國外不動產登記的三種模式

余衛明

不動產登記作為物權制度的一個組成部分，與一國的政治、經濟、文化、歷史傳統等因素密切相關，因此，各國的不動產登記制度往往具有自己的特點。從世界范圍看，不動產登記制度歸納起來大致有三種模式，即權利登記模式、契據登記模式和托倫斯登記模式。

權利登記模式

權利登記模式，又稱實質主義登記，是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。這一模式為德國、瑞士、瑞典、奧地利、匈牙利等國以及我國臺灣地區所采用。

權利登記模式因起源于中世紀的日爾曼，故又稱日爾曼模式。在中世紀的日爾曼法庭上，法官為確認土地轉讓的地點和位置，要求當事人提供土地轉讓的相關證據，而這些東西往往記載于土地登記簿中。在此情形下，這種登記簿就具有公信力，其記載的事項也有了設權效力，現代意義上的土地登記制度遂由此產生。后來的《德國民法典》則將這一不動產登記模式以法律形式確立下來。

與其他登記模式相比，權利登記模式具有下述特點：一是采用這一模式的國家大多實行強制登記制度，如德國、瑞士、瑞典等。我國臺灣地區亦實行不動產變動強制登記制度，例外的情形是建筑物的初始登記與否由權利人自由決定。二是規定登記為生效要件。在此模式下，將登記作為不動產物權變動的生效要件，不動產物權變動未經登記，就不產生相應的物權變動效力。三是登記機關應對登記的內容進行實質審查。四是登記具有公信力。在此模式下，登記簿上登記之事實，縱使在實體法上不成立或無效，也可以其對抗善意第三人。五是登記簿的編成采“物之編成主義”，登記簿主要以不動產標示為構成內容，依土地地籍進行編成。六是登記以不動產權利的靜態為主，只記入不動產的權利狀態，而不記入不動產權利變動的事實。

契據登記模式

契據登記模式，也稱形式主義登記，是指不動產物權的變動，經當事人訂立契約即發生效力，但非經登記，不得對抗第三人。登記的內容主要是當事人之間所訂立的關于不動產物權轉讓的契據，而不是頒發權利證書。法國、日本、意大利、西班牙、葡萄牙、美國的部分州以及我國香港、澳門均采用這種模式。

契據登記模式起源于法國，故又稱法蘭西模式。法國民法關于不動產變動采用的是意思主義，登記為物權變動的對抗要件。

與其他登記模式相比，契據登記模式具有下述特點：一是采用這一模式的國家除法律有特別規定外，均為任意登記，亦即不動產權利的變動，當事人可申請登記，也可不申請登記。二是登記一般只是對抗要件，而非生效要件。在契據登記模式下，當事人登記與否都不影響不動產物權變動的效力，其登記行為主要是產生對抗第三人的效力。三是登記實行形式審查主義，登記機關對不動產物權變動無實質審查的權利。四是登記無公信力，當登記事項實質上不成立或無效時，不得以其對抗善意第三人。五是登記簿“采人之編成主義”，即登記簿主要以權利人為標準編成。六是登記以不動產權利的動態為主，不僅記入不動產的權利狀態，而且記入不動產權利變動的事實。

托倫斯登記模式

托倫斯登記模式，又稱權利交付主義登記，是指經實質審查后用登記機關發放的權利證書確認產權以便利不動產物權轉移的登記制度。澳大利亞昆士蘭州、英國、愛爾蘭、新西蘭、美國夏威夷州與明尼蘇達州等采用這種模式。

托倫斯登記模式由羅伯特·托倫斯爵士于1858年在澳大利亞創設。托倫斯原為海關稅務員，當他來到南澳大利亞一個契據登記機關工作的時候，深感傳統產權轉讓程序的復雜，于是將借鑒船舶登記中的產權登記制度引入到不動產登記制度中。托倫斯登記的具體做法是：不動產在初次登記時，由登記機關按法定程序做成地券；轉移不動產物權時，當事人先做成讓予證書，再連同地券一起交予登記機關，經登記機關審查后，在不動產登記簿上記載權利變動，向新權利人交付新地券，或在原地券上記載該不動產的權利變動事項。

與其他登記模式相比，托倫斯登記模式與權利登記模式較為接近，如登記采用實質審查主義、登記具有公信力等。但除此之外仍具有自己的一些特點，這些特點表現在：一是強制登記與任意登記并存，如澳大利亞昆士蘭州、新西蘭、美國夏威夷州與明尼蘇達州為強制登記，英國和愛爾蘭則強制登記和任意登記并存，并通過立法分別規定了強制登記和任意登記的范圍；二是交付權利證書，如不動產權利轉移之時，登記人員除將相關事項記入登記簿外，還會將相應的權利證書交付給權利人；三是在登記時收取的費用中提取一部分設立一項保險基金，以賠償因錯誤登記而導致權利人所蒙受的損失。

國外不動產登記模式的啟示

啟示之一：在立法上，各國的不動產登記制度一般都以本國的民事法律為基礎，輔之以單行的不動產登記法。不動產登記立法在各國的法律體系中，一般都是在作為私法的民法中加以體現。這一做法表明，不動產登記制度是一項民事法律制度，其意義主要在于權利公示和保障交易安全。

在我國現有的不動產登記體系中，不同類型的不動產分由不同的機構負責登記，表現在立法上就是行政法中加以體現，如《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《農村土地承包法》等。可喜的是，作為我國民法組成部分的《物權法》首次明確規定“國家對不動產實行統一登記制度”，這就意味著我國的不動產登記制度已從一項行政管理制度轉變為一項民事法律制度。

啟示之二：各國不動產登記實行房地合一的登記體制并由統一的登記機關辦理登記。1949年以來，我國將不動產登記作為行政機關的一項職權和管理方式，從而形成了不動產登記機關和行政管理機關的職能對應關系，造成了分散登記的格局。這一登記格局的不合理性顯而易見，其弊端至少有以下幾個方面：一是容易導致物權登記上的矛盾；二是加重了當事人的不合理負擔；三是不利于公示查詢；四是增加了政府財政支出；五是容易造成國家稅費的流失。

但2007年的《物權法》規定建立統一的不動產登記制度，2013年國務院常務會議更是為不動產統一登記列出了時間表。可見，我們在建立統一的不動產登記制度和設立統一的不動產登記機構方面已邁出了重要的一步，接下來要做的就是如何有效落實相關法律、法規的規定。

啟示之三：我國的不動產登記制度應考慮到我國的歷史和文化傳統，不應拘泥于哪種具體模式。國外不動產登記雖然大體上可分為三種模式，但各國在具體設計本國的登記模式時，也可能是以其中一種為主，兼采其他模式。

比較而言，我國目前采用的不動產登記制度與托倫斯模式較為相近。如登記機關制作并頒發不動產權利證書，因錯誤登記致人損害給予賠償等。由登記機關制作并頒發不動產權利證書，是我國不動產登記機關的一貫做法。在因錯誤登記致人損害的法律責任上，我國《物權法》第21條規定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。”當然，在因錯誤登記致人損害法律責任的制度設計上，我們可參考托倫斯模式，在登記時收取的費用中提取一部分設立一項保險基金，以備因錯誤登記而致人損害時的賠償之用。

（作者系中南大學法學院教授）