懷化拆遷安置投入效應分析

劉高忠 黃崢嶸 黃文

近年來，隨著城市化進程的不斷加速，湖南省懷化市集體土地上房屋拆遷工作逐步陷入“量大、面廣、工期緊、拆遷難”的泥潭，而本應是解困之匙的“安置先行”卻因為種種原因久久無法開展落實。

基于此種情況，根據懷化市委、市政府的統一部署，為摸清懷化城區村民安置區安置建設基本現狀，以求在困境中破題，由該市國土資源局牽頭，規劃局、房產局等其他單位共同參與，分別對代表不同安置模式的迎豐公園、體育中心等四個安置區進行調查，對被拆遷村民安置收益及政府安置投入情況進行深入了解。通過實地調查，從政府投入安置成本等多方面對該市過去沿用和今后擬采用的安置方式進行利弊分析，為該市今后的城市規劃區村民安置工作指明了方向。

政府投入安置成本分析

以政府劃地的方式進行安置，其成本由兩部分組成：一是直接成本，指政府為安置區建設實際支付的土地成本、安置區基礎設施建設費用和過渡費，四個安置區共支付12350.54萬元，人均政府投入直接安置成本11.91萬元。二是間接成本（或隱形成本），指政府從所劃安置區土地中可以收取的土地收益及減免的“5+1”標準建設規費，經測算四個安置區共可收取土地收益15264.84萬元，建設規費6388.08萬元，合計政府投入間接成本21652.92萬元，人均政府投入間接安置成本20.88萬元。

四個安置區政府投入直接成本與間接成本兩項合計34003.46萬元，人均政府投入總安置成本32.79萬元。

如由政府出資統規統建，按照實測容積率和實際建設情況不變，上述四個安置區政府需要投入的成本由四部分組成：一是政府為四個安置區需要投入的安置成本（含直接成本和間接成本）共計34003.46萬元。二是村民為安置房建設應投入的10萬元/畝的土地款和8.9元/平方米包干的建設規費，共計1829.96萬元。三是房屋建安成本，按市建設局提供的最新房屋建安成本（多層880元/平方米，高層1350元/平方米計算），四個安置區實測建筑面積384502.07平方米，總建安成本43357.39萬元。四是小區配套設施成本，根據各安置區實際情況測算，總配套設施成本6066.49萬元，以及超容部分所需補繳建設規費及土地出讓金共8681.95萬元。

根據上述測算，四個安置區總成本為93939.25萬元，按90平方米/人的標準分配，總建筑面積384502.07平方米可安置人口4272人，人均安置成本為22萬元。比原有劃地安置成本減少33%。

如以現房安置（購房券購房安置）方式來計算，新政策擬按27萬元/人給被征收人發放購房券，并對選擇現房安置（購房券購房安置）方式的被征收人給予購房券總額5%的獎勵，人均安置成本為28.35萬元，四個安置區總安置成本為29398.95萬元。與統規統建方式相比，統規統建方式只需要投入建設成本，而現房安置（購房券購房安置）卻要由政府以貨幣（購房券）形式向房地產企業購房，房地產企業的開發利潤與經營費用也由政府出資承擔。與原有劃地安置及統規統建安置方式相比，政府直接投入增多。

根據上述測算，僅按政府投入直接成本而言，現房安置（購房券購房安置）成本最高為28.35萬元，統規統建次之為22萬元，劃地安置成本最低僅11.91萬元，僅占現房安置（購房券購房安置）成本的42%。

但加上政府的間接成本，則劃地安置成本最高為32.79萬元，現房安置（購房券購房安置）次之為28.35萬元，統規統建成本最低為22萬元，占劃地安置成本的67%。

政府投入現金情況分析

按照政府劃地安置方式，以被征收人房屋拆遷時為基準時間，在房屋拆遷前一年政府已出資完成安置區批地工作，投入土地報批費用1798.5萬元，人均1.73萬元；在房屋拆遷當年完成安置區征地工作投入征地拆遷費用4375.59萬元，人均4.22萬元；在房屋拆遷后第一年，各個安置區基本完成基礎設施建設，投入資金5286.15萬元（含開發商墊付部分），支付過渡費890.03萬元，合計6176.18萬元，人均5.96萬元。

