中國保障房建設對房價走勢的作用

劉玉蘭　文偉揚　李芹

摘要：近年來房地產價格迅速攀升呈現“非理性繁榮”之態，低等收入家庭的住房問題亟待解決，保障性住房的擴張建設有效緩和了住房矛盾，然而保障房的規模化涌入在一定程度上對商品房的供給和需求起到了抑制作用，供需曲線的同向位移對實際房價有何影響值得探討。文章引入行為經濟學塑造新的分析思路，對保障房建設和商品房房價近年數據進行相關性檢驗，在供求學說和前景理論的基礎上綜合消費者行為研究人們在購房中出現的代表性推斷、錨定心理、損失厭惡、羊群效應、過度自信等現象，從而解釋和推斷出保障房建設對房價具有重要的抑制作用。

關鍵詞：保障房建設；房價；房價的行為經濟學；抑制效應

一、引言

為了緩解低收入家庭的安居問題，國家采取了根據相應建造標準建設廉租房、經濟適用房及公租房為主的保障性住房政策。官方數據顯示，2013年中國計劃新開工城鎮保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。2014年的保障房建設計劃目標為新開工600萬套以上，基本建成480萬套以上。我國住建部計劃“十二五”期間（包括之前）共建設3600萬套，約能解決1億人左右的城市人口住房問題。房產在人們的財產中占有非常重大的比例，房屋的消費量占我國居民總消費量的10%以上，如此龐大數量的保障房涌入市場必定對房價產生重大影響。由于人們的認知、信息以及預期的不同，個人在購買房產中常伴有理性與非理性的因素，觀望、跟風等行為屢屢出現，有較大程度受心理因素的干擾。因而除了從傳統經濟學角度分析之外還需要以行為經濟學原理進行探索，結合供求理論，從消費心理角度分析保障房建設對房價的影響。我國近期的房地產價格劇烈變動不能完全歸因于經濟的表現，而是國際經濟大環境和國內房地產政策力量的綜合影響，更多的是房地產市場環境給大家造成的心理判斷，所以從行為經濟學的角度入手很可能是一種有效的方法。

二、行為經濟學的基本理論

行為經濟學的理論基礎——前景理論（Daniel Khaneman&Amos Tversky，1979）指出在人們面臨條件相當的損失前景時更加傾向于冒險賭博（風險偏好），而面臨條件相當的盈利前景時更傾向于實現確定性盈利（風險規避），同樣的參照點人們對損失的敏感度大于對利得的敏感度。在此基礎上不少經濟學家對個人選擇行為做了進一步延伸。Khaneman&Tversky（1982）證實了代表性經驗推斷理論，提出當人們進行量化決策時其決策往往受建議的影響，而在進行判斷時則常常過于看重那些顯著的、難忘的證據，甚至從中得出歪曲認識，行為學家將人們在判斷中存在的受建議影響的現象稱為“錨定心理”。Meir Statman&Hersh Shefrin（1985）通過對股票市場上投資者的行為的觀察指出在處置資產時，當投資者處于盈利狀態時是風險回避者，而處于虧損狀態時是風險偏好者，這就是所謂的處置效應。同時他們指出人們通常對于在投資判斷和決策上由于個人局限、信息不全等原因導致判斷失誤致使自身利益損失感到非常害怕和痛苦，并采取各種可能的行為避免失誤，這會導致一些非理性行為的發生。這種損失厭惡同時印證了前景理論中人們對待得失的敏感差異理論。Grifin&Tversky（1992）發現人們面對較難問題時傾向于過度自信，Daniel et.al（1998）指出成功者容易把成功歸因于自我知識的完整性和個人能力的突出性，這種自我歸因偏差會使成功者過度自信，以自己的意愿代替實際客觀事物發展的規律。羊群效應則是指人們經常受到多數人影響而跟從大眾的思想或行為，也被稱為“從眾效應”，羊群效應是訴諸群眾謬誤的基礎。

三、保障房與商品房房價關系的歷年數據統計分析

從供給角度來看，保障性住房的建設擠占了部分商品房建設用地，保障房大量出現在市場上降低了開發商建設商品性住房的預期收益和預期購買數量，所以同期開發商相比商品房更加傾向于開發較多的保障性住房，這一投資傾向作用力降低了商品房的建設數量。從需求角度來看，保障性住房使得一部分滿足保障性住房條件的購房者不再考慮購買商品住房，而選擇購買價格較為便宜的保障性住房，從而導致商品房需求量下降。商品性住房的供給和需求同時下降導致供需曲線同時向左移動，這樣只能確定均衡數量的減少卻不能確定對價格的影響，到底價格是上升還是下降取決于供給和需求對于保障性住房的敏感性。保障房建設與商品房房價是否存在相關關系需要對歷年實際數據進行相關分析，我們搜集到1998～2010年的經濟適用房（由于廉租房等其他保障房數據不完整難以統計，所以以經濟適用房的數據為主）和商品房房價的幾組相關數據，并對數據的運算得出經濟適用房年竣工套數占房屋年竣工總套數的比例以及商品房銷售價格的年增長率，如表1所示。

