當(dāng)房地產(chǎn)遭遇互聯(lián)網(wǎng)

如果將時(shí)間退回到幾年前，房地產(chǎn)恐怕是離“創(chuàng)業(yè)”二字最遠(yuǎn)的行業(yè)，它所需要的資本與資源往往會(huì)超出創(chuàng)業(yè)者的掌控范圍。但又必須承認(rèn)，它也是中國(guó)產(chǎn)值最大的行業(yè)之一，而且具有交易額度大、升值空間大，產(chǎn)業(yè)鏈角色眾多但從業(yè)人員層次不齊，信息嚴(yán)重不透明等特點(diǎn)。

2014年的房地產(chǎn)行業(yè)之中，有很多互聯(lián)網(wǎng)公司已經(jīng)入場(chǎng)。“房多多”等項(xiàng)目的高估值背后是人們對(duì)互聯(lián)網(wǎng)手段的期待：互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)融入了很多領(lǐng)域，而針對(duì)房地產(chǎn)這塊極其特殊的蛋糕，究竟有哪些切法？除此之外，讓我們拋出另一個(gè)更為犀利的問(wèn)題：通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品對(duì)信息的傳播能力以及對(duì)交易的把控能力，我們能否改造這個(gè)行業(yè)，甚至讓房?jī)r(jià)降下來(lái)？

討論之前，先來(lái)看一個(gè)案例：2014年中旬，P2P公司團(tuán)貸網(wǎng)推出的眾籌買房產(chǎn)品“房寶寶”帶動(dòng)了行業(yè)的創(chuàng)新，萬(wàn)科、搜房緊跟其后也來(lái)嘗試眾籌。據(jù)說(shuō)雷軍也曾向萬(wàn)科地產(chǎn)總經(jīng)理郁亮提到為什么不利用互聯(lián)網(wǎng)思維去蓋房。想買房又嫌房?jī)r(jià)高的人集資籌錢去買地，施工環(huán)節(jié)外包給建筑企業(yè)，建好后直接給籌資者，去掉中間成本，房?jī)r(jià)將會(huì)大幅降低。

看來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)公司動(dòng)房地產(chǎn)這塊奶酪的方式很多，這塊奶酪甚至有可能越動(dòng)越大。

案例

Trulia Zillow

2014年7月，Zillow以約35億美元的價(jià)格收購(gòu)了曾經(jīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Trulia，兩家房產(chǎn)信息公司合并后將成為美國(guó)在線房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一巨頭。Trulia的特點(diǎn)是提供了一個(gè)搜索引擎來(lái)幫助用戶尋找特定街區(qū)中的房屋，可以預(yù)覽特定房屋的戶型甚至裝修風(fēng)格，在上面還能查到“社區(qū)犯罪率地圖”等一系列對(duì)購(gòu)房者較為重要的信息。

而Zillow則像是一個(gè)專業(yè)的地產(chǎn)評(píng)鑒公司，最具特色的是它所開(kāi)發(fā)的房屋估值系統(tǒng)Zestimate，不僅能完成估值（甚至曾經(jīng)為白宮進(jìn)行估價(jià)），還能計(jì)算出房屋在一段時(shí)間內(nèi)的價(jià)格變化。從它的火爆可以看出人們對(duì)房屋估價(jià)的需求有多強(qiáng)烈。

房多多

剛剛完成B輪8000萬(wàn)美元融資的“房多多”已經(jīng)是行業(yè)里最知名的O2O公司，它的概念是做交易式的、基于效果付費(fèi)的地產(chǎn)電商。這個(gè)行業(yè)的代理層級(jí)較多，房主將待售房產(chǎn)的價(jià)格發(fā)給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人再與經(jīng)紀(jì)公司溝通，最后掛到網(wǎng)絡(luò)上，價(jià)格不免虛高。而房多多鼓勵(lì)房主將信息直接放到網(wǎng)絡(luò)上，使房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人變成一個(gè)提供線下服務(wù)的角色。

