先是因為資金不足，無法達到建設的標準要求，于是進行招商合建的方式，這讓一部分房產流入開發商手中，政府并沒有保障房屋的居住權屬于村民。

（六）監管不合理

小產權房在不斷的發展過程中并沒有被有關部門扼制，這是由于相關部門的監管有效性得不到體現，一定程度上放任了小產權房的發展，甚至在一定程度上參與了小產權房的推動。地方政府的執行力不夠完善，即使有很好的政策頒布，得不到強有力的執行也是徒勞。另外沒有從根源切斷小產權發展的勢頭，究其原因，還是因為城市房價過高，因此政府對城市房屋資源進行有效的調動和合理的分配也會阻止小產權房的不斷發展，最后就是沒有具體分析實踐過程中出現的問題，責任心不足，這樣下去會讓小產權房的治理工作難上加難。

二、解決小產權房問題的有效途徑

要完善相關土地法律，法律法規的完善是進行問題處理時所要依照的基礎，只有按照法律程序進行規范的治理才可以更快的達到想要取到的效果。

（一）完善相關法律體制

國家有關土地制度的法律法規還不夠明確，引導了農村集體土地向小產權房的轉變，或者是存在法律空白，讓開發方鉆了空子，例如《土地管理法》提到的集體土地不得租賃、轉讓給非農建設，因此在不占用開展農業正常活動的基礎上進行小產權房建設并不違法，正是利用這點，開發商才敢大肆地進行小產權房的建設，因此為了杜絕這種現象，需要加強法律條文的規范力度。

首先，小產權房的問題在于土地所有權的歸屬不明確以及管理者的職責沒有得到規范。因此在法律中要明確指出建設小產權房的違法性，對于農村土地的使用應該由國家統一進行規劃管理。并且要求村鎮部門做好所在區縣及周邊的土地統計工作，清晰的掌握土地使用方向，了解小產權房的增減情況。

其次，應該確立小產權房的責任歸屬，加大打擊力度，對違法進行建設的責任人追究法律責任，嚴謹對待小產權房的買賣問題。因為只有強有力的法律規范，才可以讓開發方在利益的驅使作用下保持清醒。

然后，完善土地監管制度。組建權威的機關部門對小產權房進行監管，嚴謹的對待有關土地方面的手續問題，規范化透明化的執法，讓各部門之間相互監督，相互制約，政府部門要公開管理土地、開發商等方面的信息，并且實行民主化的參與機制，使房屋建設成本、最終報價公開化。

最后，需要加強社會保障制度的建設工作。房產是人民根本利益的重要組成部分，為了讓更多的人有房住或者住得起房，政府需要完善社保制度，提供更多的經濟廉價房屋，這樣也就控制了購買小產權房的消費群體數量。

（二）針對不同已建小產權房進行合理整治

一方面，對影響正常農業生產的房屋進行拆除，還原其原來農貌，開發商需將房款歸還買方，并且追究有關開發方的法律責任。

另一方面，勒令投入成本較低并且正在建設中的小產權房停止建設施工，另外對符合各項標準的小產權房，即以集體工礦用地和宅基地建設的小產權房，在補交一定稅費后頒發相關的權屬證書，將其合法化。

三、結束語

總的來說，小產權房因為關系人民的根本利益，必須要進行科學合理的整治，這對于維護我國法律權威性和市場經濟的健康發展十分重要，政府應該引導我國房地產業的可持續發展，約束各方行為規范。有參照健全的法律體系，保證高效率的執行力，那么就一定可以解決小產權房問題。

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