樓價居高不下：澳門“無殼蝸牛”的最痛

前 言

不久之前，澳門大學澳門研究中心撰寫和發表的《房屋政策：“澳人澳地”研究報告》（以下簡稱“研究報告”），曾經提出三個操作模式（經濟房屋升級模式、協助澳門永久性居民家庭自置居所模式、港人港地模式），還提出兩個土地來源（收回閒置土地、新填海土地）。然而，困擾澳門年輕人多時的房屋問題（包括居住、租賃和置業三個層面），是不是單單就能依靠“澳人澳地”就能有效解決呢？

“澳人澳地”的三個操作模式

研究報告首先認為，從法律層面來看，所謂“澳人”，應指十八歲以上的澳門永久性居民（家庭），所謂“澳地”，應指位於澳門特別行政區的國有土地中的私產土地。因此，在操作模式方面，研究報告提供了三種方案以供諮詢和選擇。此即：

（一）經濟房屋升級模式：即在經濟房屋相關要求和限制的基礎上作適當調整，由政府建造和銷售，針對某一時段內未擁有自置居所，經濟條件優於經濟房屋購買者，但又沒有能力購買普通私人房屋的澳門永久性居民家庭，且有關房屋只能在澳門永久性居民之間擁有和轉售。

（二）協助澳門永久性居民家庭自置居所模式：即由政府建造和銷售，或在政府主導下交由發展商執行，針對某一時段內未擁有自置居所，不符合申請經濟房屋的條件，但又有困難購買普通私人房屋，尤其是首期不足的澳門永久性居民家庭，且有關房屋只能在澳門永久性居民之間擁有和轉售。

（三）“港人港地”模式，即由政府透過公開招標批出土地予私人企業興建房屋。相關房屋建成後，發展商不得自留或分租所有單位，須全部推出市場發售，以協助澳門永久性居民自置居所，且有關的房屋只能在澳門永久性居民之間擁有和轉售。

不過，即使以上模式都很好，其實最關鍵的問題卻在：澳門特區政府現在根本沒有政府土地去興建公共房屋（包括社會房屋、經濟房屋，亦即香港稱的公屋、居屋）。而且，研究報告提出的兩個所謂解決土地供應的方法，都有一些非常現實的問題無法解決。

首先，對於某些“佔著毛坑不拉屎”的閒置土地持有者（個人或公司），在現行的澳門法制制度之下，只要閒置土地持有者取得土地的過程合乎法律，一旦訴諸法院拒絕政府收回土地，便一定會陷入曠日持久的訴訟過程之中，拖過三年五載是毫不出奇的，十年八年更是絕不出奇。進行訴訟期間，澳門特區政府是沒有權力用強制手段去收回他們的土地。所以，此項建議其實是“講就天下無敵”，真正要落實不是“做就有心無力”，就是“緩不濟急”。

其次，“新填海土地”要還多少澳門特區政府過去欠下的“土地債”？有多少面積的“新填海土地”（特別是一些精華的部分）是早就答應“批給”給某些有力人士的？諸如此類，到現在還是一個“謎”。因此，究竟有多少“新填海土地”可以用“澳人澳地”的模式去發展“公共房屋”以供澳人使用，其實又是一個問題，一點都不樂觀。

研究報告指出的殘酷現實

當然，這個研究報告最精彩的並非它的是結論和建議，而是報告在裡面羅列出來的有關目前澳門房屋問題的真實數據和種種殘酷現實。例如，研究報告中明白指出，2000-2012年間，澳門就業人口收入中位數由4，711元增至12，000元，增加了7，289元，增幅達2.55倍。不過，同期，私人樓宇平均售價由2002年每平方米6，259元，增加至2012年第四季每平方米64，869元，增幅超過10倍。於是，不少澳門人便往往“望樓興嘆”。