另一方面，房多多說(shuō)服萬(wàn)科、龍湖、保利等多家著名地產(chǎn)商將新盤放到平臺(tái)上，讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行推廣（也就是業(yè)內(nèi)所說(shuō)的“一、二手聯(lián)動(dòng)”），房多多向地產(chǎn)商收取傭金，經(jīng)紀(jì)人獲得激勵(lì)。可見(jiàn)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是房多多平臺(tái)上相當(dāng)核心的角色。

房寶寶

“房寶寶”是P2P網(wǎng)站團(tuán)貸網(wǎng)推出的一款眾籌買房產(chǎn)品，2014年6月首次上線，眾籌目標(biāo)是位于東莞的中信御園四期別墅。總共1400多萬(wàn)的眾籌目標(biāo)只用了22個(gè)小時(shí)達(dá)成，結(jié)束時(shí)年化約為40%，但房寶寶本身不承諾保本、保息。其模式相當(dāng)于眾人湊錢買別墅，關(guān)于是否售出或繼續(xù)持有等問(wèn)題則由眾籌參與者共同投票。房屋產(chǎn)權(quán)屬于第三方公司，與實(shí)際參與者形成委托協(xié)議約定代持的權(quán)利義務(wù)，由擔(dān)保公司對(duì)第三方管理公司的行為進(jìn)行擔(dān)保。

值得一提的是，今年9月?10月，萬(wàn)科與搜房網(wǎng)先后發(fā)起了“房產(chǎn)眾籌”活動(dòng)，兩家都提出了購(gòu)房者最低投資1000元、最高年化40%的口號(hào)。平安好房網(wǎng)也推出了用戶最低眾籌額為100美元的眾籌，參與者按季度領(lǐng)取“房租”收益，需持有2?3年后才可考慮出售房產(chǎn)。

眾籌房產(chǎn)的鼻祖其實(shí)是創(chuàng)辦于2012年的美國(guó)網(wǎng)站Fundrise。它的眾籌目標(biāo)多數(shù)為酒店、公寓等地產(chǎn)項(xiàng)目，而非大眾化的住宅地產(chǎn)，且眾籌參與者大多數(shù)是商業(yè)機(jī)構(gòu)而并非個(gè)人投資者。

隨手房

移動(dòng)端產(chǎn)品也是互聯(lián)網(wǎng)公司對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的切入點(diǎn)。“隨手房”是一款為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的移動(dòng)端產(chǎn)品。經(jīng)紀(jì)人可以直接用它來(lái)記錄房源和客源信息、跟進(jìn)客戶。

美澳居

海外買房平臺(tái)“美澳居”通過(guò)智能化的方法對(duì)海外房產(chǎn)進(jìn)行匯總和分析，再向國(guó)內(nèi)購(gòu)房者進(jìn)行推薦。目前其房源信息來(lái)自房主的發(fā)布，或者由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供。

自白

產(chǎn)權(quán)不會(huì)成為問(wèn)題，早晚都要擁抱創(chuàng)新

團(tuán)貸網(wǎng)、房寶寶創(chuàng)始人 唐軍

我認(rèn)為創(chuàng)業(yè)一定要選擇一個(gè)足夠大的、充分競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域。P2P是這樣，房地產(chǎn)行業(yè)更不用說(shuō)，絕對(duì)是幾千萬(wàn)億元的市場(chǎng)！即使行業(yè)里有很多公司，也都可以活得很好甚至上市。所以，無(wú)論政策怎么出臺(tái)，無(wú)論那些大咖級(jí)公司有多牛，互聯(lián)網(wǎng)做房地產(chǎn)都是必然趨勢(shì)。

