城市土地一級市場波動及其政策因素驅動的考察

張敬梓 吳群

（南京農業大學公共管理學院，江蘇南京 210095）お

摘要

近年來宏觀調控政策出臺密集，對城市土地市場影響較大。該研究界定了土地市場波動的內涵，從影響土地市場供需的政策因素分析入手，重點闡釋了財政政策、金融貨幣政策、土地政策對土地市場波動的驅動機制，并在理論分析的基礎上，進行典型城市實證分析，分析了南京市一級土地市場2007年以來的季度波動特征，并構建VAR模型，運用脈沖響應函數和方差分解法進行實證研究。結果顯示：以財政收入和房地產投資為主要手段的財政政策推動土地市場發展，財政收入政策影響顯著；金融貨幣政策對于土地市場影響具有不穩定性；積極的土地供應對市場交易價格有抑制作用。結合當前宏觀調控的實踐，提出針對性建議。

關鍵詞 城市土地市場；財政政策；貨幣政策；土地政策；南京市

中圖分類號 SB28文獻標識碼 A文章編號 0517-6611（2014）19-06393-04

お

Investigation on Fluctuation and Driving Factors of Urban Land Market睞 Case of Nanjing

ZHANG Jing瞶i et al

(College of Public Administration, Nanjing Agricultural University, Nanjing, Jiangsu 210095)

Abstract In recent years, macroeconomic regulation policies changed intensively which had a greater impact on the urban land market. After analyzing the quarterly fluctuation characteristics of Nanjing land market since 2007, this research emphatically explained the driven mechanism of land market volatility by fiscal policy, monetary policy, land policy from the policy factor which affected the supply and demand of land market. Then this research examined the three policies influence on the land market by using impulse response functions and variance decomposition based on VAR model. Investigation results showed that: the proactive fiscal policy is to promote the development of the land market, but aging is shorter; monetary policy has unstably impact on the land market; liberal land policies are to promote long瞭erm development of the land market. According to the current practices, the corresponding countermeasures were put forward.

Key wordsUrban land market; Fiscal policy; Monetary policy; Land policy; Nanjing City

基金項目 國家自然科學基金項目（71233004）；國土資源部公益性行業科研專項經費項目（201111011）。

作者簡介

張敬梓（1990-），女，江蘇鹽城人，碩士研究生，研究方向：土地經濟學。

收稿日期 20140609

城市土地一級市場的波動是土地資源市場配置機制的必然發展態勢，也是檢驗宏觀調控成效的市場標準之一，而一級市場的異常波動則會影響市場均衡協調運行，繼而會影響宏觀經濟發展。因此，當前土地一級市場是否存在波動，調控政策如何驅動市場形成波動以及調控政策設計是否合理，將是該研究討論的主要問題。

目前關于土地市場運行與政府調控的討論大多數是定性的，利用計量經濟學模型定量分析政策因素驅動土地市場波動的研究比較少。國外土地市場形成較早，但是大多是資本主義國家實行土地私有制度，其對土地市場調控主要依靠調節稅率、利率等手段，對土地市場與政府調控的研究側重論證政府調控必要性，比較有代表性的有Menezes［1］、KAZUO［2］、Mostafa［3］、Nesru［4］等結合本國實踐，認為政府應該采取必要的土地市場調控措施應對地價過快上漲、市場異常波動等不合理現象， Alpana［5］、William［6］分別運用制度分析和封閉城市經濟模型方法對作用于土地市場的政策效果及其影響進行分析。國內學者對土地市場與政府調控關系的研究主要有以下觀點與視角：①有關土地市場調控理論依據，袁緒亞［7］、夏汛鴿［8］、黃凌翔［9］等對土地市場調控的理論依據進行了研究；②論證當前調控的必要性，李濤［10］、郭貫成［11］等理論闡述了當前作用于土地市場的調控政策對于土地市場發展具有積極推動作用；③分析調控政策對于市場發展的影響機制，譚術魁等從秩序、供應、需求、體系視角理論上闡述了土地宏觀調控對土地市場的影響［12］；王嬋嬋認為宏觀調控手段中貨幣政策和土地政策對土地市場波動的主要影響因素，土地供需政策影響較大，金融貨幣政策的效果積累性更強［13］。

文獻梳理發現，當前有關土地市場運行與政府調控研究的方法大多是定性的，視角多是直接描述政策如何影響土地市場運行，并未考慮到土地市場自身具有的波動特征，這樣的研究視角存在先入為主的觀點缺陷。筆者從對土地一級市場波動的內涵界定入手，從理論上分析了政策因素對土地市場變化的驅動作用，從政策制定視角明確政府調控政策對土地市場波動的影響方向，提出政策驅動土地一級市場波動的假說，并結合實證分析構建模型驗證假說。