基于以上信息對經濟適用房竣工套數所占比例和商品房銷售價格年增長率進行回歸分析，結果得知R值（Pearson Correlation）為-0.543<0，二者為負相關關系，為中度相關，即經濟適用房竣工套數增加一個百分點則對商品房價格增長率有0.543個抑制作用。檢驗顯著性為0.055，由此我們可以接受經濟適用房與商品房價格呈負相關假設。此外需要注明，文章選取的僅僅是經濟適用房竣工的數據，如果加上廉住房、公租房等相關保障房數據，那么可以推測出保障房對商品房價格具有更加明顯的抑制作用，而對于這種抑制作用下面將從嶄新的角度進行詮釋。

四、從消費者行為角度探析保障性住房對房價的影響

（一）代表性經驗推斷與錨定效應

保障房供給增加后，國家的本意是將保障性住房和商品住房市場分開，商品性住房是一種同時具有實用價值和投資價值的特殊實物商品，而保障性住房則將投資價值剝離出來，僅僅提供居住的功能。此外國家強制每個省市大面積建設保障性住房還給了整個房地產的購買者一個價格上的比對標準。國人不可能將兩種住房市場完全劃分，至少在心理上沒法將兩種住房劃分，所以在人們購買一般商品性住房的時候，就給自己定下了一個對比的框架，在考慮商品住房價格是否合理這一問題的時候，給自己設置了一個參照物，這一參照物即是保障性住房價格。保障性住房的價格是基本的建設價格，同時還享受了土地和稅收等各方面的優惠，所以價格必然比較低。其價格雖然也將隨著市場經濟情況的變化而變化，但變化幅度在國家可控范圍內，小于商品性住房。人們在代表性推斷和框架效應的影響下，使用自己了解的保障性住房價格對比商品性住房價格，超出部分過大的時候，就會認為價格不合理。在保障性住房的數量更多的情況下，這種框架心理就會愈發明顯。在經濟比較好的時候，這種心理導致商品性住房的價格將一定的熨平商品房周期波動，而且無論何時，都能起到向下穩定的效果。當然當商品性住房的價格下降到一定程度的時候，保障性住房的價格也會起到一定的支撐效應，因為商品性住房畢竟有流動性好、住房面積大等便利特征。

（二）后悔厭惡與處置效應

每個人都不喜歡自己做出的錯誤決定，非常厭惡損失，這種厭惡的效應往往超過了得到同樣收益的情況。對于一項資產，承認自己的失誤和損失是一件非常痛苦的事情。這種效應也是中國房地產市場投資者期望只能上漲不能下跌的重要原因。例如我國房地產市場近期有一定的下跌，很多新建樓盤的業主都強烈反對開發商降價銷售。房地產市場價格有上下的波動其實是很正常的，為什么業主反映如此之大，就是因為人們的損失厭惡、后悔厭惡的心理非常嚴重，不能接受自己投資失敗、損失嚴重的事實，反而認為是無良開發商欺騙自己的結果。保障性住房的增加，加重了處置效應，保障性住房減少了商品性住房的總供給和需求，使得市場從理論上來說對于各種沖擊更加敏感了。當房地產價格可能下降的時候，相對于保障性住房（價格基本不波動）的購買者，雖然商品性住房的產權擁有者也不一定會在市場上進行交易，但是商品性住房的購買者的損失更明顯了，損失的房屋產權擁有者不愿意賣掉自己的房屋，認為肯定會上漲，這種心理減少了房價的波動。同樣在盈利的時候，商品性住房的性質因為保障性住房的提供而更加明顯，投機性更加突出，市場沖擊可能影響更大。商品性住房的產權擁有者的盈利也因為有比對而更加明顯，在市場上漲的時候售賣房子的人將更多。市場的供給增加，有一定的降低價格、穩定價格的效果。

（三）過度自信與羊群效應

在房地產交易這樣一個影響比較重大的交易過程中，人們對于自己的的決策往往更有自信，而不是按照實際情況判斷。人們對于價格的合理程度、未來價格的趨勢都會形成自己的判斷，在這種判斷形成之后，就會堅持這種看法，即使這種看法其實是一種跟風的做法，人們也會覺得這是合理的行為，不會承認自己在跟風。由于購買保障性住房的市場主體和商品性住房的市場主體不同，保障性住房的供給增加對于房地產市場的影響實際是不確定的，但是人們往往不會相信這一個經濟學的推斷。直觀上來看因為保障性住房的價格更低，人們會認為房地產價格的未來趨勢很可能會在一個較長的時間內有下降的趨勢。所以開始觀望不買，而房地產價格在實際上很大程度上是和一個國家的發展情況緊密相聯的。這種對于房價下降的集體推測導致我國近期內房價不會有較高的上漲。

五、總結

由于過度自信、羊群效應，人們大多堅信房價下跌，將使得房價在一段時間內因為需求降低，價格不能穩定。雖然考慮了人們的預期效應，但是未能把政府對房地產調控作為一個因素進行考慮，顯然不能很好反應現實情況。政府對房地產行業的態度是影響消費者與房地產供給者預期與相應行為的重要因素之一。從長期來看，房價會隨著經濟發展呈維持緩慢上漲趨勢，雖然上漲幅度不會很大。保障房的價格是由政府決定的，而從長期來與社會總體經濟發展水平相適應，所以能作為商品房價格的評價標桿。保障性住房價格能給未來的房價一個相對穩定的比對標準，從而引導人們對房價的正確認識。

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（作者單位：云南大學經濟學院）