住房金融制度的全球經(jīng)驗(yàn)

十八屆三中全會(huì)提出研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。2014年4月，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，由國家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。當(dāng)前，國家開發(fā)銀行正在加快組建住宅金融事業(yè)部。

正在完善中的中國住房金融制度需要借鑒他山之石。對(duì)德國、新加坡、日本、英國、美國和中國香港的住房金融制度進(jìn)行的比較研究發(fā)現(xiàn)，各地住房金融制度雖然呈現(xiàn)出顯著的差異，但殊途同歸，都能夠較好地滿足當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨螅行苿?dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

德國住房儲(chǔ)蓄銀行制度

德國的住房儲(chǔ)蓄銀行制度以自愿互助性儲(chǔ)蓄為主，政府獎(jiǎng)勵(lì)為輔。一方面，由儲(chǔ)蓄者與專門銀行簽訂住房儲(chǔ)蓄合同，先進(jìn)行一段時(shí)間和一定數(shù)額的存款（一般5?7年，存款達(dá)到房價(jià)的50%），在滿足貸款條件后獲得貸款用于住宅的購買與建造。另外政府對(duì)于積極參加儲(chǔ)蓄的居民提供總額相對(duì)于購房金額的10%作為獎(jiǎng)勵(lì)，并實(shí)行多種減免退稅政策。

德國住房儲(chǔ)蓄銀行制度的主要特點(diǎn)有——一是制度安排的專營性保證了資金運(yùn)用的謹(jǐn)慎性。德國住房儲(chǔ)蓄銀行是根據(jù)特定法律設(shè)立的，除住房儲(chǔ)蓄外不能從事其他金融業(yè)務(wù)。同時(shí)住房儲(chǔ)蓄銀行雖然屬于政策性金融機(jī)構(gòu)，但是采用了企業(yè)化經(jīng)營管理模式，具有財(cái)產(chǎn)與風(fēng)險(xiǎn)的硬性約束，有利于相關(guān)責(zé)任方規(guī)范信貸行為，降低經(jīng)營成本，避免盲目決策，提高經(jīng)營效率。二是貸款機(jī)制合理，儲(chǔ)蓄者權(quán)利義務(wù)分明。這種機(jī)制逆向作用于儲(chǔ)蓄者，使之根據(jù)自己的實(shí)際能力來選擇存貸金額，既保證了住房資金的長期充足，也在一定程度上規(guī)避了信用風(fēng)險(xiǎn)。而一整套貸款篩選機(jī)制，保證了貸款分配的公開、公正、公平。三是運(yùn)行體系的封閉性與獨(dú)立性。將住房儲(chǔ)蓄與其他資本市場隔離的安排保證了住房儲(chǔ)蓄市場長期穩(wěn)定，避免隨著經(jīng)濟(jì)的起伏產(chǎn)生大范圍的波動(dòng)。

新加坡的住房公積金制度

按照產(chǎn)權(quán)劃分，新加坡的住房可以分為政府組屋和私人房產(chǎn)兩種。其中政府組屋占新加坡房地產(chǎn)的絕大部分，并承擔(dān)著保障性住房的職能。

新加坡政府組屋的全部相關(guān)事項(xiàng)都由建屋發(fā)展局（Housing Development Board，HDB）負(fù)責(zé)，它是新加坡政府組屋政策制度和融資方式高效運(yùn)行的核心部分。

新加坡政府對(duì)建屋發(fā)展局的支持體現(xiàn)在以下幾方面——一是頒布了《土地征用法令》，該法令規(guī)定政府有權(quán)征用私人土地用于國家建設(shè)。根據(jù)該法令，建屋發(fā)展局可以在新加坡任何地方征用土地，且被征用的土地價(jià)格由國家確定，不受個(gè)人與市場影響。這樣，建屋發(fā)展局能夠以遠(yuǎn)低于市價(jià)的價(jià)格獲得土地，從而從根本上保障了大規(guī)模的政府組屋建設(shè)。二是政府能夠以低于市場利率0.5?1個(gè)百分點(diǎn)的價(jià)格向建屋發(fā)展局提供低息貸款，用于政府組屋建設(shè)。三是由于建屋發(fā)展局不僅負(fù)責(zé)建造、出租、出售政府組屋，還負(fù)責(zé)其周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及其維修管理，所以政府還從每年財(cái)政預(yù)算中安排專項(xiàng)的運(yùn)營補(bǔ)貼。

新加坡法律規(guī)定所有新加坡公民和有永久居留權(quán)的居民都必須參與公積金儲(chǔ)蓄計(jì)劃。目前，每月繳存的公積金占居民收入的10%左右。龐大的公積金存款不僅為建設(shè)政府組屋提供了有利的保障，而且新加坡居民可以提取的公積金基本能夠覆蓋其購買政府組屋的支出，也大大減輕了居民的相關(guān)負(fù)擔(dān)。

日本的住宅金融公庫制度

1950年日本頒布《住宅金融公庫法》，由政府全額注資成立了特殊法人——住宅金融公庫。住宅金融公庫的主要業(yè)務(wù)范圍包括——為個(gè)人建房購房提供金融服務(wù)；為公營和公團(tuán)開發(fā)面向中低收入者住宅提供資金支持；為民間企業(yè)開發(fā)租賃性住房提供長期低息資金支持；為舊城改造、城市重建提供金融支持等等。

日本的住宅金融公庫制度的主要特點(diǎn)有：一是機(jī)構(gòu)相對(duì)獨(dú)立，與政府行政機(jī)構(gòu)分離；二是業(yè)務(wù)專業(yè)性較強(qiáng)，既不實(shí)行行政化管理，也不以營利為目的；三是由大藏省和相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門監(jiān)管，而非中央銀行；四是資金投向由市場需求決定。

