談房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作模式

沈群芳

【摘 要】本文主要分析了房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作模式，總結(jié)了房地產(chǎn)投資信托基金的具體內(nèi)容，并詳細(xì)闡述了目前我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的具體操作，以及其運(yùn)作模式和受到的影響，例如債券型融資影響產(chǎn)品的特性、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值的關(guān)系。希望相關(guān)人員根據(jù)這些內(nèi)容得到相關(guān)參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資信托基金；基金運(yùn)作

信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，規(guī)范房地產(chǎn)投資信托，并與投資者簽訂相關(guān)信托投資合同，這種方法通過發(fā)行信托收益憑證和股票的方式，受托投資者資金，然后將這筆資金抵押給貸款方進(jìn)行投資，并聘請(qǐng)或委托專業(yè)人員或相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體的經(jīng)營(yíng)管理，這種資金的信托投資方式目前受到廣泛關(guān)注。

一、房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)的投資信托主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是資金信托；二是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托。前者是根據(jù)受托單位設(shè)立房地產(chǎn)信托，向固定人員或不固定的人公開或私自發(fā)行房地產(chǎn)投資信托收益證券，通過這種方法獲取資金，以及房地產(chǎn)投資的相關(guān)權(quán)利，房地產(chǎn)的相關(guān)證券和其他信托收益證券等項(xiàng)目，能使投資者在其中獲取投資收益。房地產(chǎn)資產(chǎn)信托指的是通過委托人轉(zhuǎn)移其房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，給受托機(jī)構(gòu)，然后受托機(jī)構(gòu)相關(guān)固定人或非固定人進(jìn)行私募或公募的收益證券發(fā)現(xiàn)，受益人應(yīng)享有該信托人的房地產(chǎn)，以及相關(guān)權(quán)利，并擁有利息和草息的權(quán)利。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，各方面的法律還不夠完善，很難進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)信托投資，所以相關(guān)單位可以先從資金信托入手。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資信托資金是通過公司或信托基金的組織進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)分散的原則。在這個(gè)過程中，專業(yè)人員要將不特定多數(shù)人的資金用于房地產(chǎn)買賣管理和抵押權(quán)貸款投資，并獲取房地產(chǎn)管理的收益，將這些收益分配給各個(gè)股東的一種中長(zhǎng)期的投資形式，在制度設(shè)計(jì)中，當(dāng)資金得到募集之后，要讓多數(shù)投資者參與到房地產(chǎn)投資中，并讓股票或收益證券上市，設(shè)立集聚資金，并分散風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

但是我國(guó)缺乏合理的法律和制度安排，所以房地產(chǎn)投資信托只停留在發(fā)展初期，沒有全面落實(shí)。但是在我國(guó)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響下，已經(jīng)出現(xiàn)了很多房地產(chǎn)投資信托資金的衍生品。這種現(xiàn)象使境外資金通過不同形式加大了我國(guó)房地產(chǎn)的投資力度，并使我國(guó)房地產(chǎn)成為房地產(chǎn)投資信托基金的重要內(nèi)容。從另一方面來講，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了很多投資信托基金的衍生品，并變相出臺(tái)，所以房地產(chǎn)信托便成為這些衍生品的承載形式，為我國(guó)發(fā)展投資信托基金提供更好的平臺(tái)。

二、房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作模式

房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理要由專業(yè)人員負(fù)責(zé)，或通過信托投資公司負(fù)責(zé)具體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況，相關(guān)人員可以選用保管銀行，然后這些銀行進(jìn)行受益證券的發(fā)行和利益分配，保管部分信托財(cái)產(chǎn)，并進(jìn)行運(yùn)營(yíng)監(jiān)督。

1.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的具體操作

房地產(chǎn)投資信托貸款一般都是期限較短，并具有還款能力和有效的擔(dān)保措施。然后，這些人員可以通過多次信托，延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的期限，目前房地產(chǎn)的信托規(guī)定期限為1-3年，從上一次信托結(jié)束，可以適當(dāng)延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的期限，并作為信托購入計(jì)劃的基礎(chǔ)，發(fā)行下一個(gè)階段的信托計(jì)劃，歸還上一起投資人的本金，這種方式能夠增加產(chǎn)品的流動(dòng)性，并在一定程度上使投資者的風(fēng)險(xiǎn)得到降低。

例如，某市的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的樓盤三期項(xiàng)目，運(yùn)用集合資金信托計(jì)劃，信托規(guī)模為一億元人民幣，信托期限為一年。投資者能夠取得的年信托凈收益，能夠達(dá)到實(shí)際投入的4.16%；每份信托合同的最低金額為20萬元人民幣，并隨時(shí)間發(fā)展，按照1萬元的整數(shù)倍增長(zhǎng)。該地信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為信托貸款提供不能撤銷的擔(dān)保，該信托投資有限公司也要提供同等條件的反擔(dān)保，在信托期滿后一次性分配信托收益，并返還信托貸款。在這個(gè)過程中，要考慮到我國(guó)銀行負(fù)責(zé)信托管理的實(shí)際情況，一般來講，專業(yè)的房地產(chǎn)公司作為房地產(chǎn)投資信托基金的組織發(fā)起人，不會(huì)得到支持和批準(zhǔn)，目前信托投資公司在房地產(chǎn)的利益經(jīng)營(yíng)和管理方面有一定不足，相關(guān)單位可以參考國(guó)外的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，加以改進(jìn)，逐漸形成管理、托管和持有三種方面組成的契約型房地產(chǎn)投資信托。