房寶寶這個(gè)產(chǎn)品從有想法到上線，只花了16天。前提是我了解這個(gè)行業(yè)。我做過(guò)五年的信貸中介，幫助客戶從銀行貸款，對(duì)按揭、抵押都很熟悉。老百姓的錢放到銀行，開(kāi)發(fā)商向銀行貸款買地蓋樓，最終付款買單的還是老百姓，房?jī)r(jià)還那么高，聽(tīng)起來(lái)極其不合理。

但是房地產(chǎn)行業(yè)里哪個(gè)環(huán)節(jié)利潤(rùn)高呢？其實(shí)利潤(rùn)都不高，即使開(kāi)發(fā)商賺到的錢相對(duì)更多，這幾年它們也越來(lái)越不好過(guò)，因?yàn)榈卦絹?lái)越貴。

我對(duì)這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)的看法是，房地產(chǎn)集資會(huì)變成例如10萬(wàn)個(gè)老百姓，每人出1萬(wàn)元就是10億元，然后委托給開(kāi)發(fā)商去拿地、蓋房，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型成為中介并得到一定的傭金這樣的形式。老百姓集資之后之所以會(huì)找開(kāi)發(fā)商，是因?yàn)樗麄儗?duì)房子的設(shè)計(jì)、建設(shè)更加專業(yè)。這樣下來(lái)，房子的價(jià)格低了，因?yàn)槌杀揪褪悄玫爻杀荆疃嘣偌由匣镜你y行利息，不用再分錢給一手樓代理商、廣告公司、民間高利貸等角色；而開(kāi)發(fā)商盡管賺得少了，但是不再需要到處籌錢開(kāi)發(fā)新的樓盤，規(guī)避了資金斷裂、庫(kù)存等各種壓力。

我的想法說(shuō)出來(lái)，很多人會(huì)來(lái)質(zhì)疑，因?yàn)檫@件事是之前沒(méi)人做過(guò)的。那么我就要反問(wèn)了：如果中國(guó)的80后、90后都這樣想，那豈不是不會(huì)再出現(xiàn)任何創(chuàng)新了？

還有一種質(zhì)疑的聲音是，產(chǎn)權(quán)會(huì)不會(huì)成為問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)只是國(guó)家制定的一條政策，在中國(guó)出現(xiàn)頻率最多的情況就是打官司。我用淘寶來(lái)舉例。淘寶運(yùn)營(yíng)規(guī)則的一個(gè)隱形核心是處理投訴事件，它的退貨問(wèn)題從來(lái)都不需要打官司，它自己建立了虛擬法院，有5萬(wàn)人的評(píng)審團(tuán)，能夠迅速裁決這些糾紛。如果淘寶沒(méi)有解決退貨這個(gè)最基本的問(wèn)題，它早就死掉了。

房寶寶將產(chǎn)權(quán)放在第三方公司下面，也會(huì)借鑒淘寶的評(píng)審團(tuán)形式。但如果出現(xiàn)了跑路、變賣，這些事涉及到當(dāng)事人的道德問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)交由國(guó)家司法機(jī)關(guān)來(lái)處理。

所以，質(zhì)疑聲不會(huì)阻擋我去嘗試。我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)生真正的變化，現(xiàn)在還不是時(shí)候，接下來(lái)的8年是最好的8年，一定會(huì)漸漸改變。

房地產(chǎn)領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)無(wú)法替代線下

晟曜行創(chuàng)始人 全靂

其實(shí)晟曜行并不是一家互聯(lián)網(wǎng)公司，我們的模式是與高端公寓進(jìn)行物業(yè)合作，作為房屋管家來(lái)管理高端公寓。

但是我們正在使用微信作為非常重要的溝通工具。在微信里，晟曜行做了服務(wù)號(hào)，可以覆蓋三類人：房東、中介和租客。房東在微信能看到房子在哪里、值多少錢，中介能在這里找到房源做生意，租客同樣可以找到推薦的好房子來(lái)租用，而且每個(gè)月我們都會(huì)推出樓盤的行情價(jià)格報(bào)告。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，微信相當(dāng)于客戶端的CRM，把房東、中介和租客黏在了一起。