政府統規統建安置現金投入總額為政府劃地安置直接成本與房屋建安及配套設施建設成本，共計24792.08萬元，現金投入時長6年。從四個安置區情況看，除體育中心因特殊原因五年竣工外，其余三個安置區均為2-3年竣工，建設成本按三年分攤現金流量為房屋拆遷后第二年147.18萬元，第三年4147.18萬元，第四年4147.18元，人均每年4萬元。該測算安置人口僅按1037人計算，該方式可以安置人數為4272人，但前期投入與劃地安置一致，前期現金投入量略高。

新政策擬采用的現房安置（購房券購房安置）方式人均安置成本為28.35萬元，以四個安置區安置人口為測算依據，總安置成本為29398.95萬元，現金投入時長4年。該方式安置戶可在房屋拆除之日起兩年內在市區確定樓盤購房，按平均分攤計算，每年為14699.48萬元。該方式與確定樓盤的開發企業按4∶3∶3方式結算，則政府現金投入情況為房屋拆遷當年5879.79萬元，人均5.67萬元；拆遷后一年10289.63萬元，人均9.92萬元；第二年8819.69萬元，人均8.5萬元；第三年4409.84萬元，人均4.25萬元。

從上述情況可以看出，從現金投入情況上看，劃地安置直接成本現金投入金額最小，時間最短僅僅3年；現房安置（購房券購房安置）金額最大，時間為4年；統建安置因初期投入較大，現金量略高，時間最長為6年。

劃地安置和統建安置兩種方式現金流出現在拆遷前1年，時間最早；三種方式拆遷前一年和拆遷當年現金流量基本相當；拆遷后一年現房安置（購房券購房安置）資金流量達到前兩種安置方式的近一倍，隨后兩年遞減，現金流量最大也最集中；劃地安置現金流量最少，時間最短，但政府在后面三年可以收取的土地出讓金及建設規費流失。

安置戶獲利分析

本次調查的四個安置區中采取村民自建方式的只有體育中心安置區，該安置區共安置村民158戶，403人，戶均2.55人。劃地自建村民安置收益計算方法為房產部門認定的建成房屋估價-建設部門認定的建房成本。根據上述情況測算，該安置區村民人均獲利62.9萬元。

本次調查的四個安置區中有迎豐公園、紫東片區小田1號和江秀片區趙家山1號三個安置區采取聯建分成方式建設，三個安置區共安置村民315戶，634人，戶均2.01人。劃地聯建村民安置收益計算方法為房產部門認定的村民分成所得房屋估價（所有成本由開發商支付）。根據上述情況測算，聯建分成村民人均獲利72.6萬元。

按照政府統規統建安置方式，新政策擬按住房面積90平方米/人的標準對村民進行無償安置，由于將來政府統規統建安置區分布地域不同，只能采用市房產局提供的2013年9月市區商品住宅簽約均價3255元/平方米計算，村民人均獲利29.3萬元。

而以現房安置（購房券購房安置）規定的補償方式，新政策制定時對90平方米/人的安置房按3000元/平方米進行貨幣化折算，擬按27萬元/人給被征收人發放購房券，并對選擇現房安置（購房券購房安置）方式的被征收人給予購房券總額5%的獎勵，人均獲利為28.35萬元。

從以上情況可以看出，政府劃地安置村民與開發商聯建分成方式村民獲利最高，村民自建方式次之，政府統規統建第三，現房安置（購房券購房安置）村民獲利最低，僅占劃地安置聯建方式的39%。

從理論上說，村民自建方式獲利應該最大，但因該安置區安置時間較早，分戶情況較少，戶均人口數多，使人均獲利相對降低。同時該安置區地段較為偏遠，小區環境較差，房產估價較低，造成村民獲利較采取聯建方式的其他幾個安置區為低。

安置方式利弊分析

政府劃地村民自建方式的優點主要是村民所獲利益較高，接受度較高，且政府直接投入較低，現金壓力較小，有利于征拆工作開展。其弊端在于，村民需要自籌資金建房，對貧困家庭存在一定難度；村民需要聯戶自建，還要共同參與門面分配，意見難統一，體育中心安置區建設時間就長達5年。此外，村民所建房屋質量較低，居住環境較差，變現困難。而該安置模式對政府的影響是多方面的：安置隱形成本高，實際負擔重，安置區建設檔次低，且位于城市主干道旁，嚴重影響城市形象。此外，一些村民拋售安置房，沖擊房地產市場，拉低房價。

