在美國如何買學區房

趙冰燃 王眾

向往美國的中國家庭多半是看中了那里的教育水平，習慣了在中國搶購學區房的家長們在越洋教子的路上，也不忘哄抬美國學區房的市價。

“在北京買學區房太貴了，還不如去美國買呢！”家住西城區的梁女士最近與移民美國的大學同學交流時得到了這樣的結論。

中國學區房是最揪心的剛需

學區，是中國家庭，尤其是北上廣家庭最揪心的剛需。中國大中城市采用“就近入學”原則，小學按照劃分的片區招生，且利用政策調控逐步杜絕付費跨區擇校，重視教育的爹媽們為了不讓孩子輸在起跑線上，不得不花大價錢在優質學校的附近買房，此類房產稱為“學區房”。

對于北上廣這樣的巨型城市，學區房有可能離夫妻倆的單位都不近，或者交通不甚便利、生活設施不夠齊全。即便如此，為了孩子能有個好的開始，中國父母依舊會斥巨資在學區里買上一間小房子，哪怕根本不進去住。早就聽說，北京海淀有些學區房雖然陳舊狹小，但每平方米的價格已超20萬，而且絕對不是有價無市。

但這還不夠，海淀的天價學區房有他獨特的優勢—不僅小學好，該地區的中學也排在全市中學的前列。其他的學區就未必如此了。雖然學區房主要以擇小學為主，但在小學初中直升的政策下，上了一個頂呱呱的小學，卻進不去好的初中，豈不是讓孩子有前勁沒后勁。如果初中拖了后腿，沒考上頂級高中，不夸張地說，就是一條腿被絆在了頂級大學的門檻外。

當然，現在政策的不斷調整就是為了平均教育資源，并且讓學區里各個階段的學校水平得到整體提升，但這畢竟道路漫長。對于家長來說，等不起，還是砸錢吧。

回到文章的開頭，為什么一些中國家長在受了中國學區房的罪之后，會轉而去討美國學區房的苦吃？這和美國學區房的特色有關。美國的學區房雖然也僅限于公立學校范疇，但概念卻和在中國截然不同。

美國學區房只挑高中

美國學校按照其支持和附屬的對象分為私立和公立。美國私立學校由宗教組織和個人開設，所就讀的學校與居住的區域無關。公立中學、小學和幼兒園采取“就近入學”的原則。美國法律規定，任何居住在這個學區內的孩子，都有享受免費公立教育。學校質量好的地區就成了吸引家庭入住的“學區”，聽上去和中國的學區房差不多，其本質還是有不同的。

首先，美國對學區房的精準定位在高中。美國的中小學教育階段，孩子的學習任務相對輕松，而決定一個孩子未來能讀哪所大學的飛躍性成長學習都集中在高中階段，即便是玩著長大的美國孩子，都要在這幾年悶頭苦學，為上個好大學沖刺。

其次，美國的學區好不好，通常指的是學校所在整片地區的經濟、環境、文化好不好，兩者緊密聯系且相互促進。美國家長通常不像中國父母一樣踐行“生活為教育讓路”的原則，但只要一個家庭選擇一個良好的生活綜合區，通常附近的學區都不錯。

美國法律規定，任何居住在某一學區內的孩子，都享有免費就讀于該區公立幼兒園、小學和中學的權利。市政府或郡政府將轄區劃分成不同區塊，學區可具體劃到每一條街、每一個門牌號，和行政區沒有直接關系。在美國，每一所房子都有一個附近學區相匹配的學校，只要在網上輸入自己的家庭住址便可查到相應的學區、學校名稱和地址，每年各學區對所屬學校的學生出勤率、成績排名都有相應的報告發布。家長通過網絡查到孩子可上的學校后便可與學校聯系。

需要注意的是，如果家長以購買學區房為目的解決孩子的教育問題，一定要針對具體物業地址進行核查，針對每一個住址，孩子最終只能選擇一所學區學校。如果趕上口碑好、排名靠前的學校，最則需要優先排號進入等待。