我承認(rèn)互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)對(duì)所有行業(yè)都是強(qiáng)烈推動(dòng)，包括房地產(chǎn)。過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)賺錢的來(lái)源，第一是土地紅利，第二是信息不對(duì)稱。而互聯(lián)網(wǎng)讓信息變得相對(duì)對(duì)稱了。

但同時(shí)，我認(rèn)為一家互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)公司和線下房地產(chǎn)公司是無(wú)法彼此完全替代的。房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)都會(huì)需要大量的地推人員去做銷售、服務(wù)、核準(zhǔn)信息。買房、租房是一項(xiàng)需要人與人之間進(jìn)行接觸的事情。中國(guó)社會(huì)無(wú)法完全依靠互聯(lián)網(wǎng)去完成社交，因?yàn)槿狈σ环N信任感，中國(guó)社會(huì)的主流關(guān)系是強(qiáng)關(guān)系，而美國(guó)社會(huì)其實(shí)是弱關(guān)系，不認(rèn)識(shí)的人也會(huì)很容易地聊起來(lái)。

很多互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者對(duì)這個(gè)行業(yè)還不夠了解。這個(gè)行業(yè)的人對(duì)太先進(jìn)的產(chǎn)品是用不來(lái)的，給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人使用的移動(dòng)端工具沒(méi)有那么好推。

眾籌是個(gè)很早的概念，眾籌買房也就是借用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)做信息發(fā)布，我認(rèn)為它更適合對(duì)某個(gè)特定的地產(chǎn)項(xiàng)目或者人群推出，資金量也不會(huì)涉及到太多。那么對(duì)于這么大的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這看起來(lái)也是杯水車薪。

目前各類網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的房產(chǎn)信息大多數(shù)都是假的，尤其是二手房市場(chǎng)，魚龍混雜。我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)能夠幫到這個(gè)行業(yè)的重要一點(diǎn)其實(shí)是“正本清源”，先將虛假信息消滅掉再說(shuō)。

點(diǎn)評(píng)

中國(guó)公司難以照搬美國(guó)模式

某投資人（曾投資過(guò)互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目）

如果說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)會(huì)顛覆房地產(chǎn)行業(yè)，我絕對(duì)同意！但是會(huì)有一個(gè)順序，例如從大城市再到小城市，從租房再到買房甚至蓋房。越高頻次的事情，越便宜、越容易實(shí)現(xiàn)的事情，越容易為互聯(lián)網(wǎng)所顛覆。

美國(guó)很多互聯(lián)網(wǎng)公司都在做房地產(chǎn)，估值1億美金的公司都有很多，而中國(guó)在搜房等類似于地產(chǎn)門戶的網(wǎng)站之后很久都沒(méi)什么模式的創(chuàng)新。

單純借鑒美國(guó)模式行不行？美國(guó)和中國(guó)的區(qū)別也很大。首先是美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)體系和中國(guó)不一樣，交易有買方經(jīng)紀(jì)人和賣方經(jīng)紀(jì)人，很多都是獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，都要通過(guò)資格考試——Zillow就是與獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人合作的。某種程度上，國(guó)外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)就是為了保證經(jīng)紀(jì)人的生意不會(huì)被沖垮。

但是在中國(guó)，這個(gè)行業(yè)一下子進(jìn)入了這么多人，找10個(gè)職高畢業(yè)的年輕人就能把門店開(kāi)起來(lái)。而且中國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人體系都是附著在經(jīng)紀(jì)公司，互聯(lián)網(wǎng)公司如果要找經(jīng)紀(jì)人合作，大的二手房代理公司不會(huì)理你。

類似Zillow這樣的產(chǎn)品中國(guó)也很難去做好，一方面是地圖信息還不行，另外中國(guó)也缺乏一個(gè)好的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。

