酸甜苦辣上半年

2014年上半年，下行，是國內房地產市場的主基調。在現象層面，最直觀的下行表現為樓盤降價、土地流拍；在聯動影響方面，下行開始推動眾多城市放松限購，開始救市。

而作為市場中的一大主體，房地產企業在2014年上半年的表現究竟怎樣，給自己、給股東交上一份怎樣的答卷？當各大上市房企公布半年業績后，可以發現這份答卷并不是那么令人滿意。

過半企業凈利潤率低于10%

記者統計的萬科、恒大等20家龍頭房企（萬達、綠地因未整體上市，未計算在內）半年報中，有15家的凈利潤實現了同比正增長，中國海外發展以85.5億元的凈利潤高舉中國最賺錢房企榜首，同比大增33.7%，恒大、萬科、世茂緊隨其后，上半年凈利潤都超過40億元。

從凈利潤增長速度來看，恒大速度最快，同比增速近40%，其次是中海、招商、遠洋，都錄得了超過30%的正增長；但仍有5家房企凈利潤出現了同比大跌， 刨除資產價格重估后，綠城凈利潤跌幅達60%至6.61億元，金地大跌近50%，上半年凈利僅有1.58億元，創下龍頭房企中報的利潤新低點。

值得一提的是，由于項目成本普遍上升、而銷售價格下跌，今年期入賬的項目利潤較低，行業利潤率下跌成為普遍現象。毛利率方面，僅有佳兆業等少數房企毛利率出現上升，萬科毛利率跌至21.8%，成為6年來的最低點。

蘭德咨詢在一份覆蓋202家上市房企的統計中表示，53%的企業凈利潤已觸及10%紅線，預計明年房地產業就將成為中利行業。

大房企增收仍是主流

統計的20家較大的A股和H股上市房企中，16家企業上半年營收出現增長，其中遠洋地產漲幅最大，達到96%。4家房企營收出現下降，包括龍頭房企萬科以及招商地產、佳兆業和金科地產。

從統計樣本上看，上市房企營收增長仍然是主流。此外，平安證券等券商也預計房地產企業全年業績仍將維持小幅增長。

龍頭房企萬科上半年營收略降是4年來首次出現。對于營收下降，萬科解釋稱因為超七成的竣工量將集中在下半年，上半年結算不多。對于全年業績，萬科預期樂觀。中期營收下滑明顯的金科股份，也表示因受期內結轉面積減少的影響。

蘭德咨詢總裁宋延慶認為，房企之間營收數字的差異，主要是因為期內可結算資源多少不同。上半年結算的資源主要以去年銷售的為主，表現出明顯上漲的也是去年銷售上揚的結果。而這和上半年銷售業績高低并沒有太大關系。

同時，房企營收增減和凈利水平并不等同。萬科上半年營收下降，但結算凈利率與去年持平。宋延慶認為，房企普遍存在的還是增收不增利的情況，營收上升，但利率水平在下降。

負債率攀升

負債率攀升成為房企中報的又一大共性。統計的20家龍頭房企中，除了萬科的負債率達到36.4%的優秀水平以外，幾乎所有的房企都出現了負債率的高增長。

其中最驚人的要數過去兩年間的福建“黑馬”、一直激進買地的某房企，2014年中期凈負債率高達482.7%，同比大增290%，成為A股負債率最高的房企。

保利地產中期凈負債率大增23%，達到118%，不僅是龍頭房企之首，也達到A股公司中高負債率的“紅線”，此外，恒大、綠城、華夏幸福等房企負債率的增幅也同比達到了20%或以上，凈負債率達到90%上下。

業內人士指出，如恒大、碧桂園、佳兆業等多家在香港上市的內地房企，今年都頻頻通過發行永續債實現融資，或借新債還舊債，如果將永續債算在負債里，那么上述房企的負債率還將進一步飆高。