公立學區好處多

在美國家長眼中，公立與私立中學各有優勢。公立中學只允許接受短期的外國交換生，法定最長時限為一年，不得接受外國申請者作為獨立學生長期學習；而私立中學接受外國留學生以學生簽證長期就讀。這意味著，公立中學的國際生比例遠遠少于私立中學，且學費遠低于私立中學，獎學金也更容易申請，因此公立學區同樣受美國家長的青睞。

2008年，在美國大部分房屋價格跳水的時候，好學區的房價不降反升。美國布魯金斯學會不久前曾發表一份報告說，美國公立學校成績較高的地區房價平均要比其他地區的房價高出20.5萬美元。以哈佛大學和麻省理工大學所在的波士頓市房價為例，波士頓市的平均房價為$ 428，400，而在波士頓市排名第一、麻省排名第四的高中Dover Sherborn學區附近的平均房價已達到$914，500，是平均房價的兩倍多最高房價更是達到了$1，249，000，是波士頓房價的近三倍。可見世界學區一般貴，無論是為教育、自住還是投資，學區房都有著一定的優勢。

Dover Sherborn學區稱作“哈佛學區房”亦不為過，對于極具名校情結的中國家長來說，頗為誘惑。這里《留學》要提醒一句，如果不是對名校過于癡迷，在美國學區的選擇還是很多的。

美國有4000所正規大學，位列全球TOP200的名校少說也有100所，而最新公布的人口總數才3億出頭。泱泱中華十幾億人口，全國的大學是幾百所，進入全球TOP200的不足十所。所以，在美國考大學，進名校的比例本身就翻了N多倍。而且美國的教育資源更加均衡，即便上不了頂尖學校，在中檔大學里，依舊有在專業排名中位居前列的專業，畢業后的就業壓力也少了不少。

如何選擇好學區

美國不同地區對學區是否優秀有一套自己的衡量標準。在紐約，教育部門公布的年度學校排名由三個指標決定：學校環境（包括學生出席率）占15%；學生表現，其中初中和小學根據學生英語和數學中的會考成績衡量，而高中則根據學生畢業率衡量，占總分的30%；學生進步，包括學校是否有效地幫助學生取得進步，占總分的55%。

在加州，政府每年主要通過API（加州公立學校學術表現指數）分數來衡量各地中小學校的表現。雖然指標不盡相同，但官方發布的數據具有很強的權威性，可以作為挑選學區房時的可靠依據。此外，家長也可以自行在網絡上查詢學校歷年的SAT成績。

“如果一定要選擇一個簡單標準來衡量美國學區的優劣，那么選擇富人區最直接。因為富裕的社區和城市，學校和地區整體環境往往更好。”北京蘇富比國際房地產國際銷售副總監劉震在接受《留學》的采訪時說道。

美國買房流程

1、聯系房產經紀人，初步確定購買意向和預算。

2、在美國的銀行開一個可海外匯款的個人支票帳戶，以便出立資金證明、匯款買屋。如果本人不在美國，也可以委托朋友，先把錢匯到對方的賬上，由對方幫忙出具資產證明和匯款。

3、通過房產經紀人或自己在網絡、雜志、報紙上尋找房源，請經紀人預約看房。

4、若確定買房，經紀人會分析適當價格，并出立買房合同。同時需要從銀行出示資金證明和一張買價3%的訂金支票影印本。以上材料及買房合約會由房產經紀人一起送到賣方。

5、賣方接受報價、簽訂買房合同的三天內，房產經紀人將3%訂金支票送到公證行，開始進行交易。

6、房產經紀人安排房屋檢查。如有問題，可提請賣方修理。賣方不愿修理的話，此時可取消訂單，買方拿回訂金。

賣方與公證行向買方提供房屋相關文件，如產權報告、社區規范、天然災害報告等。

7、以上環節均無問題，買方將余下款項匯到公證行。

8、公證行進行房屋過戶。完成后會通知房產經紀人，此時房產經紀人可向賣方取得鑰匙。買房過程結束。

拎客

美國房產經紀人

美國買房有一套既定的程序，理論上來說，想買房的人按照程序一步步走，自己也可以搞定。但想要更高效的話，需要一個優質的房產經紀人。正規的美國房產經紀人都有合法的營業執照，負責一切涉及文件的瑣碎事項，購房者所要做的就是簽字確認，并不算太繁瑣。

