看不懂的北京樓市

王濤正陷入深深糾結之中。4月份，他簽約買下一套位于北京市大興區亦莊鎮的房子，房貸還沒批下來，降價的消息已經來臨。不到一個月，開發商推出的同戶型房子每平方米降價近1500元。

東南五環外的亦莊經濟技術開發區，近年是高價地的新搖籃。保利、融創、中信、中化方興等一線房企，均在此跑馬圈地。“地價都過3萬元/平方米了，開發商曾打算聯合把這個區域打造成高價區。”一位當地政府人士說。

距離高價地落槌不足一年，這一區域的樓盤便出現“零首付”和“10%首付”。盡管這一做法的實質是金融機構墊付或緩交首付，是開發企業促銷的噱頭，但卻是樓市漸漸向買方市場傾斜的開端。

最為堅挺的北京樓市，正迎來一輪調整。正如萬科集團副總裁毛大慶所言，北京樓市讓人“看不懂”。

量跌價不跌

剛剛過去的一個月內，英坦接到了麥田房產中介的近20個電話和短信。他曾看過位于海淀區的西釣魚臺嘉園項目，均價在8萬元左右。而中介最后的報價居然已經跌破6萬元。他并不著急作決定，“再等等看”。

預期的力量是強大的，這種賭博式的等待心態正在購房人群中蔓延。2014年一季度，北京新建商品房成交1.16萬套，比起2013年同期的2.45萬套，這是一個難看的數字。類似的情形在2012年同期出現，其數為0.94萬套。但彼時正是“限購”、“限貸”趨緊時期，開發商小心觀望、謹慎推盤。

成交量銳減同時，房價卻走出一條上揚的曲線。同樣是來自北京市建委的數據顯示，一季度，北京新建住宅均價達到2.83萬元/平方米，環比上漲2900元/平方米，同比上漲了6400元/平方米。“主管部門很緊張。”接近建委的人士說，“即使下半年自住商品房成交兩三萬套，也未必能將房價拉低到去年水平。”

成交量銳減而價格堅挺，是北京樓市罕見的局面。原因何在？記者發現，北京樓市的成交結構正在發生巨大變化：一季度成交的新建住宅中，總價200萬元以下套型占比43%，而2013年此時，這一數字為59%。

總價在400萬?800萬元的改善型住宅則明顯增多。4萬元/平方米以上的高端住房所占比重達到32.8%，創下有史以來的最高值。而2013年4季度這個比例只有22.3%。成交量排名前20的樓盤中，有13個樓盤的套均面積在100平方米以上。其中不乏成交均價逾7萬元/平方米的高端樓盤項目。“限價積壓的高端樓盤入市，很大程度上拉升了房價。”北京市房協人士說。

從2013年下半年開始，北京推出自住商品房，大量剛需購房者苦苦等待入場機會，這對小戶型、低總價樓盤形成殺傷。上述因素疊加，直接影響到房價統計數據。一個典型的例子是，大興天宮院的萬科橙項目，成交300套，但成交額不及泰禾的豪宅北京院子。

由此，北京樓市打破了“追漲殺跌”的傳統，而唱多派（如任志強）與唱空派（如潘石屹），均從中找到了數據支撐。

市場向何方

2014年全國兩會的政府工作報告中，首次提出分類調控，住建部也拋出“雙向調控”四字方針。隨后杭州、天津等二三線城市均傳出限購、限貸政策放松的消息。

北京的變化出現在4月1日。當天北京市住建委約談50家開發商，強調調控政策將繼續。“要求企業不得捂盤，不要有幻想。”一位參會人士告訴《財經國家周刊》記者。

事實上，北京市在2014年初曾有過一波針對高價盤的“窗口期”，放行了一批高價房入市，泰禾北京院子、萬科如園等單價超過4萬元/平方米的樓盤趁機入市，市場以為政策放松。這與建委時隔一個月的表態相矛盾。

上述參會人士說，在這次座談中，焦點集中在高價地項目上。開發商訴苦價格限制太死，企業沒法干。建委的態度也很明確：不要和我說這些。

“其實監管層被輿論綁架了。繼續限價，則是行政干預市場；放松限價，就被解讀成調控放松。”上述參會人士說。而后一種消息一旦發酵，地方政府將面對巨大的問責壓力——北京一季度住宅均價已經達到2.83萬元/平方米，這是個很驚人的數字。因而，在中央政府按兵不動、市場形勢完全明朗前，北京既有的政策不會出現明顯變化。

北京苦苦等待的，是7萬套自住商品房發揮出威力。按照計劃，2014年下半年，將有3萬套自住商品房成交。這幾乎占到北京全年商品房成交量的一半，對北京市完成房價控制目標有明顯效果。

但也有多位受訪人士提及，來廣營的自住房項目均價已到2.8萬元/平方米，超出之前入市的恒大及北京金隅項目6000元。而西局的樓面地價就超過了7萬元/平方米，按照自住房比周邊商品房低30%的定價規則，這仍是個“天文數字”。但這一切，似乎無礙北京的自住商品房計劃繼續實施，北京的積極性從供地計劃上可見一斑。

4月底，北京市國土局公布2014年北京的供地計劃，其中商品住宅供地為1000公頃，比2013年增加了150公頃，但50%的土地屬于自住房，也就是說，2014年只有500公頃純商品房的用地供應。

另一方面，一季度已經成交的住宅地塊中，有49.5%配建了自住房，14.5%配建了保障房。長期聚焦北京市場的融創中國董事長孫宏斌說，這意味著市場將加速兩極分化，“純商品房會越來越少，價格也越來越貴”。

“即使拋開政策、開發商策略和晦暗難明的預期，僅僅回歸到最常識的供求關系，也能對北京房價得出一個結論來。”一位不愿具名的政府人士說。他拿出一串數字，來說明北京的土地價格依然向上走。在剛剛過去的第一季度，北京只有11%的土地價格低于1萬元/平方米，而在過去的3年中（2011?2013年），這一數字分別為100%、81%和68%。

按照國土資源部要求，東部三大城市群發展要以盤活存量土地為主，原則上不再安排500萬人口的特大城市新增建設用地。“這意味著北京的供地位置大都不會太偏遠，價格也將更高。政策房和普通商品房會形成不同監管體系，北京樓市將徹底走向兩極分化。”上述人士說。