頂豪火拼

冷淡多時的北京樓市有了新看點：多個頂級豪宅項目將在金九銀十集中入市，其中不乏從土地出讓階段就備受關注“地王級”項目，包括2010年的薊門橋地王，2012年的萬柳地王，如今的保利·海德公園和中赫·萬柳書院等。根據亞豪機構數據統計，2014年北京預計有7個頂級豪宅項目入市，數量創下北京近年之最，下半年頂級豪宅扎堆入市的局面也將令豪宅市場的競爭再起風云。

頂級豪宅集中入市

9月13日，保利·海德公園首期將開盤。該項目位于北三環薊門橋，作為2010年出讓的地王級項目，又經歷了從中國兵裝到保利地產的轉手，歷經4年多的時間，海德公園項目終于入市了。

保利地產北京公司總經理李晶表示，“一墅一世家”的保利海德公園，從建筑、精裝、到園林再到內部生活服務系統構件上都將突破以往標準，樹立北京高端住宅的一個新標桿。與此同時，中赫旗下頂級豪宅項目萬柳書院也計劃在年底開盤。

萬柳書院地處海淀萬柳核心區域，作為2012年的雙料地王，業內外一直都在期待萬柳書院的入市時間與入市產品。

據萬柳書院項目負責人介紹，中赫置地自拿地后，就積極推進項目的設計、施工。萬柳書院本來可以早一些亮相，主要是因為中赫置地希望將這一產品按照“藝術品”而不是“工藝品”的標準來打造，這就需要花費大量時間和成本去精研品質。初期做的園林甚至因為被中赫論證為不符合整體項目的“調性”，便全盤推翻重做。

由于該項目地處西北三環和四環之間城市核心區，不僅交通便捷、商業配套成熟，周邊學府林立。因此，早在2013年年中，就有不少高端置業者開始打探萬柳書院的入市時間。今年年初，萬柳書院已接待意向客戶數量約1600組，是可供房源套數的5倍多。

“估計年底現房開盤，目前樣板間基本已經做好，園林做好之后就可以接待訪客了。”萬柳書院項目負責人表示。

另一個計劃下半年面市的則是龍頭房企萬科旗下與故宮為鄰的高端住宅項目——萬科北河沿甲柒拾柒號。

該項目是去年年初，萬科從凱德手上以接近5萬元/平米的價格收購所得，當時建筑面積僅為1.4萬平米。由于其地理位置優越，被許多即將入市的頂級豪宅項目當做了標本，此前業內傳出的價格為12萬元/平方米。

根據亞豪機構統計，2014年京城7個頂級豪宅項目計劃入市。一方面是頂級豪宅相繼入市，另一方面北京公寓豪宅成交套數也在大幅增加。

亞豪機構統計數據顯示，8月，北京在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共售出180套房源，銷售總面積達3.16萬平方米，環比上月，成交套數、面積分別上漲了73%和62%。

“去年公寓豪宅市場的月度銷量基本穩定在200-300套，今年前7個月，公寓豪宅的月度銷量基本維持在100套上下，進入8月，改善性購房者在經過半年多時間的積蓄后，也在躍躍欲試。” 亞豪機構副總經理任啟鑫預計，明年將有超過70個公寓豪宅項目同期在售，高端市場供應增加的同時將面臨購房客群縮減的局面。

價格再上一層樓

“海德公園9月中旬開盤入市，均價為95000元/平方米。”8月29日，在2014北京頂級豪宅沙龍上，保利地產北京公司總經理李晶這樣透露。其實，海德公園在北京市住建委獲批預售價便高達9.7萬元/平方米，創下了今年新入市住宅最高單價。

不過在業內人士看來，在當下的市場中，海德公園的單價剛剛夠上頂級豪宅的單價水平。

“今年入市的頂級豪宅要么是去年或前年的地王項目，要么地處黃金位置，均價都不低。比如萬科北河沿甲柒拾柒號因為地處東城，挨著故宮，其簽約價格在10萬元/平方米左右，單套總價起點超過3000萬元。”北京市房地產協會副會長兼秘書長陳志表示。

萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶則表示，頂級豪宅均價應該超過10萬元/平方米。

事實上，近年來頂級豪宅的價格門檻可謂水漲船高。2010年初，西三環內的釣魚臺7號院曾以7.2萬元/平方米的價格取得預售證。同年8月，位于王府井的霞公府預售單價突破10萬元，達到106320元/平方米，當時已屬京城之最。

如今，北京預售、現售價格接近或超過10萬元/平方米的樓盤，并不鮮見。即將入市的中赫·萬柳書院，一直被業內認為價格將達到15萬元/平米，全盤的貨值預計可能超過130億元。中赫置地CEO孫鵬接受新京報采訪時透露，萬柳書院預計將在年底現房入市，入市價格或略低于15萬元/平方米。

此外，2013年出讓的農展館地塊，樓面價超過7.3萬元/平方米。融創中國董事長孫宏斌早已公開透露，農展館項目售價將在15萬元/平方米以上，最高售價將超過30萬元/平方米。

高端市場能否松綁

高端項目的集中入市與熱銷，似乎讓業內嗅到了“春”的氣息，解除高端限購是否為時不遠，成為業內、坊間議論的焦點。

有媒體轉述某品牌開發商營銷總監的話稱，北京或將很快解除對高端住宅的限購。“今年下半年，北京會有很多售價超10萬的地王級豪宅入市。如果不放松限購，這些前地王就很難解套，而如果前地王不能解套，政府未來賣地生意也不會好。北京孫河組團地塊流標就是最好的例證。”

北京萬科副總經理肖勁呼吁，北京的限購應該部分放松，“單價五萬元以上的，總價800萬元以上的，干脆放開。”高端項目對接高端人群需求，不會直接沖擊普通買房人關注的剛需市場。

毛大慶表示，未來中國房地產市場去行政化是基本主流，從以政策為主導的市場變為以供需關系為主的市場，開發商應該多圍繞產品本身做文章。業內人士持有的一個觀點是，放開高端市場，政府還可以通過高端項目上的稅費支持保障房建設。

同時，放開高端市場，帶動優質土地成交，也有助于政府獲得更多的土地出讓金。

不過，對于高端市場放開限購，亞太城市房地產業協會會長謝逸楓持保守態度。他認為，根據27個已取消限購政策的城市看，只有5個城市采取放開中高端樓市的方式，說明是非主流。屬于供求的區域性、結構性局部的現象，體現限購政策差別化執行，也是分類調控的表現。

另一方面，不斷攀升的豪宅價格也引起了政府的“警惕”。

9月9日，北京市政府常務會議新確定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調控”的總體思路，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度。業內人士認為，從會議內容來看北京形成新的調控思路，仍堅持“不放松”總體特征，尤其是針對高端市場的調控方向變化最大，由“高端有市場”轉變為“高端市場有調控”。

對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，高端市場一改以往的“有市場”，轉變為“有調控”，是根據現階段市場實情所做出的選擇。

2010年以來的北京土地出讓中，大多按比例配建保障性住房，而2013年又將自住型商品房納入配建范疇，使得純商品房的土地面積進一步受到擠壓，也將土地成本再次轉嫁給商品房地塊，促使商品住宅土地成本不斷抬升，北京樓市“泛豪宅化”趨勢漸顯。在此情形下，對高端市場繼續實行限購管制，利于控制中高端項目的成交速度，降低其在整體市場的交易量占比，有助于控制北京平均房價。”