房地產企業高負債率經營模式的解析

趙聚輝 于沖 秦云

[摘 要] 文章通過對目前我國上市房地產開發公司相關資產負債率這一數據進行分析，總結出上市房地產開發公司的負債經營的模式，從數據分析和研究中可以看出我國房地產開發企業的資產負債率的水平偏高且負債融資數量大。本文闡述合理的資產負債率有利于房地產上市公司的穩健發展，偏高的資產負債率意味著對于上市公司的投資風險增大。最后建議企業以合理的負債率經營，保證充足的現金流，規避風險，健康經營。

[關鍵詞] 資產負債率；房地產高負債；健康經營

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 18. 066

[中圖分類號] F293.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）18- 0107- 03

1 高負債率的特點

所謂資產負債率就是負債總額除以資產總額的百分比，也就是我們通常所說的負債總額與資產總額的比例關系。那么從其效用來看，資產負債率是衡量企業負債的水平和風險程度的標志。從不同的角度來看負債率也會有不同的要求，如果從債權人的角度來，負債率越低越好，那么對與投資人或股東來說，負債率較高會給企業帶來一定的好處。下面就這一問題建立數學模型，通過數學工具來具體分析負債率的變化情況以及導致高負債率的原因。

一般企業的負債行為包括：發行債券、融資租賃等方面。我們先以銀行借款為例，來分析資產負債率。

已知：資產負債率=負債總額/資產總額。在正常的經營下，負債<資產。那么我們就在這一基本前提下展開分析。假定負債為a，資產為b（a

借：銀行存款 x

貸：長（短）期借款 x

這時資產負債率=（a+x）/（b+x）

（a+x）/（b+x）-a/b=（ab+bx-ab-ax）/b（b+x）=（b-a）x/b（b+x）>0

∵ 已知 a

∴ 一定 （b-a）/b（b+x）>0

結論：企業大量負債會使企業資產負債率升高。

由以上的結論，可以得出結論，大數目的負債會導致資產負債率的提高。

2 我國房地產企業的經營模式

從2000年開始，我國的房地產企業走著一條高速擴張并且高負債的道路。從產業類型來說房地產行業是典型的資金密集型行業，資金自然成為核心要素，資金量和融資方式對于企業來說的重要性不言而喻。

目前我國房地產開發企業的資金來源高度的依賴于銀行貸款。中國人民銀行原副行長吳曉靈在《中國房地產市場報告》中曾經指出，香港前5大上市公司負債率基本在30%～40%，而內地房地產公司的資產負債率在75%左右。參照2013年上半年，萬科、保利、碧桂園、恒大等大型房地產企業的財務報告，可以明確看出這幾家大型房地產企業的資產負債率都是比較高的。由此我們可以得出結論，我國的房地產企業是典型的銀行貸款支撐下的高負債經營模式。

從高負債率的利與弊的角度來看，房地產開發本身對流動資金的需求量比較龐大，房地產開發市場的高金融杠桿率，使得房地產行業平均利潤率要高于其他大多數行業。但是，從目前我國房地產企業現狀來看，行業的整體實力依舊較低，操控著雄厚的現金流，并且不需要貸款的開發企業數量不多，甚至極少，所以房地產開發商就必須使用各種金融方法進行融資來取得建設項目必須的資金。那么這也就是我國房地產企業高負債形象形成的基本原因。其實，高負債率在企業發展過程中也是一把雙刃劍。

眾所周知，資金是在企業擴張時期總重要的資源，不管是在周轉資金匱乏時還是在建設新項目時，亦或是貸款購入固定資產時，都需要進行負債來迅速補充資金上的不足，在此基礎上保證企業經濟效益的增加，同時也有利于擴大規模和實力，提高企業的知名度、效率和綜合競爭力。

