五道口“宇宙中心”也隨了大勢

作為在海淀區學區房板塊的典型代表，中關村、五道口區域去年因為一宗報價高達10萬元/平米的“天價學區房”，被網友戲稱為“宇宙中心”而走紅全國。然而，在北京二手房市場持續低迷了三個季度之后，曾經的“宇宙中心”令人望塵莫及的高房價，也終于被漸漸被放平。那些曾經“不可一世”的高價學區房，也不得不在二手房市場的整體頹勢之中，放低價格姿態，它也折射著北京二手住宅交易市場低迷不振的整體行情。

平均降價約1萬元/平米

“宇宙中心”五道口區域的二手房因為靠近北京大學、清華大學以及中關村二小等優質學校資源，而具有異于普通二手房市場的獨特特性：價格抗跌、成交穩定，這也是北京學區房——這一最特殊“剛需房”的重要特征。同時，該區域內交通便利、商業氣氛成熟濃厚，一直是北京中心城區房價的高點之一。

然而，記者近日從偉業我愛我家機構了解到，今年以來，中關村、五道口區域二手房的成交均價一路下探，目前已經跌至8月的51168元/平米，成為近兩年來的價格低谷。這一下行態勢與北京全市二手房價格的變動趨勢基本吻合。

熟悉區域的業內人士告訴記者，五道口內住宅小區較多，華清嘉園、東升園、科源小區等都屬于學區房，這幾個小區也是區域中最搶手的房源地，成交單價一直在6萬元/平米以上，有的小戶型房源甚至可以達到八九萬元/平米。而去年爆出的10萬元“天價學區房”就處在華清嘉園小區內。

記者了解到，華清嘉園的個別成交單價已經跌破6萬元/平米，而且一度搶手活躍的市場，陷入了低迷之中。“原來這個小區新房源掛出，幾天就能成交，現在可能需要半個月甚至更長的時間。”

這樣的市場行情，使得業主報價更加理性，買家的議價空間增大。“現在沒有業主會報10萬元這樣的價格，太不靠譜了。”此外，區域內的龍湖唐寧one小區等非學區房的小戶型房源，價格也出現下跌。去年一居室報價多在240萬-180萬元之間，如今最低報價已經接近230萬元。“不少業主傾向于出租，掛牌出售的房源也明顯減少了。”

抗跌學區房也難逃大勢

在本輪市場下行的大勢之中，雖然類似于五道口學區房這樣具有一定穩定性的二手房市場，最終也難敵大勢。

根據鏈家地產市場研究部統計，2014年以來（至9月7日的數據）全市二手住宅成交均價累計下跌16.8%。其中區重點學區房下降11.7%。雖然重點學區房的降幅小于全市水平，依然是近幾年來罕見的整體下行。

中原機構提供的數據也顯示，今年二手房的降幅超過了年初的預計，目前在售房源均價相比年初跌幅已近超過15%，部分房源甚至超過20%。同時，由于北京教改、學區調整等新政出臺，也給學區房交易市場帶來了波動。

此外，全市二手住宅的成交量同比下滑明顯。業內普遍認為，北京市二手住宅月度成交量下降到8000套以下的水平，說明市場較為低迷，價格也在一定程度上具備了下行的條件。今年截至目前，已經有四個月的單月交套數低于8000套，比去年下滑明顯。去年僅有4、5月的成交低于8000套的警戒線，這兩個月是由于3月份個稅調整新政帶來的成交井噴之后，造成了市場透支。

中原地產首席分析師張大偉認為，市場成交狀態依然在下行，預計今年整體成交水平會明顯低于去年。