1理論分析與假說提出

1.1城市土地一級市場波動的內涵

土地一級市場的發展與宏觀經濟發展是一樣的，并不是一直平穩增長的，具有波動的特征。在房地產周期波動研究中，比較有代表性的有房地產景氣循環理論、房地產市場周期理論、不動產周期理論，這些理論主要觀點是：房地產周期是房地產經濟運行過程中的必然規律決定的，房地產周期體現擴張與收縮兩大階段，具有連續性和循環性特征［14-17］。在多種影響因素的共同作用下，市場必然呈現擴張與收縮交替出現的發展趨勢，但是當前發展中國家城市化加快、城市建設與投資加速，土地市場變化速度加快，市場受政府調控影響較大，并不具備穩定周期產生的條件，因此該文研究的土地市場波動主要是非周期性波動。在此前提下，定義土地一級市場波動是指在增長型的市場體系下，由供求變動決定的市場變化趨勢。由于土地市場運行狀態可以通過地價水平和變化趨勢直觀表現出來，該文研究土地市場波動狀態也將以土地交易價格指標來表征。

1.3政策因素驅動土地市場波動的理論分析

土地市場的波動是由于市場供求發生變化而引起的，從對土地市場供需影響方式來說，財政政策、金融貨幣政策、土地政策對土地市場供需影響更為直接、長效。

財政政策對土地市場波動的驅動分為積極性政策促進和緊縮性政策抑制2種，而主要政策手段包括房地產開發投資政策和財政收入政策。積極的房地產開發政策通過擴大房地產投資規模，帶動房地產業快速發展，拉動市場需求，而政府為穩定市場發展，將加大供應力度，市場成交價格上漲；緊縮性政策則反之。財政收入政策主要是政府通過調節公共財政預算收入，改變市場預期，因此財政收入政策直接影響土地市場供應，導致市場供過于求，市場競爭程度下降，價格下滑。在政策執行上，財政政策措施通過立法行文后，還要交給有關執行單位具體實施，雖然實施后直接影響消費總量和投資總量，但是仍然存在一定的時滯性。

貨幣政策主要調節措施是調整利率或者貨幣供應量，由于市場貨幣供應量調節工具針對全國層面，與具體城市發展關聯分析難以對應，因此筆者主要研究利率調整對土地市場波動的影響。利率上升時，房地產市場消費下降，以及2009年后土地出讓價款首次繳納比例不低于50%的規定，導致企業利息成本增加，土地需求減少，土地交易價格隨著下降；利率下降時，企業還息能力增強，房地產市場需求增加，土地購置數量增加，土地交易價格上升。

土地政策是土地管理部門對土地供應量、結構以及價格等進行調控的多種政策工具的總和。由于目前土地市場發展仍然由政府主導，對市場管理政策的制定仍然停留在市場出現缺陷后，因此土地供應政策仍然是當前土地政策參與宏觀調控的主要政策工具。由于土地政策出臺時間與正式實施時間存在間隔，因此土地政策也會存在時滯性。積極的土地供應政策增加供應力度，提高市場活躍程度，但是存在政府為完成上年制定的土地供應計劃而降低底價的現象，造成土地市場交易價格下降。

1.2 政策因素對土地市場變化的驅動假說

基于以上影響土地一級市場的政策因素分析，該研究提出如下假說，并在定量分析中重點驗證，確定不同政策因素驅使土地市場波動的驅動時滯、驅動方向以及驅動作用強度。

假說1：積極的房地產投資政策對土地一級市場產生促進作用，而擴張的財政收入政策對一級市場會產生消極影響。

假說2：緊縮的貨幣政策對城市土地市場會產生消極┯跋臁＊

假說3：土地政策直接作用于城市土地市場，必然會對土地市場產生影響，可能存在消極影響。

假說4：上述3種政策影響可能存在滯后效應。

2實證研究

2.1 研究對象與數據口徑

該研究中的“城市土地市場”主要是指土地使用權公開出讓市場，以南京市作為研究區域，研究時段為2007年1季度~2013年2季度，以季度變化考察土地市場波動特征。該研究的市場交易量數據來源于南京市國土局，地價數據是在土地一級市場實際成交地塊單位地價的基礎上,從中選擇用地性質相同、規模相當、區位條件相似的地塊通過年期修正測算出來的。由于住宅用地成交案例多，可比性強，該研究的地價數據是南京市住宅用地季度地價。

2.2 南京市土地市場波動特征

為了更好地反映南京市一級市場波動特征，該研究以2007年1季度作為基期，利用地價定基指數走勢作為依據分析南京土地市場波動特征（圖1）。按照“V”分法，南京市土地市場存在非周期性波動，2007年3季度形成了2007年以來土地市場發展的第一個高潮，此后逐漸衰退，2008年4季度跌入低谷；2009年4季度又達到市場發展的第二個高潮，好景不長，2010年3季度再次跌入低谷；2010年4季度~2011年4季度是一個時間較短的波動階段，該階段內，市場波動幅度較小，市場增長率較其他周期較低，市場發展低迷；此后逐漸復蘇，2013年1季度迎來第四次高潮，隨后走向低谷。

