長沙湘江新區集體土地資產化研究

湖南師范大學課題組

要激發農村內生的潛在活力，必須對農村土地價值進行合理估值。

隨著改革開放的深入、經濟社會的發展，現行的家庭聯產承包責任制的弊端開始顯現出：社會生產總值的迅速增加，人口的持續增長，農村耕地面積逐漸的減少，農村人均占有耕地的面積不斷縮減，土地細碎化程度提升，導致了我國農戶小規模生產經營格局的產生；農村剩余勞動力的加快轉移，農村社會經濟結構不斷調整，農村集體建設用地大量閑置、浪費，沒有得到充分利用，造成大量土地閑置。如何合理地開發利用有限的土地資源，發揮其作用到最大；如何保護土地，保證土地資源的可持續利用；如何盤活集體龐大的土地資源，成為了“兩型社會”建設中不可避免的課題。

集體土地資產化的意義

土地作為一種特殊的商品，是可以作為資產加以流轉的，只是不同所有制的土地資產化和流轉的方式有很大差異而已。隨著市場經濟的不斷發展及完善，土地作為一種重要的資源，也開始按市場化的要求進行配置。無論是國有土地，還是集體土地，其參與資源配置的主要方式表現為土地的交易或流轉。通過土地產權的交易，不僅實現了土地價值的增值，也由此實現了土地的資本化。

集體土地資產化是指通過集體土地確權明確集體土地資產價值量及其歸屬，然后依法進入市場流轉，體現其資產特性的過程。

改革三十年以來，農村集體所有制土地一直是許多學者關注的問題，不僅從理論上進行了一定的探討，而且在許多地方進行了有益的嘗試。從現在情況看，要激發農村內生的潛在活力，必須對農村土地價值進行合理估值，使農民自己有信心進行科學生產，投資者有信心進行合理投資，這樣才能促進農村集體經濟的可持續的快速發展。

2007年12月14日，國家發展和改革委員會頒布發改經體[2007]3428號文，批準武漢城市圈和長沙、株洲、湘潭（簡稱長株潭）城市群為全國資源節約型和環境友好型社會建設綜合配套改革試驗區。土地作為重要的資源以及其他資源的基礎，進行科學的保護和利用是建設中首先要處理的關鍵問題。要對土地進行科學管理，必須對其進行定量化也就是資產化。

長沙湘江新區（原大河西先導區）是長株潭城市群“兩型社會”綜合配套改革試驗區的核心區和先行試驗區。目前大河西先導區大量的土地資源為農村集體土地，而當前在農村地區，土地不但是物質財富的直接來源，而且是廣大農民的生活保險。在過去的數年中，大河西先導區在推進土地資產化方面取得了一系列的成效，特別是在推進土地流轉機制方面建立了較為完整的運作體系，積極推行城鄉建設用地增減掛鉤、“先征后轉”、“兩轉變一納入”等土地管理制度改革，取得了明顯成效；城鄉一體化快速推進，以關山、光明、立馬、桐木、金峙等為代表的新農村建設迸發出了新的活力。

從中不難發現，土地資產化有利于盤活數量巨大的集體土地，符合新時代土地管理的要求。集體土地資產化還有利于遏制土地腐敗，可以使全農村集體資本總量增加，能夠促進土地流轉，促進農業規模經營。集體土地資產化還是破解新農村建設資金難題的現實選擇，是經濟發展必然要求，也是農村今后發展的主要動力。

長沙集體土地的權益分布

通過對長沙市資料的查詢和調查研究、對現有法律法規的合理解讀，結合“兩型”社會發展的需要，我們發現影響資產化的主要因素是由于農用地權益比例不明確。對這方面，我們做了重點的調查分析。

根據統計數字，長沙市土地征地時征地補償總費用包括：征地補償費（土地補償費和安置補助費之和）、高附加值補助費、青苗補償費、住房保障補助費、個人房屋及設施補償費、集體設施補償費、企業補償費和其他補償費。選取近幾年岳麓區梅溪湖和望城區征地補償數據，土地補償總費用約為500-1200萬元/公頃，取平均值850萬元/公頃。從多宗地的補償來看，征地補償費約占總量的80%，但其中土地補償費占總量10%以下（約68萬元），90%以上為安置補助費（782萬元）。

在國家征用的土地中一部分來源于農地，而其中有一部分是集體共公用地，如交通用地、水利設施用地、集體工廠等，按所有征用土地的5%計算；同時在征用土地中村級集體組織需要10%征用費用（85萬元）。

通過計算，可以大致得出國家、集體與農戶之間的權益比值為：農戶權益約占0.78%，集體權益約為1.55%，國家權益則達到了97.67%

從以上比例可知，在農村集體所有制土地中國家占有絕對大的權益。這一方面體現了我國社會主義制度的基礎，另一方面也反映了人們在征地后出現心理不平衡的理由。

幾點結論

通過對湘江新區土地資產化的大量的調查和數學模型分析，我們發現：農戶的耕地面積越多，耕種土地的效益越大，越不會進行土地流轉；戶主的職業越非農化，越傾向于土地流轉；集體土地價值量的確定是實行集體土地資產化的前提條件，明確土地價值權益才能使土地流轉順利進行。

此外，“兩型社會”湘江新區土地補償費雖然不能反映土地的真正價值，但相對目前的耕作水平所取得的農業收入是合理的，與土地收益還原后的結果是相符的；在目前的分配制度和法律條件下，目前的土地補償費是合理的。

第三，集體所有制土地資產化過程中不能依賴提高征地費用進行體現，這會對未征地農民的不公平；在農村土地流轉中也不能使用土地的真實價值；由于國家擁有絕對的所有權，因此必須在國家的嚴格監管下進行。

第四，集體所有制土地資產化是進一步發展農村經濟的原動力。從法律上明確規定土地資產的權益，才有可能理順土地流轉中的法律關系，使土地各方認識到自己的責任和權利；也會減少流轉過程中不必要的矛盾，更有利于和諧社會的建設和發展，有利于充分落實依法治國基本方略，人民的權益得到切實尊重和保障，城鄉、區域發展差距擴大的趨勢逐步扭轉，從而形成合理有序的收入分配格局。

（本文節選自湖南師范大學資源與環境學院《“兩型社會”長沙大河西先導區集體所有制土地資產化的法理性研究》課題組研究報告，課題組負責人夏衛生）