從物權法角度看不動產登記

孫憲忠

從法學的角度來看，不動產登記是不動產物權法律事實這個問題的另一個側面。

許多人都知道，不動產登記制度是民法方面的制度，是跟物權相關聯的制度。那么不動產登記跟物權到底是什么關系，到底有哪些關系？從物權法的角度來說，不動產登記到底要登記些什么呢？

一體兩面的不動產登記法與物權法

首先，我們看看物權法跟不動產登記法之間的差別，也就是物權法上的登記和不動產登記條例之間的差別。事實上從法學的角度來看，不動產登記是不動產物權法律事實這個問題的另一個側面，簡單地講就是這樣的道理。

現在大家都看到，國務院發布的《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》上寫得很清楚，就是說登記條例編制的法律根據是《中華人民共和國物權法》。物權法又是怎么看待不動產登記的呢？可以看一下物權法第二章第九條的第一句話：“物權的設立、轉移、變更和消滅，依據法律行為所發生的物權的設立、變更、轉移和消滅都要進行登記，不登記則不生效。”

這個話的意思是什么？就是比如說張三要把他的房屋賣給李四，房屋的所有權要轉移到李四的手里。房屋是具體可以看到的，可是所有權是看不到的。但恰恰從法律的角度來看，我們買的就是所有權。所以從法律人看問題跟現實人看問題最大的不同，法律人就是要追根到底認識到房屋上的權力到底是什么，而剛才在這里講到，張三也要把房屋所有權交付給李四，這就是法律上最為重大的一個事情。要移轉所有權，那怎樣才能夠實現所有權的公平、有效的轉移？我們老祖宗從漢朝的時候就把這個問題解決了——通過移轉地契或者是房契，到現在地契房契發展轉化為不動產登記制度，其實脈絡是一樣的。

這個問題看起來簡單，其實意義重大。因為房子是誰的，將來誰就有權力承擔更多的后果，享受更多的利益。尤其是在當今房價變化波動比較大的時候，確定房子是誰的，這很重要。不過這個時候大家會看到一個結論，就是法院看這個登記是看什么？是看是不是已經登記了以后的這個事實狀態。已經登記了就發生一個權力的認可，沒有登記就不認可你這個權力。

不動產，從物權法上的登記來看，是一個法律事實的狀態。但在登記簿上，也就是從不動產登記法這個角度來講，則是從登記的受理到記載、管理這樣的一個過程。也就是說，從不動產登記法的角度來講，登記是一個流程、一個過程，或者說是一個程序。指的是“由誰來提出登記的申請，由誰來受理這個申請，由誰來納入這個登記，用什么方法登記，用什么語言來登記，然后登記不當有什么法律上的責任”這樣一個登記的程序。是兩個不同的問題，但這兩個問題恰恰是一張紙的兩個面，是密切聯系不能分割的。

登記簿上記什么？

從物權法的角度看，哪些權利可以納入登記呢？許多人認為，登記就是記載物權，這話總體上來講是對的，但從細節上來看，也還有一些需要補充的。

從登記簿的登記情況看，首先我們要證明不動產的物權的現實存在，登記簿至少有這么三個部分。第一個部分是要表示不動產的自然狀況。你的土地到底是一個什么地？比如是耕作地還是建筑地。從法律上講，耕地和建筑地法律性質就不一樣。如果是耕作地，那你這個地方到底是旱地還是水田，是不是菜園，是不是果園，這個大致上也要登記一下。如果是一個工業用地的話，到底是礦藏，還是工廠，大體上也都要登記一下。然后還要記載他的面積。按照托倫斯登記制的方法，你得知道這個東西在什么地方，土地在哪里，上面要有編碼，編號和法律上有一個連接。比如你這個房子，你在湖南省長沙市什么區什么路，最好就給你通過編碼編號等記載下來。這是登記簿上的第一個部分。

第二個部分登記的是所有權，或者基礎性的權利。為什么要用這個概念呢？大家知道所有權是一個基礎性的權利。民法上，我們所說的權利、物權，都是設置在所有權基礎之上的，土地所有權上有建設用地使用權，建設用地使用權上面，還可以設置其他的建設用地使用權，還可以設置抵押權，物權法136條就是這樣規定的。在你這個地的所有權上面，他會設建設用地使用權。但是一棟30層的樓，可能中間會有四五個所有權人，他就需要有這么一個權利的結構。這個情況就叫做權利的枝行結構：像樹枝一樣清晰的東西。