開發商聯建分成方式的優點與村民自建方式基本相同，不同之處優點在于：開發商負責全部建設成本，村民無需投資即可獲利。開發商牽頭協調村民矛盾，相對可以形成較為統一的房屋建設及分配方案，但一旦有多家開發商參與開發，將使矛盾更為復雜尖銳。該方式的弊端在于，開發商為謀求利益最大化，一般都會超容積率建設，然后與村民共同向政府施壓要求批準調容并減免調容出讓金及建設規費，給政府管理帶來較大困難。

政府統規統建安置方式的優點主要是通過提高土地使用效率的方式，安置更多村民，使安置成本降低。節約土地出讓后，政府可以收取相應的土地出讓金和建設規費，減少政府安置隱形成本。同時，政府統規統建符合城市規劃要求，安置房建設品位提升，質量提高。小區配套完善，村民居住條件得到改善。

而其存在的弊端在于村民所獲利益比劃地安置低，征拆工作可能會遇到阻力。另外，該市安置房建設起步晚，周期長，村民無法得到及時安置。

對政府而言，一方面增加了安置工作量。為安置房建設，政府要組建機構，實施建設，協調矛盾，需要投入大量精力。另一方面，安置區建設投資較大，是劃地安置需要的現金量1.7倍，政府資金籌措難度大。

現房安置方式除了具有統規統建的優點外，還有如下優勢：一是村民安置進度加快，選擇余地增大。村民在房屋拆除后即可獲得購房券，可以在政府確定的任一樓盤購買房屋，比其他安置方式速度快，選擇多。二加快村民向市民的轉化。村民入住商品房小區，一方面提高了其居住環境質量，另一方面也使分散居住的村民將更快地融入城市生活。三是簡單易行，便于管理。現房安置（購房券購房安置）村民持券購房，由市場規范其購房入住行為，政府管理壓力小。購房券信息化管理，避免重復安置，減少腐敗現象滋生。四是有力推動商品房銷售。現房安置（購房券購房安置）村民大量購買該市商品房小區住房，可以有效減少房屋空置率，逐步提升住房銷售價格，促進該市房地產市場健康發展。

弊端在于：一是村民所獲利益比劃地安置低，征拆工作可能會遇到阻力。二是政府安置資金量大，在幾種安置方式中，現房安置（購房券購房安置）政府需投入的資金量最大，現金流最集中，是劃地安置需要的現金量2.4倍，是統規統建現金量的1.4倍，且支付期僅4年。

進一步整頓方向

劃地安置方式已不適應目前城市發展需要，亟需調整。劃地安置政策在過去的十年間，為該市城市建設的順利推進發揮了積極的作用。但隨著該市社會經濟的飛速發展，其存在的弊端也逐漸顯現：一是安置戶拿地成本低，政府隱形投入增大。劃地安置模式施行時間為2005年左右，當時城區土地價格僅30萬元左右/畝，近年來該市土地價格的急速飆升，已超過當時地價的4倍，但安置戶承擔的10萬元/畝的土地成本卻未進行調整，政府土地收益流失嚴重，開發商卻以聯合開發方式從中牟利。目前的現狀已違背了劃地安置當時的原意。二是存在上述諸如安置區建設中村民、開發商之間意見不一，矛盾重重，難以開工建設，影響社會穩定；所建房屋質量低，品位差，影響城市品位，沖擊房地產市場；主房占地劃地安置方式，導致村民搶建違章建筑等等弊端。三是新的安置方式已成為當前發展的趨勢。從全省其他市州的經驗來看，更為先進的現房安置和統規統建安置取代原有的劃地安置已成為一種趨勢。

針對此次調查中村民安置區建設存在的擅自調整容積率等問題，應在制定新政策時予以考慮，制定專門的文件規范村民安置區管理，采取切實有效的措施，在保護安置戶合法利益的同時，對開發商和安置戶超出規定的獲利予以規范，該追繳的堅決追繳。同時，對還在建、待建的村民安置區進行規范管理，

另外，由市區紀檢監察部門牽頭，開展一次專項行動，對在安置工作中徇私舞弊、玩忽職守的國家工作人員，嚴格依法依紀進行查處。由公安部門牽頭，開展專項行動，對存在違法行為的安置戶、參與安置區建設的開發商以及其他有關人員進行嚴厲打擊，切實維護市區征拆安置秩序。由市住建部門牽頭組織相關單位，對已建和在建的安置房進行一次全面清理，對所有建筑進行全面質量安全檢查，質檢合格的及時辦理相關手續。質檢不合格的，立即責令整改，確保人民生命財產安全。同時，建立長效管理機制，對待建的村民安置房進行規范管理。

（作者單位：懷化市國土資源局）