移民機構房產專家自列買房建議若干條

買房前自問

* 我購買學區房的目的是自己用還是做長期投資的規劃？

* 我購買學區房是否和我家庭的移民計劃相協調？如果我不考慮移民，購買學區房僅僅只是體現投資的話，我能否接受？我的預算有多 少？

* 我喜歡的城市區域是哪里？相應的氣候，人文氛圍我是否適應？當地有什么特點是我所欣賞和喜歡的？我所選擇的地區的資源和特點，其他城市是否有替代性？

留學督導

以投資為目的

* 房子的區域地段首先要選在經濟發達、人口稠密、對房源需求高的地方。

* 風景好，資源稀缺的地方，房子更有升值空間。

* 針對專門投資“學區房”的人來說，不是房子足夠貴才有高回報。

以洛杉磯爾灣為例，一些投資價位在80萬到150萬美金的房產，所能獲得租金的回報基本上穩定在3500到4500美元之間。與投資80萬與150萬美金的預算對比，到頭來回報率租金只差1000美元，并非理想收益。

* 找好“平衡點”，全局做判斷。

無論買貴的學區房，還是便宜的學區房，出租的時候，貴的地段一般象征著當地租客水平高，整體素質養好，如爾灣。租金便宜的地方，很可能遇見素質參差不齊的租客，可能面臨信譽不佳、收入不穩定、易拖欠租金、毀壞房產等棘手的問題，這樣的風險必須考慮進來。

以學區為目的

* 教育硬性成績依然是重要參考指標。

以加州地區為例，政府主要通過API來衡量各地中小學的表現。API分數介于200至1000分之間，一般800分以上的學校屬于比較優秀的。

* 考察當地的居民素質、人口組成、生活便利性和治安情況。

居民素質體現了一個社區的文化和教育水平，考察時可以關注比例、離婚率、家庭和單身的比例、居民的受教育程度。對于華人來說，周邊如果有華人超市則可以大大的加分，因為這往往意味著周邊已經成為較成熟的華人聚集區。治安情況，一可以通過網站查詢地區犯罪率報告，二是實地考察。

* 房產稅會隨房價走高，當地教育經費越高，公立學校越受益。

公立學校的教育資金主要來源于學校周邊地區的房地產稅，學區的資金跟房地產稅的數額成正比。美國各地房地產稅大多數為1%到2%（也有地區會高于2%）。

“如果一定要選擇一個簡單標準來衡量美國學區的優劣，那么選擇富人區最直接。因為富裕的社區和城市，學校和地區整體環境往往更好。”

《留學》建議各位家長在買房時注意：一、看目標房周邊房子的賣價。注意過去三個月的成交價，同時區分正常買賣和銀行拍賣，通常銀行拍賣價格低于正常買賣大約10%至30%。二、注意學區級別不同，價格不同。以洛杉磯為例，最頂尖的學區里住了很多富人，房價基本上100萬美元起價。稍便宜一些的中上水平學區，獨立屋的房價為60萬美元左右起，非獨立屋（如聯體住宅），房價也在40萬美元以上。三、美國房子基本一分價錢一分貨，賣家開價一般以市場價位為準則。過分的殺價，容易失敗而歸。四、公寓一般較便宜，但好地段上（比如海邊）設施完善的公寓也價格不菲，便宜的二三十萬美元，貴的上百萬美元。