住房公積金貸款的風險及規避

摘要：基于白城市住房公積金管理中心的職責定位，分析住房公積金存在的風險，提出住房公積金貸款管理風險的規避措施。

關鍵詞：住房公積金 貸款風險 規避措施

1 住房公積金貸款概要

住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用個人以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款。白城市住房公積金管理中心成立于2002年，累計到2014年6月30日，白城市住房公積金通榆管理部共為3160戶職工發放貸款，貸款余額累計2.51億元。通榆住房公積金管理部只是整個白城市住房公積金管理中心的一個小分部，全區公積金貸款發放要在此數據的十倍以上。住房公積金管理中心作為職工“五險一金”中的“一金”的掌門人，深知自身責任的重大，要為百姓管好錢，看好錢，更要體現出互助性，讓百姓用好錢。任何事物都有雙面性，有利有弊，有收益就有風險。為了替百姓當好家，公積金管理中心不斷完善創新管理體制，建立風險預控體系，盡全力規避風險，以適應市場經濟體制發展的需要。

2 住房公積金存在的風險

2.1 住房公積金貸款管理風險的形成。住房公積金貸款和商業住房貸款雖然擁有共性，但是各自在管理方面和經濟運行過程中都存在一定風險。其中，住房公積金貸款風險較為突出。

2.2 運行體制帶來的管理風險。國務院在《住房公積金管理條例》中對于住房公積金管理中心所承擔的金融業務有嚴格的規定。按照《住房公積金管理條例》中的相關規定，住房公積金管理中心凡是涉及住房公積金金融業務的，一律委托由住房公積金委員會指定的商業銀行進行辦理。住房公積金管理中心無權直接辦理金融業務。個人住房貸款也委托商業銀行代辦，相應的風險由住房公積金管理中心承擔。這就形成了同一貸款業務的委托方與受委托方是兩個不同的利益主體。受委托的銀行是以獲取最大利潤為經營目的的經濟實體，委托方的住房公積金管理中心則是政府職能部門，以低息惠民為主要宗旨，全心全意為百姓謀福利，全體員工不以效益定工資，完全以事業單位定編，定制，定工資。沒有獎金制度，市場化經濟量化指標。

3 受委托銀行自身的風險

3.1 受委托銀行在自營業務與委托業務之間，通常留下高利潤、低風險的住房公積金貸款項目，高風險的項目則交由住房公積金管理中心統一承辦，期間不乏通過推薦商業貸款或聯合開發商蒙騙客戶做銀行的住房貸款，以獲得風險小，利潤高的貸款的違規操作行為。住房公積金管理中心違規操作會導致客戶和開發商流失，使得住房公積金貸款風險指數升高。筆者作為住房公積金管理中心業務窗口的業務人員，發現每年都有客戶前來咨詢業務。自己當時聽信開發商統一安排在銀行貸款，沒有到住房公積金管理中心來辦理住房貸款，沒有享用到低息貸款，后悔莫及，只因為自己不懂得公積金的貸款具體流程。

3.2 工作人員積極性問題。銀行運行體制中，定期要完成的經濟指標和個人的獎懲制度非常明確，這樣，就會使辦理住房公積金貸款的工作人員積極性變低，他首先要保證自己銀行的工作任務完成，再去辦理公積金的住房貸款業務。每個銀行職工都會這樣做，這也是無可厚非的。畢竟每個人都要對自己的家庭負責。受委托銀行在辦理住房公積金貸款時，公積金管理中心會按規定付給銀行5%的手續費作為報酬。這相對于銀行貸款的利息收入微不足道，不能引起銀行對此項業務的重視，在自身利益的驅動下，甚至有時會出現拖拉現象，延遲為住房公積金貸款客戶發放貸款，使客戶不能及時拿到現金。當然，無論對開發商還是借款戶來說，都希望資金快速及時到位。有些銀行還打出在商業銀行貸款給予優惠，代為辦理貸款手續，使許多客戶由公積金貸款轉為商業住房貸款，繼而使住房公積金管理中心又失去了許多優質客戶，既而加大住房公積金貸款風險。

4 住房公積金貸款管理風險的規避措施

住房公積金貸款管理風險客觀存在。我們應該以客觀的態度對其做出評價，并且在管理活動中通過各種措施來規避風險。白城市住房公積金管理中心基于上文的風險分析，積極探尋應對措施。全區住房公積金管委會，多次調研出臺新的管理辦法，以協助住房公積金中心規避管理風險及金融風險。具體方案如下：