另外，不動產登記簿所記載的第三個部分，就是要設置權利的負擔，或者權利的限制，我們擁有這個權利，這個權利應該有什么限制，包括當時民法上的限制，包括工法上的限制，都要設置在里面。民法上的限制，我們現在的物權法規定異議抗辯、預告登記，都是法律上的限制條款。

異議抗辯在物權法十九條有這個規定：在確認一個人有沒有房地產不動產權利的時候，我們看不動產登記簿。可是如果這個房子登記有了錯誤怎么辦？比如本來是張三的權利，上面寫的李四，或者本來是張三跟他老婆的權利，是夫妻共有的財產，結果你只是寫上了張三一個人。現在張三要把這個房子處理了，那他老婆的權利就受到損害了。他老婆這個時候發現了，她就可以向我們登記機關提出一個異議抗辯性質的登記暫時把這個權利提出一個反對意見，把這個意見先登記下來，讓張三不能隨意地去處置這個財產。就是這樣的一個做法，這就是對權利的限制。

所以一個完善的不動產登記簿應該有這三個部分。這三個部分里面，能夠納入登記的，大家一看就明白了，除了物權之外，還可能會有其他的。跟物權有關的權利，或者一些法律關系也是可以都納入登記的，不是說只有物權才能納入登記。

另外登記簿上的記載，也并非所有的物權都要納入登記。比如在世界上所有的國家都認為，絕對的公共場所是不必要納入登記的。像羅馬法時候就確認，像公有的海洋海域就不必要納入登記。海邊的浴場，那個時候法律就認為這是大家都可以用的。比如山東有一塊浴場，我湖南人到那里可不可以去游泳？當地的政府可不可以說，這個浴場只能是我們山東人用，湖南人不能用？可不可以排斥呢？從羅馬法制規定就不許可。羅馬法認為這個是絕對的公用物。名義上可以政府管理，但是政府不能排斥老百姓用，湖南人能去，我北京人也可以去，這是絕對的公用物。公有財產之中的，除了這種絕對的公用物之外，還有公有私物、公法法人公有財產和公法法人私有財產。

登記與權利生效的關系

第三個問題，不動產登記跟物權公示的效果之間關系的問題，這個概念可能大家不太熟。比如剛才所舉例子中提到，張三把房子賣給李四，中間要有所有權轉移的過程，通過國家的背書，使他實行權利順利的轉移，這叫做公示。權利是抽象的，通過這個方法把它公開地展示出來。

所有的物權發生的這種變動，都需要集中公示。但是公示到底給物權變動帶來了什么樣的效果？依照我們的法律規定，其實并非只有物權法的第九條有相關規定，而是共計有三種不同類型的情況。

第一種情況，如物權法第九條規定的情形，也就是所謂“不登記不生效”的類型。一個權利的變動必須要進行登記，要是不登記這個權利的變動是不生效的。比如說設置的抵押權，就是要看是否完成了登記，登記完成了就生效，登記沒完成就不生效，這是第一種情況。類似的像這種交易性的權利都是這個規則。涉及市場交易的權利，都要實行不登記不生效的規則。

第二種類型就是不登記也能生效的這種規則。不登記也能生效，但是要發生交易，還必須再登記這樣的情況。

不登記也能生效的情形，最典型的情形，就是我們的農村農民土地承包經營權設定的情形。物權法第二十七條規定，這種權利的承包經營權的設定，要開村民大會，要在村民大會決議的基礎上來定承包合同。承包合同訂立了，承包經營權就生效了，這種情況就沒有辦理登記，但是需要開村民大會。按照十八屆三中全會的決議，農村的權利還要進入市場，類似于土地承包經營權，宅基地權、建設用地使用權等等要進入市場的話，首先要辦理登記。辦理登記以后才能市場化，不辦理登記之前不能市場化，這是我們以后要掌握的一個規則。

第三種類型是登記機關只能被動地接受，依據法院的判決等所發生的物權的變動來進行登記的情況。比如我們依據法院判決，張三和李四是兩口子，張三和李四共同擁有這個房產，他們原來登記上寫的是張三李四是共有人。結果張三和李四兩口子離婚了，離婚以后法院判決，說這個房子哪一部分是歸張三，哪一部分是歸李四。類似于這樣的情況，如果說要納入登記的話，登記機關是沒有權力置疑、也沒有權力審查的，只能是被動地給他做登記就行了。因為他的權利變動，不是以我們登記的時候生效的，而是法院判決書生效的時候生效的，它不是當事人決定的，是法院決定的。與之類似的還有征地等種種情況。