“房企中報有一個共同的趨勢，長期償債能力下滑、行業總體杠桿水平快速攀升”，北京中原地產首席分析師張大偉表示。

中原集團研究中心統計了40家房企2014年上半年的財務報告，從成本控制能力、資產周轉速度、長、短期償債能力和核心盈利能力五個方面進行了比較，發現超過50%的房企各項財務指標均同比走弱，同時長期償債能力下滑的房企占比高達70%，行業總體杠桿率在增長，意味著房企以往重資產的模式亟待轉型。

“搶跑”房企銷售額勁增

在20家房企樣本中，銷售業績變化表現出明顯的不同。從數量上看，12家房企銷售業績增長，8家房企銷售業績下滑。銷售業績增幅最大的是泰禾，增長182%；銷售業績下滑較大的包括遠洋和華潤兩家。對此，業內認為和整個市場下滑大背景分不開。華潤置地在解釋上半年業績下滑時稱，主要是由于市場因素和新推可售資源減少所致。

今年上半年，全國商品住宅銷售面積4.25億平方米，同比下降7.8%，不過和2012年同期相比仍有20.2%的增長。而不同企業的銷售表現也不一樣，萬科、恒大、碧桂園都有比較明顯的增幅。

張大偉認為，房企的銷售業績增長，與其靈活的銷售策略密不可分。諸如北京萬科就表現出明顯的靈活性，在現行調控政策框架內積極銷售。同時，恒大、碧桂園等集中布局三四線城市的房企，銷售額漲幅都超過50%，這和部分三四線城市需求上升有直接關系。

而一些重點布局集中的房企，特別是布局在樓市下行“重災區”的，上半年業績就受到較明顯的影響，如綠城、遠洋等。綠城重點布局的杭州，遠洋重點布局的杭州、天津、大連，都是庫存量比較大、上半年深度觀望的城市，影響了房企上半年銷售業績。

談到下半年的銷售策略，萬科、華潤、龍湖等都重點強調了諸如“積極銷售”、“推動庫存去化”等關鍵詞。

龍頭房企現金流缺口大

為了應對即將支付的到期債務，恒大、保利、碧桂園、中海等龍頭房企手中持有的現金也出現了增長。截至6月底，恒大所持現金總額640.3億元，連同未動用的銀行融資額度503.9億元，集團擁有可動用資金1144.2億元，恒大現金儲備也達到了歷史高點。

恒大集團董事長許家印表示，這是因為集團堅持“現金為王”的策略，2014年上半年，集團銷售回款突破528億元，下半年還將加快回款速度。

也有部分房企，手持現金不足以支付未來一年內到期的債務，使得公司對銷售回款或貸款的需求依賴度較大。

除了手持現金外，由于銷售回款減慢，今年房企的經營性現金流也不樂觀。據同花順iFinD數據顯示，上半年滬深兩市146家的上市房企，經營性現金流量凈值為-1208億元，而去年同期為-584億元；有107家房企的經營性現金流量凈值為負數。

中金公司的數據顯示，其重點覆蓋的A股上市公司凈負債率達到106%，超越了2008年的高點，而在內地及香港上市的內地房企一年以內到期負債和在手現金之比分別為1.33 倍、1.56倍，僅略低于2008年下半年水平，資金流壓力逐步顯現。

中金預測，由于短期資金流壓力抬頭，在售庫存創歷史新高，預期開發商未來將逐步出現減價換量行為。

最薄利多銷：恒大

在今年的中報業績發布會上，恒大可能是談房地產最少的一家上市房企了。在多元化方面，它開足馬力，已經正式宣布進入了“多元+規模+品牌”的階段，其跨界的野心和實力都很明顯。它的特征也最鮮明：薄利多銷。

根據目前已公布的半年報，營業額領先的十大房企中，其核心業務利潤率排名在末位，低于平均凈利潤率15%。但是，它卻依然凈利潤64.9億元，成為僅次于中國海外發展的“最會賺錢”的房企，這一數字是萬科的1.3倍。恒大用最低的利潤率創下了高利潤數字，成為“最薄利多銷”的房企。