從正面來看，首先房地產企業的高負債可以給企業帶來杠桿效應，可以用借入資金來調節自有資金的獲利能力，企業在負債過程中所背負的利息較為穩定，當投資的利潤率大于負債利息率的時候，企業總資產收益率發生變動時會使權益收益率引起大的幅度的改變，這樣會導致企業獲得額外的資金收益。其次，企業的負債經營可以彌補企業經營過程以及擴大規模所急需的資金。最后高負債可以在宏觀經濟形勢良好的情況下，讓企業加劇擴張，迅速發展。良好的經濟形勢往往是擴張戰略成功的條件之一，在市場一片大好，經濟政策扶植的情況下，房地產企業會踏上剛性需求的快車道加速發展。

從反面來看，高負債率也有負面的影響，首先，過度的高負債會引起債權人和股東之間代理的沖突。在現實的經營過程中，股東比較偏向于風險大的投資，如果投資成功，可以取得高回報，如果失敗，那么債權人和股東就需要共同承擔損失。所以會增加代理成本，減少企業的效益實現。其次，高負債率不利于房地產企業的再籌資活動。如果負債過大過多，那么導致不能如期償還債權人的本息，會使自己的名譽受到傷害，各類債權人會對企業的商譽產生懷疑，他們為了降低放貸的風險，不會再增加貸款，這樣就會使急需資金的房地產企業籌資融資的成本和難度大大增大。最后，高負債會讓企業的財務風險加大，由于企業負債帶來了大量的資金，那么所需要的財務費用也會大大增加，融資成本加大，當房地產企業經營不順或者是新建的工程發生了虧損時，現金得不到保障，企業無力支付利息，不得不面臨破產的危險，負債越多，所帶來的風險就越大。這就是房地產企業高資產負債率的兩面性。

從高負債率數字背后的內涵來看，我國房地產企業的資產負債率高的原因經過分析是因為以下兩個原因導致的。①我們通常所說的資產負債率，并不是嚴格意義上的凈負債率。“預收賬款”科目所形成的的負債，在中國的會計制度中，我們核算時把它算成負債，對于房地產企業來說，也就是通常意義上的辦完房屋產權，才能確認收入。但是在中國大陸以外的地區，是不把“預收賬款”科目看作負債里面的，也就是說，我們在看負債，計算負債率的時候，需要去掉“預收賬款”科目的數字。這是其中一個原因。②在我們中國境內的會計制度，不得用評估資產入賬，作為資產記錄，而其他的國家，評估資產可以算進“資產”科目里面，而且資產的增值部分按照利潤計算。所以，通過以上的兩點，我們可以清晰地看出，我國房地產企業的高資產負債率數字的背后，有實質的高，也有計算上的差別導致的“高”。

從背負著高負債率的企業的健康發展的角度考慮，由于房地產企業并不是一只獨苗，它是社會經濟鏈條上的一環。中國社會科學院工業經濟研究所2011年發布的“中國企業競爭力報告”顯示，2011年的住宅價格將實現穩中有降。截止到6月底，房地產上市公司經營狀況明顯減弱，部分房地產企業的資產負債率達到了71.27%，不少中小房地產企業面臨很大的經營困難。報告顯示，信貸調控政策明顯，國內貸款增速已經下滑至接近2008年調控時的低點水平，自籌資金增速持續上漲，成為資金來源的重點。也就是表明，在走該負債率的經營模式道路上，財力雄厚，高回報率的企業會更占優勢，而中小企業舉債經營，會大大增加風險。2012年陽光壹佰置業集團董事長易小迪接受采訪曾經表示，我國房地產企業近幾年在二三線城市做的綜合體就體現了很強勁的市場需求。包括CBD、多中心，很多城市都有需求。具體來講，他認為住宅市場會多元化，會細分到低端住宅、青年住宅、老年住宅、出租式服務式公寓等，這種多樣化市場現在已經體現了出來。如果不做細分，盈利能力實現不了。因為普通住宅將來會面臨保障房、二手房的競爭，只有多元化去做才有出路。并且房地產企業負債率高不會像工業企業那么危險，因為房地產是類金融行業，它的存貨就像黃金白銀，只要有合理的價格就會賣出去。所以這個問題不至于長久困擾房地產公司，但通過這次調控，他們會把高增長模式轉化為穩定增長模式，甚至有些公司會壓縮規模。所以從目前的時間節點來看，在宏觀經濟政策良好和社會穩定發展的大環境下，我國房地產企業高資產負債率的經營模式還未出現較大危機和風險。

