華融基礎(chǔ)是誰？

在全國樓市普跌的背景下，萬眾矚目的華嘉胡同地塊在8月21日再度入市，最終歷經(jīng)一小時(shí)，193輪現(xiàn)場競價(jià)，110%的溢價(jià)率，總價(jià)74.6億元被華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司（以下簡稱“華融基礎(chǔ)”）奪得，同時(shí)創(chuàng)下了北京歷史上總價(jià)和樓面單價(jià)的“雙料地王”。

該公司在淡市之中創(chuàng)地王，它是誰？業(yè)內(nèi)對其的總結(jié)是：金融街區(qū)域開拓者，濃濃國企范。

金融街區(qū)域開拓者

一切歸于沉寂。土地出讓完成沒多久，西城區(qū)金融街區(qū)域的華嘉胡同地塊，已經(jīng)用圍擋圍了起來。地塊南邊的一棟樓為中國華融大廈，華融基礎(chǔ)正是此次拿下該地塊的公司，與地塊之間只隔了一條狹窄的華嘉胡同。

華嘉胡同地塊所在的位置，是曾經(jīng)的華嘉小區(qū)，華嘉小區(qū)的拆遷也是起始于五年前的金融街西擴(kuò)工程的一部分。

根據(jù)北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)信息顯示，奪得華嘉胡同地塊的北京金嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“金嘉地產(chǎn)”），于2014年7月25日注冊成立，投資人為華融基礎(chǔ)，法人代表為陳松石，注冊資金2000萬元。

投資人是誰？剛露面時(shí)，就有業(yè)內(nèi)人士誤以為該公司系開發(fā)珠海華融琴海灣的華融置業(yè)。“剛開始我也以為是，后來還特地問了，兩個(gè)公司名字一樣，但是獨(dú)立的兩家公司，并沒有關(guān)系。”北京一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

該公司的公開資料十分有限，經(jīng)過記者地毯式搜索和多方打聽，得出的印象是：金融街區(qū)域開拓者，濃濃國企范兒。

作為國企，華融基礎(chǔ)的成立與發(fā)展和金融街區(qū)域不可分割。早在2006年時(shí)，北京市政府正式批準(zhǔn)同意實(shí)施金融街拓展，其于彼時(shí)成立，是西城區(qū)政府確定的金融街拓展的企業(yè)實(shí)施主體。

據(jù)公司官網(wǎng)信息顯示，它一方面承擔(dān)著金融街拓展土地一級開發(fā)任務(wù)，另一方面通過資產(chǎn)并購、合作開發(fā)等方式對區(qū)域資源進(jìn)行整合利用，吸引金融機(jī)構(gòu)入駐。

作為特點(diǎn)鮮明的“干活型”國企，華融基礎(chǔ)旗下的項(xiàng)目雖不多，干的活確實(shí)不少，體量也不小，目前其一級開發(fā)、二級開發(fā)、保障性住房、政府代建、投資并購等各類項(xiàng)目已達(dá)20余個(gè)。

“華融基礎(chǔ)能奪得這塊熱地并不意外，因?yàn)檫@塊地本身就是它從事的一級開發(fā)，又隸屬于金融街這個(gè)大的區(qū)域板塊。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，從西城區(qū)的角度來說，更愿意交給金融街區(qū)域的企業(yè)進(jìn)行開發(fā)。

從當(dāng)天競價(jià)情況看，該公司確實(shí)體現(xiàn)了霸氣沖天、舍我其誰的氣概。最初在尚無對手競爭加價(jià)之時(shí)，舉起號牌抬價(jià)。盡管拍賣師提醒，已經(jīng)舉牌為最高價(jià)就無需再舉牌，但公司代表依然連續(xù)3次舉牌，奪地之心顯露無遺。

房企金融街的“小兄弟”

與華嘉胡同地塊僅一路之隔的金融街E9地塊，其建設(shè)單位為金融街控股，該項(xiàng)目在去年2月份也調(diào)整過一次規(guī)劃。因?yàn)橥瑢儆诮鹑诮謪^(qū)域，華嘉胡同地塊之前一直被看作為金融街控股量身打造，但出人意料的是，在拍地現(xiàn)場并沒有看到它的身影。

同時(shí)與西城區(qū)共同打造金融街，華融基礎(chǔ)與金融街控股有著錯(cuò)綜復(fù)雜的血緣關(guān)系。如具體負(fù)責(zé)拆遷華嘉胡同地塊的北京順平拆遷有限責(zé)任公司，就是這兩家公司共同持股擁有的子公司。

梳理這幾家公司的關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，華融基礎(chǔ)系北京華融綜合投資公司下屬全資子公司，而在2010年華融綜合投資公司和金融街建設(shè)集團(tuán)合并改制為金融街投資（集團(tuán)）有限公司，金融街投資（集團(tuán)）有限公司又是金融街控股的大股東。

也就是說，華融基礎(chǔ)與金融街控股實(shí)際上是西城區(qū)國資委的左右手。郭毅認(rèn)為，華融基礎(chǔ)是金融街控股的關(guān)聯(lián)公司，是給金融街做一級開發(fā)的公司，“實(shí)際上意味著金融街控股拿到了地塊”。