在各項增速指標上，恒大也實現了企業快速增長的能力。從凈利潤增長速度來看，恒大速度領先行業，同比增速近40%。同時，恒大上半年銷售額漲幅55.4%，上半年營收金額同比漲幅達51%，顯示出這個跨界多元企業的快速生長能力。

最保守穩健：龍湖

龍湖地產2014 年中期業績不佳，大部分指標表現平平，而且在中報反復提及“穩健發展”，延續了龍湖近年來一貫的企業風格：保守、穩健。根據目前已公布的半年報，龍湖在今年上半年營業收入同比小幅增長4.7%至159.4 億元人民幣，歸屬股東核心凈利潤同比下降22.1%至21.3 億元，這兩項核心數據均低于預期。但是，龍湖在持有現金和回款率上領先行業。截至上半年，龍湖持有現金181.1 億元人民幣，較2013 年底增加23.0%；回款率保持在90%以上的較高水平。這都顯示出龍湖較強的融資能力和財務風險控制能力。

在業績會上，龍湖首席執行官邵明曉表示，龍湖從去年開始已經對開工量做了嚴格控制，所以今年全年的貨源也不過900多億元。在去年提前收縮規模的做法，被外界視為較為明智。由于全年完工計劃的80%將在下半年完成，銷售壓力也必然會隨之增加。“去庫存”依然是擺在龍湖面前的嚴峻考驗。

最意外下滑：金融街控股

金融街控股今年上半年的業績表大幅度下挫：凈利潤同比下降達五成，且預計今年前三季度的業績還將繼續下降。

根據目前已公布的半年報，它2014年半年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.7億元，同比減51.22%；營業收入為43.17億元，較上年同期減33.35%。這兩個指標的下滑幅度之大，使得金融街掉隊非常明顯。同時，基本每股收益為0.12元，較上年同期減少52%。

對此，公司的分析是“受開發項目結算排期的影響。公司收入和利潤存在季度間的不均衡性。凈利潤下降幅度大于營業收入下降幅度的主要原因，是財務費用和管理費用較去年同期增加。”今年上半年，金融街在全國拿地節奏較快，報告期內共在在上海、廣州、天津、重慶等地獲取6個項目，土地總投資額約103億元。而上半年金融街實現銷售簽約額約110億元，拿地金額占銷售金額的比例高達94%。土地支出的激增，導致了金融街的財務費用大幅增加。

最突破：萬科

“如果榜單上沒有萬科就不科學”，這似乎成為已經業內的一個共識。作為萬科在北京的分公司，北京萬科來勢兇猛，上半年，其完成117.3億元的銷售額，其中純商品住宅銷售金額達61.45億元，117.3億元的數字不僅刷新了北京萬科自身年度破百億的時間紀錄，更是刷新了房地產行業城市及公司半年的銷售紀錄。拿下了2014年上半年北京商品住宅成交金額TOP10的桂冠，坐上了北京商品住宅成交面積TOP10的王座，成為雙料冠軍。

北京萬科的果敢之處，還在于當北京市場陷入低迷境地時，敢于率先打破堅挺的價格，以“平價走量”博得市場先機。

上半年中國水電地產銷售總額81億元，位列全國房地產企業排名38位。其中北京區域成交額36.34億，占到總額的44%。

公司今年首次進入北京商品住宅銷售榜單前十，位列三強。其在京在售樓盤共3個：中國水電·云立方、格林云墅、西山藝境。

中國水電地產北京區域總經理朱成林表示，北京是其深耕的重要區域，在原有3個公司的基礎上，整合成一個公司，實現對北京的二次發展。按照公司戰略目標，中水電主要有兩組產品，一是低密度產品，如跟金地合作的西山藝境，這種低密度產品是中水電下一步的發展方向。二是自住型商品房，作為央企要踐行這個社會責任。