研究報告披露，澳門房地產市場早已現泡沫。這可用一個簡單的公式來粗略估算，即：租金乘數=物業價格÷每年潛在的租金回報總額；或物業價格=租金乘數X每年潛在的租金回報總額。而租金乘數一般設在12-15年之間，即屬合理價格範圍之內。但是，澳門兩房一廳的單位，約1，000呎，目前售價是700萬元（即7，000元/呎）連租約，每月租金回報是15，000元，即一年的租金回報是180，000元，其租金乘數是39年，已大大超出合理水平。

研究報告亦表示，居民購房能力下降，房價早已脫離實際購買力。例如，“房價收入比”是指樓價與家庭年收入的比值，其計算公式為：房價÷家庭年總收入，一般用於考察居民的購房能力。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，合理的住房價格支出應為每個家庭3～6年或4～6年的收入，比值越大，說明家庭對住房的支付能力越低。據統計局2012年資料顯示，澳門家庭住戶每月工作收入中位數為21，200元，即年收入為254，400元，即他們合理的購房能力只能在763，200～1，526，400元之間的物業。若以目前澳門普通住宅樓宇成交均價約為7，000元/每平方呎計算，上述家庭收入最多可以買到218.1呎建築面積的房屋。

故此，以澳門目前房價的升幅態勢來看，已完全不能與居民的收入相適應；更何況低息環境是週期性的，如果美國經濟好轉，進入加息週期，“供樓負擔比率”將會進一步上升，澳門是隨時有機會出現樓市泡沫爆破危機的。

做房奴，還是要再等一陣子

事實上，對一般澳門家庭來說，如果現在買樓，即使七拼八扣出“首期款”，日後每月的“供樓負擔比率”都在40%～50%之間，一個家庭的總收入裡竟然有一半拿去繳房屋貸款，這就絕對是不折不扣的“屋奴”。因此，對澳門的“無殼蝸牛”（無樓家庭）來說，大家最關心的話題是：做房奴，還是要再等一陣子，待樓市泡沫爆破才進場買樓。

就此而言，大家一定要理解，房價的漲跌是與市場上是否充斥著不少閒置的流動資金最相關的。因為，當投資者沒有更好的投資工具時，如股票、期貨、期貨指數、衍生性工具、貴金屬之類，就會思考多買幾塊土地，多進幾個房屋單位，作為資產配置的一環。特別是某些地區的政府由於官商一體，官商勾結，政府早就被大型地產發展商劫持，從來都沒有積極打擊商人炒賣房地產，更會讓大家認定房價一定長線看漲，即使短期內不升值，空擺著去養蚊，也一定沒錯。

所以，即使澳門樓價自2004年到現在，已經一路上漲了十年，很多人都明白樓價要再漲上去已經很不容易，租金的投報率也超低，再加上全球股市上漲，一旦美國加息，資金從樓市轉到股市或其他投資工具的現象會越來越明顯，但是，短期之內，樓價也不會因此大跌。

澳門“無殼蝸牛”的最痛

短期之內澳門樓價不會大跌的原因何在？一是美國聯儲局即使宣佈“量化寬鬆”（QE）有所減碼，但是，每月所減的金額只是自880美元到780美元（100億美元），遠比大家預期的少。二是聯儲局主席伯南克（Ben Bernanke）表示，即使美國國內失業率跌到6.5%，仍會維持“低利率”好一陣子，以繼續支持美國的經濟表現。美國沒有升息的條件，連帶港澳也不會立刻大幅升息，也支持著澳門樓價仍然居高不下。

總而言之，只要美國一天不完全停止“量化寬鬆”，仍然維持“低利率”，再加上數以千億元計的中國大陸來澳資金仍未退出樓市，未來一兩年的澳門樓價應該仍會維持著目前的高位，最多只是“量縮價平”（買賣數量萎縮，成交價格持平），或者“有價無市”（價格維持高位，買賣數量稀少）。樓宇價格居高不下，當然是澳門“無殼媧牛”的最痛。

（作者系澳門時事評論員、大學教授）