深圳農地入市為土改開閘

伍振

如果說深圳農地入市是一塊破冰石，那更全面的農村土地改革已經開始頂層設計。

1月11日，國土資源部副部長徐德明在“2014年全國國土資源工作會”上指出，中央已經明確深化國土資源領域改革的方向和要求，國土部要加強頂層設計，突出重點，選好試點，積極穩妥推進重點領域改革，確保改革取得實效。

而據徐德明的進一步闡述，所謂重點領域的其中重要一部分就是“農地”，國土部要“引導和規范集體經營性建設用地入市”，要在總結地方已有試點經驗的基礎上，積極會同有關部門，研究起草集體經營性建設用地出讓、租賃、入股的指導意見。這意味著作為配套改革的重要組成部分，農地入市即將拉開農村土地改革大幕。

深圳農地入市

2013年12月20日下午3點，深圳市土地房產交易大樓里人聲鼎沸，隨著拍賣槌一落，深圳歷史上第一塊原農村集體用地——鳳凰社區一處原集體建設工業用地成功上市，這是繼1987年深圳首創國有土地拍賣后的又一次歷史性改革破冰之舉。

深圳規劃國土委一名人士表示，深圳市將為全國“土改”和建立城鄉統一的建設用地市場帶來示范性作用，對全國推動農村土地流轉具有借鑒作用。

這是在十八屆三中全會指出要“建立城鄉統一的建設用地市場”后，在土地管理法即將修改的背景下，深圳農地入市流通的首個試點。

中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強認為：“深圳實際推動農村集體土地入市，對全國有示范效應。該地塊入市的普遍意義在于采用市場化的方式，通過招拍掛重新利用閑置土地。”

中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田表示：“農地直接入市將喚起沉睡的巨額資本。十八屆三中全會明確了集體土地入市的改革信號，讓農民直接成為土地交易主體。在這個過程中，土地管理法必須進行全面修訂早已是各方的共識。”

國土資源部副部長胡存智此前在深圳調研時表示：“深圳此次土地改革卓有成效，既符合深圳的需要，也是全國土地改革追求的目標，要盡快總結經驗，盡早將深圳好的做法總結上升為法律規定。”

而深圳向來在中國土地制度改革中扮演重要角色。1987年這里敲出中國“土地拍賣第一槌”，開創土地市場化交易先河，此后又率先探索統征統轉的“征轉分離”用地模式。經1992年原特區內統征和2004年的城市化轉地后，深圳成為中國第一個轄區土地全部國有化的城市。這些探索釋放出巨大的土地增值收益，反哺了深圳30年來的城市化進程。

十八屆三中全會提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同權同價。因此深圳此例入市的農地為工業用地是符合改革精神要求的，將對全國其他城市的土地改革起到示范作用。

改革的全面部署

如果說深圳農地入市是一塊試金石，而更全面的農村土地改革已經開始頂層設計。

據了解，中央關于深化農村土地制度改革的任務分工已經明確。總計21項相關改革內容，被下發至各個部委。由國土資源部負責牽頭落實的改革任務有6項，涉及農村集體經營性建設用地入市、征地制度改革和宅基地制度改革等。包括農村集體經營性建設用地流轉及其配套制度的問題，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制的問題，改革完善農村宅基地制度以及加強土地利用總體規劃管控力度等問題。

按照國土部的安排，農地改革位列重點領域改革首位，農地入市、土地承包制度、征地改革、宅基地管理等四方面將成為主線。

其中，深化農村土地制度改革，包括加快征地制度改革。即要統籌安排，部署開展試點工作。研究探索界定“公共利益”的方式和途徑，逐步縮小征地范圍。進一步規范征地程序，建立征地爭議調處裁決機制，保障被征地農民知情權、參與權、申訴權、監督權。因地制宜探索“留地”、“換地”、“留物業”、“入股”等多種安置方式，確保被征地農民長期受益。

另外值得一提的是，在引導和規范集體經營性建設用地入市方面，徐德明說：“要在總結地方已有試點經驗的基礎上，積極會同有關部門，研究起草集體經營性建設用地出讓、租賃、入股的指導意見。加快研究集體經營性建設用地產權和增值收益分配制度，并推動修訂相關法律法規。同時，集體建設用地要進入市場，還涉及取得、使用、轉讓等環節的制度設計和修改，需要與征地、財稅、鄉村治理等相關領域改革協同推進。各地要按照統一部署，規范有序推進這項工作。”

為推進改革立好規矩，國土部還明確要“修法立法”，發揮法律法規對改革的規范和引導作用。

徐德明對此指出，一是要加強與全國人大法工委、國務院法制辦的協調配合，全面總結近年來土地管理制度改革實踐的經驗，做好《土地管理法》修改的準備工作。

二是研究起草不動產登記、集體土地征收、集體建設用地流轉、國家土地督察等行政法規。盡早將《不動產登記條例》草案報送國務院，抓緊修訂《劃撥用地目錄》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》等部門規章。抓緊推進《國家土地督察條例》起草，2014年底形成較為成熟的文本；推動《土地利用規劃條例》立法。研究起草《節約集約利用土地規定》、《農村宅基地管理辦法》等部門規章。

（資料來源：中國經營報、上海證券報、經濟參考報、京華時報等）