住宅金融公庫的資本金完全來自政府注資，但其運(yùn)營資金并不來自政府的財(cái)政撥款，而是來自日本獨(dú)特的財(cái)政投資融資體制，即“將長期的郵政儲(chǔ)蓄、福利養(yǎng)老金、國民養(yǎng)老金和簡易人壽保險(xiǎn)等靠國家信用歸集起來的資金與財(cái)政預(yù)算資金相協(xié)調(diào)，有償借貸給公共團(tuán)體，符合政府住房政策的民間住宅開發(fā)企業(yè)和個(gè)人的運(yùn)作體系”。

除了以上財(cái)政投資融資體制的貸款，日本住宅金融公庫的營運(yùn)資金還來自以下幾方面：中央政府給予的息差補(bǔ)貼；以公營特殊法人名義發(fā)行的特殊債券；回收的借貸資金等等。

英國的PPP模式

英國在保障性住房方面已經(jīng)發(fā)展出一套完整的體系，其融資體系中占有重要地位的就是PPP模式。

英國保障性住房的基本建設(shè)方式是：中央政府提供補(bǔ)貼，地方政府負(fù)責(zé)投資、規(guī)劃和管理保障性住房，具體負(fù)責(zé)部門是地方政府下屬的住房管理局，而保障性住房的實(shí)際建設(shè)則由私營公司完成。此外，英國還通過給予住房協(xié)會(huì)（Housing Association）和RSL（Registered Social Landlord）等機(jī)構(gòu)一些優(yōu)惠政策，如低息貸款和財(cái)政補(bǔ)貼等，使其作為PPP的一個(gè)環(huán)節(jié)執(zhí)行保障性住房政策，保證居民的基本居住需求得到滿足。

英國PPP模式的主要特點(diǎn)有——一是政府可以用低廉成本保證住房建設(shè)；二是政府和私人部門均可以獲得相應(yīng)利益；三是分工明確，中央政府提供補(bǔ)貼，地方負(fù)責(zé)投資、規(guī)劃與管理，實(shí)際建設(shè)由私營公司完成。

香港特區(qū)的REITs模式

REITs源于19世紀(jì)的美國，但是直到20世紀(jì)70年代之后才進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，目前REITs廣泛存在于美國、歐洲、澳大利亞、日本、韓國、新加坡、中國香港等市場經(jīng)濟(jì)和證券市場較為發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，為房地產(chǎn)投資建設(shè)籌集了大量的資金。

香港特區(qū)REITs的主要特點(diǎn)——一是對(duì)投資區(qū)域的限制。最初規(guī)定REITs只能投資于香港的房地產(chǎn)，而其他國家和地區(qū)則沒有類似規(guī)定。在幾年的穩(wěn)定實(shí)踐后，目前香港REITs地域限制已經(jīng)取消。二是擁有較高的收入分配限制。香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》明確規(guī)定，REITs每年應(yīng)將稅后凈收入的90%以上以股息的形式分配給持有人，這個(gè)要求是相對(duì)較為苛刻的。三是推動(dòng)因素不同。在以美國為代表的國家和地區(qū)，REITs的發(fā)展基本是由稅收優(yōu)惠進(jìn)行驅(qū)動(dòng)，而在香港，由于REITs面臨著雙重課稅，所以主要驅(qū)動(dòng)因素依然是市場活躍與較高的回報(bào)率。

美國的住房抵押貸款證券化模式

住房抵押貸款證券化起源于美國20世紀(jì)60年代末，是最早出現(xiàn)的資產(chǎn)證券化品種。1970年，美國政府國民抵押協(xié)會(huì)（Government National Mortgage Association， GNMA 或 Ginnie Mae， 簡稱“吉利美”）推出了第一支住房抵押貸款證券，這也標(biāo)志著資產(chǎn)證券化時(shí)代的開始。

隨后，由聯(lián)邦發(fā)起的兩大抵押貸款公司——聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)（Federal National Mortgage Association， FNMA 或 Fannie Mae， 簡稱“房利美”）和聯(lián)邦住房抵押貸款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation， FHLMC 或 FreddieMac， 簡稱“房地美”）紛紛仿效，分別于1971年和1981年以其持有的住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行住房抵押貸款證券。由于住房抵押貸款證券能使發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)以較低的成本融得資金，轉(zhuǎn)移信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于有政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，投資者將住房抵押貸款證券視為高流動(dòng)性、低風(fēng)險(xiǎn)證券，因此住房抵押貸款證券一經(jīng)問世便迅速發(fā)展。

美國的住房抵押貸款證券化模式的主要特點(diǎn)有——一是具有健全的住房金融體系。發(fā)達(dá)且完備的住房金融體系是美國住房貸款證券市場建設(shè)最重要的基石。二是政府為住房抵押貸款證券提供一定擔(dān)保。三是完善的法律體系和規(guī)則為其提供有利的政策環(huán)境。四是有統(tǒng)一的貸款制度和標(biāo)準(zhǔn)化合約，使市場交易更加規(guī)范。

可以看出，美國模式是在政府的全面協(xié)調(diào)下，結(jié)合市場化方式運(yùn)作的。美國政府通過建立健全的住房金融體系、為弱勢(shì)群體提供擔(dān)保服務(wù)、完善法律及相應(yīng)會(huì)計(jì)、稅收等制度建設(shè)、維護(hù)市場秩序等對(duì)市場進(jìn)行全面協(xié)調(diào)，這在住房抵押貸款證券化的運(yùn)作中至關(guān)重要。這種模式極大地促進(jìn)了美國住房抵押貸款市場的發(fā)展。