新松綁限貸讓房貸政策更加市場化

“9·30央行房貸新政”最大亮點，是個人住房按揭貸款政策真正走向差別化和市場化。

自2002年央行121號文以來，在樓市調控上信貸政策一直秉持差別化總基調，即確保首套住房貸款在首付成數(shù)和利率上優(yōu)惠，而對第二套房貸則根據(jù)樓市調控形勢采取謹慎支持原則，對第三套則施行懲罰性貸款原則，甚至干脆停貸。但回顧10多年房貸政策變化，盡管表面看始終沒脫離差別化大框架，但執(zhí)行過程中存在明顯偏誤，表現(xiàn)在首套房貸優(yōu)惠政策不穩(wěn)定、不能長期堅持。沒有將改善性房貸需求和投資性房貸需求厘清，對改善性房貸需求支持不夠；房貸政策沒隨著住房供求形勢的變化而適時調整。

為首次購房提供低首付（甚至低到10%）、低利率（普遍折扣利率）、足額按揭貸款是國際慣例，我國原則上遵循這一慣例，但首套房貸優(yōu)惠從來都隨著資金面狀況而起伏，貨幣政策寬松或銀行資金充裕時，利率較為優(yōu)惠，額度較為充足，如2008-2009年；貨幣政策收緊或資金緊張時，銀行就取消優(yōu)惠甚至上浮利率，額度也較為緊張，貸款發(fā)放周期也較長，2013年四季度以來房貸政策就屬此種情況。

房價上漲較快和房價水平較高時，居民住房貸款需求增長也較快，此時房貸政策差別化特征應更加鮮明，降低不合理住房需求占用房貸資源的同時，應增加首套房貸額度、提高首套房貸優(yōu)惠幅度。但在過去房價上漲較快時期，差別化房貸政策在抑制不合理需求的同時，首套住房貸款也被連帶緊縮，如2010年密集打壓樓市需求過熱過程中，將首套房貸首付比例從20%提高到30%，利率折扣幅度不斷降低；再如2013年四季度以來，重點城市房價再創(chuàng)歷史新高，但由于貨幣政策轉向盤活存量和“定向寬松”，首套房貸利率水平甚至一度上浮，額度也被砍掉。

房貸政策僵化的另外一個表現(xiàn)，是對新增首套住房需求和改善性住房需求不能靈活支持。我國城鎮(zhèn)家庭戶均住房套數(shù)已從2008年的0.8套增加到目前的1.0-1.1套，戶籍城鎮(zhèn)居民住房自有率超過80%，2.6億城鎮(zhèn)非戶籍外來人群是未來新增需求主體。隨著新型城鎮(zhèn)化“三個一億人”戰(zhàn)略的推進，未來這部分人群住房貸款需求將明顯增長。外來人群對低成本、低首付按揭貸款需求的剛性更明顯，但目前銀行在外來人口按揭貸款申請審核上非常嚴格，包括社保繳納、收入和職業(yè)證明等，這直接降低了外來人群可獲得優(yōu)惠利率的概率。因此，在支持外來人群首套房購置上，原有房貸政策在差別化上做得不夠。

未來，新增住房需求的另一塊是改善性需求。據(jù)日本等發(fā)達國家經驗，在基本解決住房需求后，改善住房條件的時代將到來，這一局面在我國更加明顯。目前，超過30%的存量部分是上世紀八、九十年代建成的，功能缺失和老化問題嚴重；八十年代之前的短缺經濟時期，“低標準”建房是普遍現(xiàn)象，這部分房屋將在棚戶區(qū)改造中徹底退出；過去十多年快速城市化期間購房的家庭，隨著收入增加和家庭規(guī)模擴大，改善住房愿望強烈。因此，改善性住房需求大規(guī)模釋放的時候到了。

改善性住房需求中的絕大部分需要再次申請房貸，特別是拆遷需求和背負首套房貸的所謂“中產階級”，他們對房貸需求的剛性不亞于首套房貸需求者。但目前改善性需求房貸政策與投資性需求房貸政策等量齊觀，即非常高的首付比例（重點城市70%，其他城市60%）和懲罰性利率（基準利率基礎上上浮10%-30%）。改善性住房貸款政策如此緊縮，既與銀行資金面緊張有關，更多還是房貸政策設計上的問題。

“9·30央行房貸新政”核心內容是“結清第一套房貸后，在購買第二套住房時享受首套房貸優(yōu)惠”。這一內容將對改善性需求支持置于等同首套房優(yōu)惠的地位，順應改善住房時代到來而適時調整房貸政策。而且這一政策限制二套及以上購房占用房貸資源，給予銀行風險定價權力，激勵先賣后買（多數(shù)改善需求需通過賣房結清房貸），釋放需求的同時也增加了供應。在無風險利率比較誘人，而房產投資收益相對下降情況下，若限制金融杠桿，則投資需求難成氣候，從而真正做到改善性和投資性需求的差別化對待。

此次新政重申了首套房貸利率下限（0.7倍基準利率），但從目前銀行資金來源高成本、流動性風險、資產配置角度看，房貸利率很難觸及下限，短期內維持基準利率是大概率事件，對首套房貸支持力度有限。因此，管理層提出“鼓勵銀行通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金”。這是從根本上解決銀行對首套房貸支持不足的舉措，有利于首套房貸優(yōu)惠政策的長期性和穩(wěn)定性。此外，關于房貸利率定價、第三套房貸準入等，此次政策調整并沒像過去有行政干預痕跡，相反給予銀行市場化定價的權力，在滿足多層次市場需求的同時，認可銀行獲得市場化利潤，這也是住房貸款更加市場化的表現(xiàn)。

（作者系深圳市房地產研究中心高級研究員）