房地產(chǎn)投資信托也包含很多形式，例如房地產(chǎn)股權(quán)投資信托是權(quán)益型信托投資的方式之一，具體指投資信托公司通過發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品，然后通過募集的信托基金合資成立開發(fā)企業(yè)，然后直接投入到一些房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目中，構(gòu)成實(shí)質(zhì)的投資股權(quán)。這種運(yùn)作模式會(huì)直接或間接的影響到房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和管理，會(huì)在一定程度上協(xié)助房地產(chǎn)滿足銀行信貸的條件，通過申請(qǐng)銀行貸款，完成房地產(chǎn)的開發(fā)工作，這類信托會(huì)根據(jù)所占的比例或是房地產(chǎn)的項(xiàng)目所有權(quán)情況，獲取經(jīng)營(yíng)的利益，為委托人信托提供投資的信托收益。

2.債券型融資影響與產(chǎn)品的特性

在房地產(chǎn)開發(fā)中，其運(yùn)作模式會(huì)受到債券型融資的影響，這種融資模式是我國(guó)目前信托公司中最為普遍的一種運(yùn)作模式，根據(jù)不完全估計(jì)，這種信托投資產(chǎn)品，有近百個(gè)貸款種類，這類信托投資基金的運(yùn)作模式與銀行信貸資金有一定相似之處，通常是貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，然后用于土地或房屋的開發(fā)建設(shè)，其貸款利率會(huì)隨著銀行同期的利率有所變化，一般要求借款方提供財(cái)產(chǎn)抵押或擔(dān)保，通過這種方式確保資金安全。這種融資方式雖然簡(jiǎn)單，但是其運(yùn)行成本和技術(shù)含量都不高，所以缺乏專屬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

在房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作中，產(chǎn)品的特性主要指流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)兩種，產(chǎn)品的流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)屬于反向關(guān)系，只有產(chǎn)品具有較高的流動(dòng)性，投資者才能較為安全和快捷的推出機(jī)制，增加產(chǎn)品的吸引力。相關(guān)單位可以通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)，引進(jìn)開放式概念，并將此作為信托公司流動(dòng)性增加的依據(jù)，委托人可以拿出一部分資金對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行處理和評(píng)估，適當(dāng)買入或賣出一些產(chǎn)品份額，通過這種方式對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。相關(guān)人員可以加強(qiáng)與擔(dān)保公司或是銀行的合作，為信托投資者提供有效的擔(dān)保服務(wù)，在一定程度上實(shí)現(xiàn)質(zhì)押服務(wù)。

3.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值的關(guān)系

在信托基金運(yùn)作中，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值呈現(xiàn)反比，所以相關(guān)人員可以通過專業(yè)化的管理增加房地產(chǎn)行業(yè)的附加價(jià)值，并拓展房地產(chǎn)行業(yè)的投資空間，是房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)降低。這種專業(yè)化的管理形式，使房地產(chǎn)項(xiàng)目擁有一些附加價(jià)值，但會(huì)受到產(chǎn)品品牌、項(xiàng)目和管理能力的影響，所以要選擇專業(yè)性較強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)房地產(chǎn)的運(yùn)作模式進(jìn)行管理和監(jiān)督，通過管理團(tuán)隊(duì)的品牌和實(shí)際能力，使項(xiàng)目的吸引力得到提高，還可以通過整合資源，提高增值服務(wù)，并為房地產(chǎn)的買受人增加增值收益。房地產(chǎn)投資基金應(yīng)根據(jù)外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，與供應(yīng)商簽訂供貨合同，為信貸人提供公共設(shè)施服務(wù)，以及保險(xiǎn)和網(wǎng)絡(luò)等增加服務(wù)，這種服務(wù)之間的關(guān)聯(lián)，不僅為房地產(chǎn)提供信托基金和租戶提供需要的商品，這些便捷和低價(jià)的優(yōu)勢(shì)，能夠增加房地產(chǎn)投資信托的基金收入，并提升了項(xiàng)目的吸引力，使現(xiàn)金收入能夠穩(wěn)定變化。

房地產(chǎn)投資信托在社會(huì)公開募集時(shí)，要設(shè)置合理時(shí)間，基金發(fā)起人應(yīng)認(rèn)購一定比例的基金單位，其運(yùn)作模式的管理框架與現(xiàn)行證券有一定相似之處。在這個(gè)過程中，要求管理人員擁有房地產(chǎn)和金融業(yè)的雙重知識(shí)，最好是擁有兩個(gè)領(lǐng)域知識(shí)的復(fù)合型人才。在國(guó)內(nèi)，推行房地產(chǎn)投資信托，其運(yùn)作模式能夠采用合資基金的管理方式，并應(yīng)用國(guó)外的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)一批投資和管理人員逐漸專業(yè)、成熟，壯大這個(gè)市場(chǎng)。

三、結(jié)束語

通過上文對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作模式的分析，能夠得知，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃的委托人和實(shí)施主體，會(huì)在投資公司的信譽(yù)和管理水平上具有重要意義，這種作用也會(huì)影響房地產(chǎn)的投資信托的成果和發(fā)展。我國(guó)信托投資市場(chǎng)經(jīng)過多次整頓后，很多信托投資仍然存在法人治理的不健全，這種現(xiàn)狀體現(xiàn)了內(nèi)控制度薄弱，很多股東公司都有關(guān)聯(lián)交易嚴(yán)重的缺陷，個(gè)別公司還有挪用信托資金的行為。所以相關(guān)人員應(yīng)加強(qiáng)投資公司的治理和內(nèi)部控制，規(guī)范信托投資公司的受托行為，為房地產(chǎn)信托投資的健康發(fā)展提供前提和保證。

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