臺湖 同質(zhì)盤開戰(zhàn) 低價者搶跑

通州臺湖的躥紅發(fā)生在2013年，是“樓未賣、地先紅”、“面粉貴過面包”的典型樓市新區(qū)。然而，在經(jīng)歷了幾近瘋狂的房企爭相搶地之后。2014年，臺湖房價失去了樓面價高企的概念支撐，出現(xiàn)一個又一個價格低開的樓盤，相似的定位、同質(zhì)的項目使得價格戰(zhàn)似乎成了這個區(qū)域樓盤的唯一出路。

樓未賣，地先紅

在2013年之前，臺湖鎮(zhèn)只是通州區(qū)一個名不見經(jīng)傳的工業(yè)城鎮(zhèn)，其在東南五六環(huán)之間的區(qū)位之上，區(qū)域內(nèi)建設(shè)有諸多物流、工業(yè)園區(qū)，貨運(yùn)大車穿梭其間，并不熱鬧。在很長一段時間內(nèi)，區(qū)域內(nèi)只有潤楓領(lǐng)尚、東亞·印象臺湖兩個商品房項目在售，價格在1.5萬元/平米左右徘徊，臺湖并不以樓市重鎮(zhèn)面貌示人。

然而，隨著2012年末2013年初，臺湖商品住宅用地的大批上市，臺湖的土地?zé)岜谎杆傧破穑恋貥敲鎯r也實現(xiàn)了從4000元/平米左右到1.9萬元/平米的“三級跳”。截至2013年底，這個樓市新區(qū)共出讓10余幅地塊，被萬科首開、泰禾、世紀(jì)鴻等知名房企納入版圖之中。

目前，臺湖區(qū)域內(nèi)最高地價依然由B-03號地塊保持，其在去年5月被泰禾集團(tuán)以11.25億元、配建7.3萬平米公租房的價格取得，折合樓面價為19053元/平米。一時之間，“面粉貴過面包”成了臺湖的專屬詞匯，市場對此區(qū)域樓市信心的不斷膨脹。

這一年的樓市熱火，將臺湖燒得通紅，幾乎所有的聲音都積極而熱情，將臺湖和大興的天宮院、房山的長陽板塊相提并論。在臺湖接近2萬元的地價之后，區(qū)域房價高飛，似乎也成了理所當(dāng)然的邏輯。然而，樂觀的聲音卻忽視了重要的一點(diǎn)：天宮院板塊曾憑借超低價策略打響市場，長陽板塊也經(jīng)過相對長期的培育，更重要的是，要復(fù)制這兩個板塊的成功，臺湖更需要“天時”。

同質(zhì)項目價格戰(zhàn)

然而，臺湖手握“地利”（拍地火熱）、“人和”（房企競逐），卻失落了“天時”。在銷售市場熱情逐漸退潮的2014年，作為外圍板塊的臺湖，其各種硬傷和短板暴露無遺。除了高地價支撐之外，臺湖在交通、生活、商業(yè)配套上幾乎都是空白，這樣的硬傷最終難敵熱潮概念的褪去，更難敵市場大勢的退潮。

根據(jù)開發(fā)周期，2013年上半年集中成交的地塊，大多集中在今年內(nèi)入市銷售。然而，這些項目存在相當(dāng)?shù)耐|(zhì)屬性，如已經(jīng)面世的首開萬科公園里（現(xiàn)案名：CBD臺湖新城）、泰禾1號街區(qū)、東亞·印象臺湖等，大都是定位剛需的普宅或定位低總價小投資的商住。

8月，東亞新華地產(chǎn)宣布其在臺湖的老項目東亞·印象臺湖“直降6000元/平米”，辦公產(chǎn)品售價更是從2.1萬元/平米跌至1.5萬元/平米。到了這個時候，臺湖已經(jīng)不像其他板塊那樣對降價問題遮遮掩掩，而是直言不諱地喊出了降價口號。東亞新華地產(chǎn)營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬對外大方承認(rèn)項目降價銷售，是為了“在市場消化期內(nèi)加速推盤，高速周轉(zhuǎn)，加快回籠資金”。

其實早在四五月間，臺湖降價已經(jīng)蠢蠢欲動。3月底首開萬科公園里以遠(yuǎn)低于預(yù)期開盤價入市，成交均價為2.7萬元/平米。如今經(jīng)歷風(fēng)波，項目更名之后，業(yè)內(nèi)預(yù)測其二期價格或繼續(xù)下調(diào)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，臺湖的住宅產(chǎn)品面向首置剛需客群，區(qū)域的商業(yè)及辦公產(chǎn)品，也都基本上定位自住客群和實力一般的投資客群。加之各個項目幾乎同時放量、市場新盤扎堆，均面臨蓄客不足的難題，低價搶跑是項目的共同選擇。