淺談當前實現房地產市場健康發展的對策

摘 要：近年來房地產業的蓬勃發展帶動了地方經濟的快速發展，房地產業儼然已成為地方經濟的支柱性產業。然而，它在帶動經濟迅速發展的同時也帶來了許多的問題，例如房價的漲幅遠遠地超過了工資的上漲，工薪階層面臨著一輩子也買不起房子的困難；房地產商開發的房子供大于求，現在很多的資本集團都認為進軍房地產業很賺錢，造成了樓盤的大量開發以至于出現了“鬼城”的現象；地產業的運行資金也存在一定的風險，許多企業都是通過銀行貸款進行融資，而一旦房子賣不出去或者出現“爛尾樓”的現象，將會對企業造成致命的打擊。以某市為例，針對房地產市場中存在的問題，建議通過房地產市場的宏觀調控、房地產稅收政策的調整、建立多層次的住房供應體系等對策促進地區房地產市場健康發展。

關鍵詞：房地產；市場；健康發展

1 落實好國家宏觀調控政策，通過限購和限貸等政策減少中心區域市場需求，確保地區房地產市場的平穩運行

近年來某市房地產業發展很快，百姓對于房子的需求很大，因此某市的房價持續上漲。近期，某市房價的漲幅已經遠超過居民的承受能力，國務院為了控制過高的房價出臺了“限購令”政策，并實施了一連串的保護措施來控制房地產業的不良發展。如在大中城市建立保障房提供給家庭困難的百姓居住，有效的緩解了低收入家庭的住房問題；調整對房地產業的稅收制度；國有控股銀行減少對地產業的資金支持以避免泡沫經濟。某市的商品住宅交易量一度因為“限購令”而大幅度下降，房價上漲的幅度也減小。然而，市場的發展由需求決定，某市的居民對于房子的需求非常大，所以導致了房價的不斷上漲。在國家的宏觀調控還沒有起到實質性的作用時，政府就應該下大力度做好短期內的調控，通過正確的方式來引導房地產業健康、穩定的發展。

2 通過房地產稅收政策的調整穩定房地產價格

根據資料，在某市購房人群中，剛性需求占40%，改善性需求占40%，投資、投機性購房占20%。要解決剛性需求和改善性需求，除了增加有效供給、抑制投機和投資性需求外，還需要以長遠的改革來解決，其中房地產稅改革是一個重要方面。我國現行房地產稅種中，耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等屬于房地產流轉環節繳納的稅費；房產稅、城鎮土地使用稅屬于房地產保有環節繳納的稅收。現行的房產稅是1986年制定并實施的、城鎮土地使用稅是1988年頒布并實施的，當時居民收入較低，個人很少擁有私人住房，所以，這兩個稅種規定個人所有非營業用房產及自住用房所占土地都予以免稅。

然而，隨著房價的不斷上漲投機倒把的人逐漸增多，民間有大量閑散資金的人都熱衷于炒房，這樣就會陷入房價一直在漲、有錢人的房子越來越多的惡性循環中，由此導致了更多的人無房可住而房屋空置率高的問題。因此就需要調節房產稅制度，對擁有多套房子的居民征收更多的房產稅，這是目前控制房價上漲的十分可行的辦法。若加大力度征收開發商的稅，他們會將這些稅轉嫁到房價上，導致房價的居高不下，所以采取限制購房的政策在短期內將會取得很好的成效。房地產稅收政策的調整作為一種長效性調節工具，盡管不如限購、限貸等行政手段立竿見影，但開征房產稅可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種稅負約束。實施更嚴格的房產稅后，將會使炒房的人數銳減，并且他們也會將自己手中的房子處理掉，這樣就會減少房屋的閑置，避免“鬼城”的出現。通過房產稅的控制，將會使土地得到最大的利用，保證城市建設的健康進行；也會使民間資本轉移到其它實業上來，促進經濟的全面、健康的發展。

3 建立多層次的住房供應體系，使住房保障和市場供應實現有效對接

怎么解決好住房保障和經濟發展之間的矛盾，是每個政府都要面對的棘手問題。這就需要地方政府根據實際情況來制定適合不同人群的住房保障體系，來均衡人們的需求和市場的發展。如建設廉租房來保障最低收入家庭的需求；興建經濟適用房來保障低收入家庭的住房需求；房產企業更多的開發適合大眾的中、小戶型；非本地打工者可用群租房來保障其住房。政府制定不同的策略來均衡各階層的需求，這樣就能保障市場的供需平衡，為市場的良性發展提供好的基礎。

4 整頓房地產市場秩序，規范房地產企業行為

改革開放以來，我國的經濟增長飛快。隨著市場化的進行，房地產業迎來了大跨越，尤其是在北京奧運會后，房地產業的發展達到了黃金時期。然而伴隨著房地產業的迅猛發展，暴露的問題也越來越多，相應的法律法規還不成熟，市場監管機制也跟不上發展。某些企業為了頡取更多的利益不惜以身試法，非法抬高房價、大量置購土地來囤積、發布錯誤信息，這些行為嚴重擾亂了市場經濟的發展，阻礙了房地產業的平穩發展。國家的經濟發展不能過多的依賴房地產業，應該讓房地產業回歸到理性中來，這樣才能使市場經濟保持長久、穩定、健康的發展，反過來也能讓房地產業擁有更多的空間和機遇去發展。

所以房產企業應該更多去履行自己的社會責任，為居民的幸福生活添磚加瓦，為國家的經濟發展注入活力，而不是為了自身的利益不擇手段。特別是在房地產商品的供給方面，房地產開發企業應當貫徹執行《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）中的限制性規定，重點發展普通商品住房，滿足大多數中低收入者的購房需求。

5 完善房地產金融體系

房地產業的發展依賴強大的資金支持。項目建設單位尤其是房地產開發企業自籌資金比例過大，表明在銀行收緊貸款、項目信托融資審查日益嚴格的情況下，獲取更多投資資金只能依靠自身積累、民間借貸等方式，會加大民間金融風險。

因此，一方面，商業銀行應該充分重視美國次貸危機的教訓，加強金融監管，避免商業銀行或信貸機構因為利益的驅使而放松借款者的資格標準，或對其有可能虛假的信息不進行必要的審核；另一方面，要適度地利用房地產金融創新產品，包括加快推進REITs的實踐操作、有步驟地放開信托融資等方式有效解決房地產貸款機構的資金問題，也為購房者提供融資便利。房地產金融創新產品的適度開發能夠擴大融資渠道、提高資產流動性和化解金融風險。

6 通過正確的輿論導向引導人們合理投資、杜絕投機

現在的社會是個信息化的時代，輿論的影響力非常大。由于輿論對于房產業的過多渲染，導致許多人投入到炒房的行列中，而一旦他們嘗到一點甜頭就會迫不及待地投入更多。因此，我們需要一個冷靜的輿論環境來告訴人們投資需謹慎，正確的引導人們合理投資、杜絕投機。有理由相信，在不久的將來房價將回歸到合理的價位，炒房的人將會為他擁有多余的房子而付出更多的房產稅，所以輿論應該更多去宣傳房地產市場的投資風險，增強炒房者的風險意識，降低不合理的投資、投機需求，避免房價過快上漲。

參考文獻

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作者簡介：劉金榮（1975，10-），女，漢，河北秦皇島市撫寧縣，干部，單位：撫寧縣房地產市場管理所，研究方向：房地產經濟。