圖12007年1季度~2013年2季度南京市土地市場地價定基指數走勢

2.3 政策因素驅動的定量分析

2.3.1

變量選取與VAR模型構建。

分別選取地方財政公共預算收入(玐1)、房地產投資(X2)、一年期貸款基準利率(X3)、土地市場公開出讓方式供應的土地面積(X4)來表示財政收入政策、房地產投資政策、利率政策、土地供應政策，采用住宅用地平均交易價格(X5)衡量土地市場運行狀況。定量分析涉及的社會經濟發展數據來源于南京市統計局網站、中國人民銀行網站。

在實證分析過程中，各變量均采用自然對數序列，這樣的數據變換不會改變原始數據的特征，還能使數據趨勢線性化，有效克服變量序列的異方差問題。數據變換后，ln玐1、ln玐2、ln玐3、ln玐4、ln玐5參與經濟計量軟件的數據處理與分析。

VAR模型通常表示為以下模式：

珁璽=c+∑玴 i〗A璱y﹖-1+μ璽

式中,y璽為一個包含ln玐1、ln玐2、ln玐3、ln玐4、ln玐5等5個內生變量的列向量；玞是VAR模型的截距向量；獳璱為各階滯后項的參數矩陣；μ璽是擾動向量［18］。根據各種信息準則確定滯后階數為3。オ

對變量進行平穩性檢驗，并在此基礎上進行協整檢驗用以判斷變量之間是否存在長期協整關系。單位根檢驗結果表明各變量都是一階單整的，Jonhansen協整檢驗結果顯示變量之間存在協整關系，即所選指標組成的經濟系統具有長期均衡關系。對估計的VAR模型進行穩定性檢驗，主要是通過AR根檢驗，模型所有根模的倒數小于1，說明模型是穩┒ǖ?。?/p>

2.3.2

脈沖響應函數與方差分解分析。

脈沖響應函數是追蹤系統對每一個內生變量的沖擊效果，而方差分解則是將系統的預測均方誤差分解成系統中各變量沖擊所作的貢獻［19］。該研究引入脈沖響應函數與方差分解分析政策對土地市場運行的影響方向、貢獻程度等。

分別給財政收入、房地產投資、利率、土地供應一個單位正的沖擊，得到了土地價格的響應函數。圖2顯示了土地市場價格對于4種政策工具沖擊響應的函數圖，橫軸表示作用的滯后期間數（季度），縱軸表示響應的大小。

圖2土地交易價格對于財政支出、利率以及土地供應的響應函數

土地市場交易價格對財政收入沖擊有正的響應，前4期呈上升狀態，第4期達到最高，然后迅速下降，從第9期開始有小幅回升，之后逐漸下降?？傮w來說表現為持續的、正的影響，持續時間較長。這說明財政收入政策推動了土地交易價格上漲，對市場有促進作用，且政策效力持久，因此拒絕假說1中財政收入政策的負向影響作用。造成這種結果的原因可能是財政收入政策是市場發展的風向標，投資者預測未來市場行情利好，市場需求同時增加，土地交易價格上升是最終表現形式。

對于房地產投資的單位沖擊，土地市場交易價格第1期沒有響應，從第2期開始形成穩定的微弱的正向沖擊，14期開始逐步趨于0，假說1中房地產投資的正向促進作用得到驗證。

對于利率的單位沖擊，土地市場交易價格在1~3期形成正向的沖擊效果，第4期開始轉為負向沖擊，第6期達到最大，11期開始又轉為正向沖擊，在30期趨于0。雖然負向沖擊效果顯著，但是土地市場對于政策的響應并不穩定，并不能說明利率政策對于土地市場交易具有負向效應，拒絕假說2。主要原因是當前頻繁的利率調整，影響市場預期的判斷，市場在短期內有可能受到緊縮與擴張貨幣政策同時影響，因此市場對貨幣政策響應具有不穩定性。

當本期給土地供應一個正的沖擊之后，土地市場交易在第1期沒有響應，之后呈現波動的正負向交替的響應過程，第2~6期形成負向沖擊，在第4期負向效應最大，第7~10期形成正向沖擊，第7期正向效應最大，隨后逐漸下降，30期左右趨于0。總體來說土地供應政策對于土地市場交易具有消極影響，持續時間較長，但是影響效應方向不穩定。土地供應政策對于土地市場交易具有負向效應，假說3得到┭櫓ぁ＊