我想如果不借助互聯(lián)網(wǎng)，沒(méi)有線上線下的結(jié)合，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)公司也無(wú)法成長(zhǎng)為全國(guó)性的經(jīng)紀(jì)公司。

好在我們已經(jīng)能看到一些驅(qū)使我們變化的趨勢(shì)了：中國(guó)的房子不可能永遠(yuǎn)好賣。海外房產(chǎn)實(shí)際上也是在吃中國(guó)人口眾多、房?jī)r(jià)過(guò)高的紅利。

這個(gè)行當(dāng)在發(fā)生巨變

君聯(lián)投資董事總經(jīng)理 劉二海

房地產(chǎn)是大行業(yè)，不僅關(guān)系到個(gè)人生活，還在經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色，對(duì)其它行業(yè)有巨大的帶動(dòng)作用。

最近的消息是鏈家地產(chǎn)全面抵制搜房，原因是搜房開(kāi)始做經(jīng)紀(jì)了。這之前，搜房、安居客等網(wǎng)站因調(diào)高客戶端口費(fèi)用引發(fā)中介公司集體抵制，搜房收購(gòu)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)部分股權(quán)，成為后者第二大股東，這給了中介企業(yè)很大的刺激。大型經(jīng)紀(jì)公司必然會(huì)采取措施，抵制也就不足為奇了。與抵制事件同樣刺激的是萬(wàn)科推出了全民經(jīng)紀(jì)人的營(yíng)銷模式，這是要去中介化。

這個(gè)行當(dāng)在發(fā)生巨變，主要有三個(gè)特點(diǎn)。其一，信息平臺(tái)與房產(chǎn)中介互相進(jìn)入，電商模式會(huì)成為主流。其二，二手房和新房的經(jīng)紀(jì)人不分彼此。房多多就是用二手房經(jīng)紀(jì)人賣新房。其三，二手房的業(yè)務(wù)會(huì)逐漸增多，超過(guò)新房。房地產(chǎn)全行業(yè)放緩是當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)。

或許美國(guó)的情況能給我們一些啟發(fā)。美國(guó)Trulia被Zillow收購(gòu)，Zillow成為美國(guó)最大的房地產(chǎn)信息網(wǎng)站。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與Zillow合作，獲得信息，支付費(fèi)用。另一家知名的房地產(chǎn)網(wǎng)站Redfin，它的特點(diǎn)是自己擁有經(jīng)紀(jì)人，直接完成交易。

未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)電商會(huì)是什么樣的格局呢？可能與美國(guó)的兩種模式類似：第一，信息網(wǎng)站自己直接做經(jīng)紀(jì)，類似Redfin——搜房似乎在朝這個(gè)方向走；第二，信息網(wǎng)站提供信息，經(jīng)紀(jì)人或小的經(jīng)紀(jì)公司與之合作，類似Zillow；第三是前兩者的混合。

有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：經(jīng)紀(jì)公司和信息網(wǎng)站未來(lái)的命運(yùn)會(huì)是如何？是信息網(wǎng)站整合部分經(jīng)紀(jì)公司，還是經(jīng)紀(jì)公司互聯(lián)網(wǎng)化？這個(gè)問(wèn)題本身并無(wú)答案，關(guān)鍵看這些玩家之間的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。作為信息網(wǎng)站，搜房是上市公司，資金是充足的。如果能夠控制主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并建立自己的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)體系，它是有可能做成的。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司必然往線上發(fā)展，這需要人才和資源，并且，線下公司是多家，是否能放棄競(jìng)爭(zhēng)、全部或部分整合將成為關(guān)鍵。房地產(chǎn)商也在搞直銷，估計(jì)不會(huì)成為主流。

還有一個(gè)比較重要的趨勢(shì)：除了買賣，服務(wù)將成為房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新的熱點(diǎn)。