無美國綠卡，依舊買房三套

毛曉軍 趙冰燃

對于學區這件事，你不能不重視也不能太重視，我個人認為小學初中能達到中上水平就可以了。

“聽說你在美國買了三套房？”我上個月回國和一些老朋友前同事小聚，這句話幾乎成了標準的問候語。其實我覺得自己并沒有做什么驚天動地的事，只是嘗試著給孩子一種更好的教育，給自己一種新的改變。

為孩子的教育離開北京

真正動了在美國買房的念頭，也就是2013年年初。那時候女兒還在上二年級，經過一年級四處托關系找學校的緊張之后，女兒上學本應和北京戶口的孩子一樣正常，但是風聲好像越來越緊，外地戶口的孩子上學越來越難。更聽說，比起上初中，上小學費的勁根本是毛毛雨。同時，我在工作了20年后也進入了一個穩定卻沉悶的階段，仿佛已經提前步入了退休狀態。于是就想，不妨去美國買套房，把孩子送到美國上學；就這樣在國慶長假帶著一種模糊的憧憬來到了美國洛杉磯。那時候根本沒想過，自己會在短短幾個月時間里買下三套美國房。

買房第一步：找個靠譜的房屋經紀人

在美國買房，有一個好經紀人是非常重要的，否則輕則鬧得不愉快，重則蒙受損失。在當地我很幸運地結識了一位很靠譜的經紀人。

雖然全家生活在北京，但我的戶口一直在深圳。來美國前，我賣掉了在深圳的一所房子作為預算，約40萬美元，理想的房型是獨立屋，即國內所說的獨棟。等到開始找房子才發現美國的房價從2013年三月到十月已經漲了近三成，40萬美元成了一個不尷不尬的數字。洛杉磯的房價呈現距離海邊越近就越貴的趨勢，近海的豪宅動輒幾百萬甚至上千萬，而在華人一直比較青睞的地區，比如Pasadena、Arcadia、Walnut，以及新興社區如Irvine，獨立屋的房價已經在80萬到100萬美元左右。

二十多天的時間里我跟著經紀人看了近二十套房子，最后重點考慮了Chino Hills和Rancho Cucamonga這兩座城市。前者是一個正在興起的華人區，知名的大華超市已經在此落戶。經紀人告訴我：“在洛杉磯，大華跟著華人走，華人跟著大華走，所以在大華超市周邊買房子肯定沒錯。后者是洛杉磯正在著力發展的一個新興小城市，學校也不錯。”

我最終在Chino Hills選了一個不大的獨立屋，使用面積只有1300平方英尺（約120平米），但是院子比較大，還帶泳池。周邊環境也令人滿意：學校的評分是八分和九分，大華超市開車十幾分鐘就到，三公里之外就有一個高爾夫球場。

但是后來我們沒有住進這個房子，而是租出去了。因為孩子還沒有美國身份，上不了這個學區的公立學校。我又買了第二所房子，是女兒私立學校附近的condo（低層公寓）。買完這兩個房子，在深圳賣房子的錢還有些結余，我就把第一所房子抵押給銀行貸了一些款，在Rancho Cucamonga買了一個condo作投資，出租后每個月有4%以上的凈收益。

買后兩所房子的時候我都不在美國，全是靠經紀人，所以說在美國買房子經紀人非常重要。另外，這兩所房子所在學區一般，但是并沒有太影響到出租，性價比其實比學區房好，因為一些知名的學區房價已經被炒得太高。所以對于學區這件事，你不能不重視也不能太重視，我個人認為小學初中能達到中上水平就可以了。

大學學區房自住出租兩不誤

老陳是我朋友，發家的經歷相當勵志。老陳一家在國內輾轉好幾個地方后來到北京，后來女兒因為戶口的問題不能在北京參加高考。于是老陳下定決心，把孩子送到國外。老陳的女兒很優秀，拿到了五所美國大學的錄取通知書，最后選了美國TOP50的賓州州立大學的建筑系。

聚會時，老陳說因為美國的大學一般只負責孩子第一年的學校住宿，所以想在女兒的學校附近買個房子，省得租房。另一方面，美國在經歷2008年金融危機之后經濟逐步好轉，房價走升，房子在孩子畢業后賣掉的話，保值升值的空間還是有的。于是我給他推薦了Zillow、Redfin、Trulia這些美國的房產網站。

