淺析我國保障性住房空間選址問題

摘要：結合北京、長沙、昆明三個案例城市保障性住房的實地調查與綜合分析，從問題、緣由、策略三個方面，對我國政府為主導的保障性住房的空間選址進行了研究與分析。

關鍵詞：保障性住房；政府主導；屬性缺失

一、我國保障性住房空間選址存在的問題

在運用現場調查、居民問卷調查、保障性住房規劃建設從業人員的深度訪談等調查方法與 GIS 的空間分析方法，對案例中的保障性住房進行了空間特征的分析后，可以得出以下結論：我國保障性住房空間選址中存在邊緣區集中規模化布局、空間布局選址與就業空間分離、部分保障性住房社會服務與公共服務獲取能力較低、建設條件以及建設周期受到布局選址負面影響這四個問題。

保障性住房的空間布局選址問題可以歸納為邊緣選址、集中規模化布局、就業困難、設施配套不足、建設停滯周期拉長幾個方面。這些問題之間實質上有著不可剝離的聯系。由于保障性住房選址大多在城市邊緣區或偏僻地帶，就直接導致了多個項目的集中布局。而這些區域用地的直接特點就是其孤立性與單一性，沒有可借用的居住區配套，以至于配套服務設施不足。而在如此大片的低收入住區中，自然很難提供互補性的就業機會，配套設施的不足也造成了其交通的就會造成其交通的不便，低收入階層很難在住房附近找到就業、離開住房到城市中心就業又面臨距離遠、時間長、交通成本大等諸多問題，如此便導致保障性住房的空間布局選址與就業空間的分離。

二、我國保障性住房空間選址存在的問題產生的原因

空間選址是保障性住房建設中城市空間資源的主要配置方式，將保障性住房空間選址過程劃分為規劃布局、建設選址兩個階段。正是由于城市規劃在這兩個階段的“屬性缺失”導致相關選址問題的產生。從制度設計、土地供應、宏觀政策背景等角度分析和歸納保證性住房布局選址的特性，就可以發現保障性住房空間選址過程中規劃布局、建設選址的兩個階段中相關問題的根源.

保障性住房的空間布局選址問題可以歸納為邊緣選址、集中規模化布局、就業困難、設施配套不足、建設停滯周期拉長幾個方面。這些問題之間實質上有著不可剝離的聯系。由于保障性住房選址大多在城市邊緣區或偏僻地帶，就直接導致了多個項目的集中布局。而這些區域用地的直接特點就是其孤立性與單一性，沒有可借用的居住區配套，以至于配套服務設施不足。而在大片的低收入住區中，很難提供互補性的就業機會，配套設施的不足也造成了其交通的不便。低收入階層很難在住房附近找到就業、離開住房到城市中心就業又面臨距離遠、時間長、交通成本大等諸多問題，如此便導致保障性住房的空間布局選址與就業空間的分離。

保障性住房的空間選址的過程分為“規劃布局”和“建設選址”兩個階段。保障性住房的空間選址是一個多個參與主體的動態均衡過程，及幾個利益團體的平衡：以生活需求為導向的中低收入家庭、以社會經濟綜合效益為導向的政府部門、以經濟效益為導向的開發建設企業以及以自身權益為導向的其他利益相關者。而城市規劃則應該在這個多主體的動態平衡過程中扮演著銜接、統籌的重要角色。正是城市規劃的技術理性、公共政策屬性兩方面的“屬性缺失”導致布局選址中的各類問題，成為保障性住房空間布局選址不合理的直接原因。

究其根本，從更深層次的經濟、制度和政策等方面進一步研究。將“政府選址”、“空間尋址”、“應急選址”三點歸納，就是在于“政府主導”。政府具有條件對保障性住房進行選址時，可能存在的“政府失效”導致無法協調不同參與方的利益訴求，導致選址的不合理性。由于政府在財政收益權衡之后的用地壓力或者政府對于“土地財政”的依賴造成的“用地緊張”條件下的“空間尋址”成為保障性住房規劃布局、建設選址困難的直接經濟原因。宏觀調控下驟然加速的保障性住房建設導致的“應急選址”更是由于政策的過于生硬、孤立，缺乏相關政策的支撐。中央政府的宏觀調控變為地方政務的政治任務，可持續性與選址的科學性都會受到極大的影響。

三、我國保障性住房空間選址存在的問題的解決辦法

結合英、美等國保障性住房空間布局選址經驗，從規劃管理、住房保障政策與建設方式、制度保障等角度提出以下政策建議：加強城市規劃調控，完善保障性住房相關規劃編制和建設項目選址規劃管理；加快住房保障相關法制建設，為保障性住房的合理布局選址提供法制依據；推動住房保障方式的發展，創新保障性住房空間布局選址模式與途徑。

問題看似由于城市規劃 的“屬性缺失”實則由于“政府主導”。那么，城市規劃應該在這個多主體的動態過程中扮演什么樣的角色，我們可以從英、美、新加坡等國的經驗中獲得一些啟示。

第一點及彌補城市規劃的“屬性缺失”，及完善相關規劃編制和建設項目的選址規劃。真正做好各類規劃的協調與銜接、做好城市規劃與土地利用規劃的有機銜接，推動公眾參與編制與選址過程。第二點是加快住房保障相關的法制建設，使保障性住房空間布局選址與建設更具完整性、系統性與公正性。第三點是創新保障性住房空間布局選址模式與途徑。

另一個具有多個利益主體的規劃類型，即“歷史文化街區更新與保護”。對于解決保障性住房空間布局選址具有借鑒意義。在“歷史文化街區更新與保護”中有“捆綁式開發”的模式。這種政府給與政策讓步的“糖果”策略，使得開發商與公眾利益都能得到極大的滿足，也可以解決政府的棘手問題。對于保障性住房的開發，如果可以借鑒這種“肥瘦搭配”的“捆綁式開發”模式，將商品房與保障性住房捆綁上市，按照比例給與開發商減免土地出讓金、稅收等等政策優惠，控制開發時序，既可以解決政府的經濟賬、又可以解決保障性住房的區域隔離問題，使“低收入者居住組團”、“中收入者居住組團”、“高收入者居住組團”具有一定的融合性與相互支持性。

對于已建成的保障性住房的聚集區，可以進行適當的產業引入。將無污染的工業、第三產業等等引入或者靠近，以帶動地區活力增加就業機會，即所謂的“筑巢引鳥”。當保障性住房聚集片區具備產業支撐后，不僅增加了居民的就業機會，而且不完善的基礎設施、社會服務設施及配套設施都會加速建設，甚至更多的中、高收入居住區會以商品房的形式在此地出現，以此帶動了地區的發展，增添活力。

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作者簡介：寧潔，性別：女，出生年月：1992年6月，籍貫：山東威海，學校：長安大學，年級：2010級，學歷：本科生，院系：建筑學院，專業：建筑學。