4.1 要合理規避住房公積金貸款制度性風險，首先確立公積金中心的主導地位。公積金中心在市公積金管委會的支持下通過自營模式運行。這種權責利三方關系協調統一的工作模式，一方面權責界限清晰，另一方面不存在委托方式中的利益沖突，工作效率大大提高。同時，自營模式也是對個人住房公積金貸款委托機制的革新。可以自主選擇受委托人——公積金業務的承辦銀行，消極應付受委托銀行，工作效率差，認為失誤時有發生，住房公積金貸款風險始終存在。一般情況下，由受委托的商業銀行承擔住房公積金貸款風險，公積金中心優勝劣汰，從而最大限度規避貸款風險。

4.2 在確立了主導地位的同時，公積金中心更加強化自身建設，以規避風險。做到貸前審查，貸后跟蹤，內審稽查按季度審核并形成紙質報告，專門成立了中層領導以上的八人組公積金住房貸款審貸委員會，每周二周四定期召開例會審批貸款業務。

4.2.1 貸前審查。貸款申請人必須具備的條件：①只有參加住房公積金繳存的職工才有資格申請住房公積金貸款，申請人在貸款前連續繳存公積金的時間不得少于一年，且為正常繳存狀態，這說明其經濟收入穩定，不易產生風險。②配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。因為，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本要求時提供的金融支持，公積金貸款是專款專用，決不允許挪作他用。③申請人還必須向住房公積金管理中心提供個人征信報告，該報告能顯示出每個人的經濟狀況：住址、單位、公積金繳存情況、信用卡的使用記錄、擔保記錄、貸款記錄等等。憑此報告，公積金的工作人員可直觀地查出申請人的所有問題，再根據國家在2012年頒布的《關于二套房的住房貸款細則》中的相關政策，核定是否給予辦理公積金貸款業務。④上述手續都符合要求的，公積金中心工作人員還得到現場看房，滿足貸款條件的，方可委托房屋產權管理中心進行評估和抵押，根據評估報告的價值首套房不超過70%，二套房不超過50%，且最高額不超過30萬元，為其辦理住房公積金貸款。

4.2.2 貸后跟蹤。公積金中心花重金引進升級軟件，改進先關還貸措施，提高跟蹤和服務的質量，減少因服務質量帶來的還貸風險，對每個公積金貸款戶，實現了便捷的網上銀行扣款業務，銀行短信息通知服務，發放貸款的同時明確告知客戶每月的還款期限和還款額，并且敦促貸款人如期繳納貸款，以免逾期繳納或拒繳影響個人信用。公積金中心還增加了每月的扣款次數，新的軟件引進后公積金中心每月至少扣款8次，而且對于每筆沒有及時足額還款的客戶，公積金中心指定專人催繳歸還貸款。電話通知，聯系貸款人單位，使逾期貸款率明顯降低，截止2013年12月31日，白城市住房公積金管理中心的貸款壞賬率為0，逾期率0.03%。盡管如此，公積金中心還是按《住房公積金管理條例》規定和相關財務管理辦法的規定，在增值收益中按比例提足貸款風險準備金，并制定嚴格核銷壞賬制度和程序。

5 總結

住房公積金作為一種政策性融資模式，取之于民，用之于民，能夠反映本國基本國情，同時能扎實推進城市住房制度革新，改善職工住房條件。住房公積金貸款、審核、發放及回收等各個環節都存在一定的操作風險。公積金涉及主體較多，包括單位、職工、中介機構、地方政府、管理中心、監管部門等，公積金貸款制度要有新的突破、推進，就必須打破現存的利益格局和體制格局，這需要克服重重困難。鑒于此，應該建設一套相對完善的風險控制體系，將個人住房貸款作為風險管理重點項目，強化全過程控制。同時，調整公積金管理中心貸款流程，健全相關制度，貸款項目的調查、審查、審批、催收、內部稽核等一律照章辦事，杜絕違規操作。住房公積金貸款管理中心的一切活動都應該納入制度的框框中，確保各項工作流程化。此外，還應該與商業銀行增進交流，可適當借鑒商業銀行貸款風險處理方法，用以規避住房公積金貸款的管理風險。我們會一直努力，做到沒有最好，只有更好，為公積金事業奮斗！

參考文獻：

[1]李玉福.住房公積金貸款的探索和思考[J].金融經濟，2014（08）.

[2]趙秀梅.論住房公積金的風險控制[J].價值工程，2011（06）.

[3]蘇梅.淺議住房公積金貸款風險管理[J].中小企業管理與科技（上旬刊），2010（12）.