沒想到，老陳這個買房新手很快就搞定了一套非常漂亮的房子。他做了很久的功課，幾乎天天泡在Zillow等網站，再結合Google Earth，整天研究。老陳初步選定了兩處房產，一個是house，另一處是condo。House的優點是離學校近，女兒可以徒步上學，同時有一個大大的后院，可以養花種草；缺點是需要料理，夏天除草修枝，冬天還要除雪，女兒能否把這些都做好是個問題。

五月初，老陳和女兒跑了一趟賓州。他們看的小區不大，一共有三十套左右。老陳看到第一套房子就很喜歡，以至于前后不到一個小時就下了決心，不再看后面的。房子的戶型是地上兩層帶車庫，一樓是客廳、廚房、餐廳、一個衛生間，二樓是三間臥室加兩個衛生間，地下室還有寬大的一間房加衛生間，擺放著家庭影院。房子一共有200多平米，裝修簡潔明亮。周邊環境也很舒心，比鄰是社區的戶外球場和室內運動館，離購物中心兩公里。交通非常便利，有三趟公交通往鎮上和學校。這些都很合老陳的心意。當時這套房仍在出租且租金不錯，租戶希望再住一年，正好孩子第一年住校用不著房子。一切的一切都讓這套房子像是專門為老陳準備的。

像老陳這樣在大學周邊買房子的國人也不少，買一個兩居室，孩子住一間，另外一間出租給學生，這樣租金差不多能供孩子的生活費，等孩子上完四年大學再把房子賣掉，還會有收益。

我不是一個人在戰斗

通過自己買房的經歷，以及與朋友們的信息分享，今年我自己注冊了一個微信公眾號叫做“瓜哥and美國買房客”。一時間聚集了幾百人，這成了一個我和關注美國買房的人共同交流的平臺。通過這個公眾號我發現，對美國房產市場更了解、比我走得更遠的人大有人在，想在美國買房、關注美國房產的人，是一個比想象中大得多的群體。

據我的初步觀察，這些人分為兩類： 一類是純粹對投資美國房產市場感興趣，他們覺得國內現在房產市場泡沫太大，漲幅有限，而美國的市場剛剛起步，有很大升值空間。另一類人跟我類似，想給孩子找更好的教育渠道，順帶買房。這個人群很有代表性：手里有一些錢，算不上大富翁，希望給自己和孩子更好的生活，也想分散一些資產的風險。

六月底回國，我和這些人中的一部分參加了一個奇特的聚會。大家都是陌生人，年紀從三十到五十多不等，卻因為共同的關注點顯得很貼近，話題都是關于美國的房子：房價、房管、房稅、學區等等。交流之后，我發現每個人的經驗中都有值得別人借鑒的地 方。

比如成功人士七哥，在北京房市積聚了財富。兒子從紐約大學畢業以后直接被華爾街的一家大公司錄用，于是，七哥把眼光轉向了美國的房產市場，而且敏銳地把握住了機會，幾乎是在美國房價的最低點在紐約置業。

再比如對美國經濟和房產市場很了解的小何，在洛杉磯的兩個區買了兩棟宅子。她考慮得非常周全，并且兩所房子都刻意避開了純粹的華人區，與華人區保持若即若離的距離。

瓜哥和朋友們在美國買房的故事還在繼續著，最近大伙都在談論去美國東南部城市亞特蘭大買房的事，據說那里的房價低，租金高，很有投資價值。

拎客

瓜哥買房經—選一個靠譜的經紀人，走正規程序

選一個好經紀人至關重要，能依靠他的時候就不要不好意思。尤其對于英語不太好的人，要一下子全面了解美國房產的各種法律法規、交易流程等等，實在不容易。很多人還沒實際操作就擔心在美國買房太復雜，其實這些都是過慮了。美國是一個非常講規則、講法律的國家，所以只要經紀人靠得住，一切事務都交給他去按正規程序辦。

瓜哥買房經—相信大眾的眼光，量力而行

選房子的時候，盡量選一些公認的好的區域，采取跟進的策略，不要輕易嘗試一些新開發的區域，這是規避風險的好辦法。

像老陳一樣在大學附近買房的，就必須要注意名校旁邊的房子很搶手，價格也高。如果為了出租，盡量不要選；可以考慮社區大學，或者稍微偏遠一點的大學。比如我最近就在關注加州大學河濱分校附近的房子，那邊的房子價格相對比較便宜，租金收益相對來說就會比較高。