淺談程序要件與農村宅基地確權發證

高曉穎

為加強農村土地權屬管理，依法保護農村宅基地使用權人的合法權益，根據我國土地管理法的規定，必須依法進行土地登記。我們基層土地所處在土地管理的第一線，農村宅基地確權發證是我們主要工作之一。

做好這項工作，進一步落實好國土資源部《關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》精神，加快集體土地使用制度改革，有效規范農村住宅建設，防止亂占濫用耕地，推進社會主義新農村建設，維護社會和諧與穩定都具有十分重要意義。

如何做好農村宅基地發證工作？一定要從農村宅基地確權發證的程序和要件入手，嚴格按照土地登記程序辦事，嚴把要件入口關，建立土地管理程序的合法化、規范化。

1 用戶申請

1.1 申請人填寫土地登記申請表：填表時要用鋼筆填寫，字跡清楚，項目填齊無漏，內容真實可靠，不得涂改，有條件的可利用微機打印，申請人必須加蓋名章。

1.2 必須提供的相關要件：（1）申請人身份證、本人的身份證復印件和公安部門開具的戶籍證明，變更登記的還需要變更雙方的身份證和戶籍證明，雙方要填寫土地變更協議書并在協議書上簽字認可。（2）土地權屬來源資料：包括批準農村建房用地批準書；建設用地規劃許可證、房產證明，地上附著物權屬證明資料及國土資源管理部門認為需要提供的有關資料。屬違法用地的應提交按有關規定處理后證明文件和補辦用地資料；因歷史原因無法提供權屬證明材料的應由四鄰認可，村民委員會開具證明材料；鄉鎮（街道）證明其權屬來源。因買賣、交換、贈與、繼承等形式取得土地使用權的變更登記，除提交買賣、交換、贈與、繼承協議書或公證書外還要提交土地證及房產證明文件。

2 地籍調查

地籍調查包括權屬調查和地籍測量兩個方面，也是我們平常所說的外業調查工作。

2.1 權屬調查主要是針對土地使用者的申請，對土地使用者，宗地位置、界址、用途等情況進行實地核實、調查、記錄。調查人員在實地調查前，應對宗地權屬情況（含共同使用情況），土地性質和權屬資料上的土地使用者和申請書的土地使用者直接調查、核實，特別是對權屬復雜或有權屬爭議的宗地要認真研究，以便心中有數。到達現場后，要對照申請書，核對宗地坐落的名稱、門牌號碼及土地的實際用途與申請書是否一致；如申請書上的內容與實地調查有出入，須注明原因，確認無誤后，填寫《地籍調查界址確認表》，進行界址調查。

2.2 界址調查是地籍調查的核心工作，也是土地使用者最關心的問題，因而在調查中應特別注意：（1）如本宗地有相鄰宗地的，必須由本宗地和相鄰宗地的使用者共同到現場指界認定，并出具身份證明；（2）戶主不能親自到場指界的，可由委托代理人指界，并出具身份證明和委托書；（3）經雙方認定的界址，必須由雙方指界人在《地籍調查界址確認表》上簽字蓋章；（4）如戶主不識字，可由調查人員代簽，戶主蓋章或按手印。

依據有關法律程序對申請登記的宗地進行現場調查，以核實宗地的權屬和確認宗地界址的實地位置并掌握土地利用狀況，再通過地籍測繪獲得宗地界址點的平面位置和宗地形狀及其面積的準確數據，從而為土地登記核發土地使用證做好技術上的準備。

3 權屬審核

根據我國地籍管理的科學化、規范化的要求，對農村宅基地確權權屬審核必須把好三個關：一是對土地登記申請人審核。主要審核土地權利人有無權利能力和有無行為能力，農戶確權發證審核要件為法人代表證明書、戶主身份證、戶籍證明、土地登記委托書、代理人和被代理人身份證明等。二是對宗地自然狀況審核。主要對用地范圍、用途、等級進行審核，審核要件為地籍界址確認表，宗地范圍和宗地面積及土地用途。三是對土地權屬狀況審核。主要對土地權源來源、土地權屬來源證明（政府批準使用土地的文件）、土地權利對申請登記的土地享有何種權利的類型（農戶一般為集體土地使用權）。變更登記審核的要件是看雙方是否符合變更登記的條件：一是，是否符合《土地管理法》第六十二條之規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”；二是，雙方是否為同一村的農戶；三是，是否有原土地證。

4 注冊登記

注冊登記即是一種行政行為，也是一種極為嚴肅的法律行為。注冊登記的依據是經過人民政府批準登記的《土地使用權登記審批表》，填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》再依據《土地登記卡》填寫《集體土地使用證》。按照土地證固定的格式：（1）填寫土地證號，內容有行政區域簡稱，頒發證書年份和順序號（通常在編的土地證號為8位數，鄉鎮是二位，村二位，次序號4位）。（2）填寫頒發該證人民政府名稱及批準登記時間。（3）記事內容填寫，內容有土地使用者姓名，宗地坐落地址、面積、等級、用途等。（4）備注欄填寫，內容有驗證期限，超法定面積多少平方米（如不超法定面積的就無須填寫），原土地證號。（5）1∶200四至平面圖的粘貼，并加蓋土地使用證騎縫章。

5 頒發土地證書

程序為通知—驗證—發證。要件為驗證身份無誤，并由領證人在《土地證書簽收簿》上簽字蓋章后，交清有關規費，領取土地證書。農村宅基地確權發證工作不僅是基層國土所一項重要的日常工作；更是對農村宅基地進行跟蹤管理的唯一手段和重要措施。隨著社會不斷發展，農民法制意識的不斷提高對土地使用證重要性認識也不斷加強。因此，作為我們基層土地管理部門的同志一定要加大業務學習，努力提高業務素質，在確權發證工作中作到“權屬合法、界址清楚、面積準確”最終達到以證管地，規范用地之目的。