結合圖2，可以發現財政收入政策、利率政策對土地市場的影響沒有時滯性，而房地產投資政策、土地供應政策的影響具有1季度的時滯性，這與上文關于時滯性分析不符合，主要是因為財政收入投資政策的政府通過公共財政預算收入調節市場供需，預算收入增加意味著土地財政收入也必然增加，市場呈現量價齊升態勢。而該研究衡量土地供應政策影響效果的是土地供應計劃，是在前一年制定好并發布的政府公開文件，增強了土地需求對市場的研判，市場反應迅速。因此，假說4得到部分驗證。

在VAR脈沖響應的基礎上用方差分解進行研究，得到20個季度土地交易價格的方差分解系數（表1）。從表1可以看出，短期內土地交易價格主要受其自身價格水平影響，

表1土地交易價格的方差分解系數

時期 玈.E. 財政收入X1 房地產投資X2 利率X3 土地供應X4 土地交易價格X5

1 0.235 2 13.127 9 0 4.074 7 0 82.797 4

2 0.266 5 25.093 0 0.326 2 14.588 8 2.455 2 57.536 7

3 0.294 8 36.732 5 0.572 9 12.393 4 3.954 1 46.347 1

4 0.301 9 42.322 2 0.755 9 14.142 5 7.345 8 35.433 6

5 0.325 9 38.674 0 0.664 3 27.690 5 6.460 2 26.511 0

6 0.340 2 31.525 4 0.716 4 40.363 1 5.076 9 22.318 1

7 0.343 5 27.507 6 0.812 6 46.734 4 4.641 5 20.303 9

8 0.352 2 25.469 1 0.928 4 49.352 9 4.476 7 19.772 9

9 0.367 3 25.899 3 0.988 2 49.094 2 4.380 7 19.637 6

10 0.376 2 26.942 6 1.149 6 47.989 1 4.265 0 19.653 6

11 0.384 7 28.534 7 1.266 9 46.571 0 4.197 5 19.429 8

12 0.390 5 30.044 8 1.352 5 45.256 7 4.356 8 18.989 2

13 0.402 0 31.516 7 1.354 2 44.027 2 4.633 8 18.468 2

14 0.410 1 32.615 8 1.390 3 43.094 7 4.885 7 18.013 5

15 0.415 1 33.652 5 1.418 0 42.206 5 5.104 7 17.618 4

16 0.422 3 34.647 2 1.427 7 41.310 7 5.332 6 17.281 9

17 0.429 6 35.688 7 1.428 8 40.433 2 5.489 9 16.959 3

18 0.435 5 36.523 8 1.452 8 39.785 6 5.572 6 16.665 2

19 0.440 3 37.239 7 1.482 0 39.343 4 5.605 0 16.329 9

20 0.445 7 37.790 9 1.498 1 39.152 1 5.585 6 15.973 3

在中長期內政策因素對于土地交易價格影響加強。財政收入政策、利率政策對土地市場影響效果較強烈，隨滯后時間增加效果加強；房地產投資政策與土地供應政策的方差貢獻率逐漸上升，但效果甚微。方差分解結果說明，從長期來看，財政收入政策和利率政策可以用來調節土地市場發展，效果較好，但市場本身價格調節機制仍然是引導市場理性發展的主要驅動。

3 結論與討論

該研究通過對土地市場波動內涵與特征的分析，認為土地市場波動主要受政策因素影響，并在此基礎上建立政策因素驅動土地市場波動的定性與定量分析。得到以下結論：

（1）土地市場波動雖然呈現非周期性，但市場也呈現波峰與波谷交替的波動特征，根據城市土地一級市場供應壟斷的特點，土地市場交易價格變化更能反映土地市場波動┨卣鰲＊

（2）在對土地市場波動的政策驅動理論分析中，認為影響土地市場供需關系變化的政策因素中，財政政策、貨幣政策、土地政策起主導作用。而3種政策的實施依靠多種政策工具，財政收入政策、利率政策、土地供應政策對土地市場影響更直接、有效。財政收入政策主要影響土地供應，可能造成市場量升價跌；利率政策調節社會需求總量，間接引導土地市場向預定方向發展；土地供應政策通過供應量、供應結構等調整，直接作用于土地市場。

（3）運用脈沖響應函數和方差分解方法分析政策驅動效應，部分驗證了理論分析的結論，與理論假說不相符的是：財政收入政策對市場交易具有正向促進作用，利率政策對于土地市場調控效果正負交替，具有不穩定性，房地產投資政策具有短期性。對于財政政策的運用，應當適當運用財政收入政策，財政收入增長過快可能引起土地交易價格快速上漲；對于利率政策，應當采用更加穩定的利率調整政策，減少利率調整頻率，確保市場穩定發展；土地供應政策并不是較好的市場調控政策，如果從改進土地供應計劃等角度提出改善措施，則是加強了政府對市場干預，不利于市場自身合理回歸，因此建議保持并放寬土地供應與管理，促進市場自身調節機制發揮效用。

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