3 房地產企業實例分析

中國指數研究院等機構于2012年發布的“2012中國房地產上市公司TOP 10”研究報告顯示，截至2012年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為63.43%，內地在香港上市房地產公司的資產負債率均值為67.43%。如房地產開發行業，前期投資非常大，正常的范圍在60%～70%之間，一般80%就是一個警戒線了，如超過80%，負債比例已經過高了，企業的經營就已經面臨很大的風險了，不僅可能導致短期的資金風險，而且由于企業的固定資產等面臨減值和無法變現的問題，可能最終導致企業資不抵債，最終破產。一般來說，負債在40%～50%最好，是因為這個時候表明企業的資金流通狀況良好，而且能夠動用的資金比自由資金要多，但又不會多到還不了的程度。所以，這個時候企業的資金利用率較高，而且風險較小，是很理想的狀態。

以下我將具體分析對比我國幾大大型上市房地產企業的資產負債率。

（1）萬科。萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業，2013年上半年萬科實現營業收入413.9億元，凈利潤45.6億元，同比分別增長34.7%和22.3%。其2011年財報顯示的資產負債率是77.09%，2012年財報顯示的資產負債率是78.31%，而2013年上半年財報顯示的資產負債率是79.62%，由此可見，萬科的資產負債率在77%～80%之間。

（2）保利地產。保利房地產股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，是中國保利集團房地產業務的運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，總部位于廣州。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產企業。保利地產2011年報顯示，其資產負債率為78.43%，2012年報顯示，其資產負債率是78.19%，2013年上半年財報顯示資產負債率為79.26%，由此可見，其資產負債率在78%～80%之間。

（3）碧桂園。1992年，碧桂園誕生于改革前沿廣東，立業20多年。2006年，碧桂園成為中國房地產行業最早的兩家馳名商標企業之一。2007年，碧桂園在香港聯交所主板掛牌上市。2011年，碧桂園被評為2011福布斯亞太上市公司50強。碧桂園2011年財報顯示資產負債率約為63.3%，2012年財報顯示資產負債率72.98%，2013年上半年碧桂園總裁莫斌透露，資產負債率在60%左右。由此可見，碧桂園的資產負債率也在60%以上。

（4）恒大。恒大集團是在香港上市，以民生住宅產業為主，集商業、酒店、體育及文化產業為一體的特大型企業集團。2011年財報顯示資產負債率為80.52%，2012年財報顯示資產負債率81.74%，2013年上半年財報顯示資產負債率為78.87%左右。由此可見，恒大地產的資產負債率也在78%以上。

另外，中國某家規模可以進入世界500強的未上市的房地產企業的董事長在參加上海衛視的財經節目中表示，他所執掌的企業的現階段負債率也在80%左右。

通過上述數據的列舉，我們可以看出中國排名前十的幾家上市地產企業的負債率數據都偏高，并且在80%左右。并且這一現象并不局限在這些企業中，由《中國經濟周刊》根據證監會分類下我國房地產開發企業的資產負債率統計顯示，在130余家樣本中有52家上市公司的資產負債率超過70%。這其中既有會計制度核算的方法導致的偏高，也有我國大量的房地產企業近年來踏上宏觀經濟熱度的列車的因素。

資產負債率不斷提高，從側面也可以表明房地產上市企業的處境不斷惡化，越來越不安全。有一些企業即便是剔除預收賬款后，凈資產負債率依舊很高。這些上市房企的凈利潤出現大幅降低則主要是受到房地產限購政策以及銀行拒絕授信貸款而無法擴大生產等因素影響。上市房企或許還將長時間處于類似環境下。因為短期之內國家政策不會出現變化。這便是我國面前這個階段，房地產企業高負債率的現狀。

綜上所述，高負債意味著高風險，我國房地產企業的高資產負債率的經營模式不是健康的發展模式也不是長久之計。一個企業的發展需要健康的經營模式，要保證充足的現金流，適當地規避風險，這樣，我國的房地產企業才能在陽光下順利前行。