記者發(fā)現(xiàn)，自2000年6月起任金融街控股副董事長的鞠瑾，曾擔(dān)任北京華融綜合投資公司總經(jīng)理。金融街控股名譽(yù)董事長王功偉，亦曾任華融綜合投資總經(jīng)理、董事長。

金融街控股的缺席在多位行業(yè)人士看來是比較合理的。“它作為北京市國有房地產(chǎn)企業(yè)，不想自己跟地王的事情干系太多，也能理解。”一名熟悉金融街的業(yè)內(nèi)人士表示，這塊地的開發(fā)壓力并不算小，對上市公司來說，并不是劃算的買賣，今年以來，該公司在上海及廣東等地大手筆拿地，如果再度耗費(fèi)巨資拿下“地王”，財(cái)務(wù)壓力會變得更大。

另一個(gè)不得不提的事情是，今年對金融街控股而言，無疑是多事之秋。今年以來，其連續(xù)遭遇安邦保險(xiǎn)的狙擊。8月22日，公司發(fā)布消息稱，將以不超過2.5億元，每股7.5元回購自家1.1%的股份。對此，在業(yè)內(nèi)人士表示，在安邦系大舉增持該公司股份并逼近10%的舉牌線的背景下，此舉正是為了嚴(yán)防環(huán)伺門口的野蠻人——安邦系險(xiǎn)資。

外憂內(nèi)患，8月初，該公司剛剛完成人事風(fēng)暴，董事會人事幾乎全部變動(dòng)。其首先公布的中期業(yè)績顯示，2014年1-6月的凈利潤同比下降五成。

“地王”后期開發(fā)存疑

如上所述，作為一個(gè)國企，華融基礎(chǔ)的公司盈利問題不是最關(guān)鍵，對它的關(guān)注，仍集中在華嘉胡同地塊。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的計(jì)算，剔除回購部分的金額以及建安成本，該地塊商業(yè)部分的樓面價(jià)格為9.65萬元/平方米。但由于是商業(yè)，故而張大偉等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這塊總價(jià)或者樓面價(jià)地王的說法并不成立。

北京市土地整理儲備中心相關(guān)人士早在今年2月份就曾表示，農(nóng)展館地塊僅是醫(yī)院自身賣地行為，而華嘉胡同地塊掛牌具有重大的戰(zhàn)略意義。衡量該地塊，并不能單純從地價(jià)和房價(jià)的角度來打量，而是從強(qiáng)化北京市的金融產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的角度看。

同樣充滿疑問的是項(xiàng)目的資金回收周期，與其它商圈比起來，金融街的寫字樓租金并不高，華嘉胡同地塊的回報(bào)周期將會十分漫長。仲量聯(lián)行提供給記者的數(shù)據(jù)顯示，金融街甲級寫字樓租金為520～540元/平方米/月。

不過，雖然地塊價(jià)格飆高，但作為地塊的一級開發(fā)企業(yè)，華融基礎(chǔ)也將得到26.87億元的一級開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)，相當(dāng)于地價(jià)實(shí)際支出不到48億元。

地塊未來的開發(fā)建設(shè)，會否由金融街控股來協(xié)助完成，成為一種猜測的聲音。因?yàn)槿A融基礎(chǔ)本身業(yè)務(wù)以一級開發(fā)為主，對后期的寫字樓或住宅產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)包括規(guī)劃定位都不是很擅長。它自主開發(fā)的只有位于西城區(qū)的金勝嘉園項(xiàng)目。

在郭毅看來，金融街控股和華融基礎(chǔ)隸都屬于金融街集團(tuán)，同樣都是二級企業(yè)，如果后期建設(shè)或代建由金融街控股完成，也是集團(tuán)內(nèi)部合理的統(tǒng)籌安排。

實(shí)際上，這兩家公司此前曾有兩次頗受關(guān)注的事件。早在2009年，后者收購了北京首都時(shí)代廣場，當(dāng)時(shí)業(yè)界盛傳會將該資產(chǎn)注入前者，不過最終沒有成行。

金融街控股從華融基礎(chǔ)接手大體量的開發(fā)項(xiàng)目早有先例，如2011年，前者即受讓了價(jià)值100多億元的中信城土地項(xiàng)目，而在此之前，后者與中信地產(chǎn)早有協(xié)議，經(jīng)過協(xié)商，后者同意放棄購買北京中信地產(chǎn)所持有的北京·中信城B、C、D地塊部分（規(guī)劃地上建筑面積約30萬平方米）。

對于地塊后期開發(fā)，記者就此事多方聯(lián)系華融基礎(chǔ)未果。它拿地后的公告表示，摘得該地塊二級開發(fā)權(quán)，“標(biāo)志著公司具備了從一級開發(fā)到二級開發(fā)的全過程開發(fā)管理能力，為公司市場化轉(zhuǎn)型奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)”。因此，不排除該公司獨(dú)立開發(fā)華嘉胡同地塊的可能。