長實系“囤地”疑云

這下李嘉誠真要“無心睡眠”了。

隨著華人首富李嘉誠旗下長江實業、和記黃埔中期業績于近日亮相，長實系在全球房地產布局跟著曝光。李嘉誠在內地多個項目由于歷經漫長的周期，仍然沒有完工，涉嫌囤地獲取利潤，引來外界非議。

被指涉嫌囤地400億元

港資企業的高額利潤讓人艷羨。據長江實業近日發布的2014年度半年報顯示，今年上半年該公司股東應占溢利為港幣213.45億元，每股溢利港幣9.22元，同比均增長59%。這相比萬科龍湖等內房企數十億的凈利潤要高得多，外界質疑稱，長實盈利良好的一大原因是巨額的土地儲備升值。根據長實公布的數據顯示，長和系在全球擁有土地儲備為2092萬平方米，其中，內地土地儲備高達1652萬平方米，占近八成，若按2013年內地土地儲備平均成本為2400元/平方米計算，項目總值近400億元。

在內地地價攀升的同時，驚人的土地儲備自然引來外界批評李嘉誠變相“囤地”一說。有媒體報道稱，2005年至今，李嘉誠旗下公司在內地獲得29個項目，但9年時間內，三分之二的項目仍處于開發階段，被指靠“囤地”、“倒賣土地”獲取暴利。

此外，長江實業2012年、2013年年報及2014年半年報顯示，2012年以來，該公司在內地只拿過一塊地。

以長實在北京的譽天下項目為例，譽天下項目占地面積為74萬平方米，早在1993年，長江實業就作為大股東之一開始參與譽天下所在地塊開發。

而長江實業2013年年報顯示，譽天下項目未完工土地又被分為4個部分，分期開發，其預計最后的完工時間是2018年。這意味著，從1993年參與開發算起，這一項目的開發時間是25年。2008年譽天下的別墅上市時，價格為20000元/平方米，而今年譽天下別墅的最新價格為35000元/平方米。

“長實一貫的傳統是拿到預售證就會進行銷售，要相信長實也是滾動式開發，不會捂地更不會捂盤。”長江實業（集團）有限公司執行董事趙國雄近日公開表示。長江實業近期也公開回應稱，公司一直希望盡快完成發展及出售項目，以便回籠資金進行再發展。

這并非李嘉誠首次陷入囤地傳聞。2010年，中國國土資源部公布了全國房地產用地的閑置情況，其中有媒體曝光了一份1457宗閑置土地黑名單，李嘉誠旗下的和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司持有的逸翠園2H1、2H2地塊位列黑名單中。

李嘉誠兒子李澤楷旗下公司盈科，2009年曾轉手一塊2006年拍得的北京朝陽區工體北路4號地塊給瑞安建業，凈賺數億元。由于超過出讓合同約定的動工時間，且未及時申請延期，曾被處以地價款1%的罰款。

部分項目開發周期達三十年

長實的巨額土地儲備分布在哪些地方，自然成了萬眾矚目的焦點。長江實業中報顯示，截至今年6月，長實系在內地的發展中項目面積達到1600萬平方米，面積涵蓋內地20個城市的41個項目，數量最多的前三大城市分別為重慶、武漢及東莞，而廣東省發展中項目比重則占整個大陸市場約22%。

記者調查發現，“長和系”多數項目的開發時間也一拖再拖，其采取的批量拿地和分期開發的模式，開發周期動輒10年以上。

和記黃埔在北京十三陵附近打造的“皇家別墅”北新嘉園項目，距合同約定的“2004年11月”開工時間已過去近10年，但該項目依然未見開盤動靜。該項目在2012年的財報中規劃于2015年完成開發，但在2013年的財報中，完工時間被推至2019年，預計完工周期達到15年。

在上海，2005年，長江實業與和記黃埔聯合獲得上海浦東新區世紀大道2-4地段世紀匯項目，該項目占地5萬多平方米，總投資額達47億元，但直到2011年3月18日才開工，預計2015年才能完成該項目的17%。

作為重點區域，長江實業在廣東省惠州、東莞、深圳、珠海等地的發展中項目面積達355萬平方米。以廣州增城項目為例，2005年，長實系拿下的這一地塊，到了2009年，才正式開工。根據2014年的財務披露，這一項目一期中的A、B兩部分項目在2014年分別完成40%和10%，而二期、三期的規劃進度是2016年完成1%。

有的開發周期甚至可能長達30年。位于東莞厚街鎮的海逸豪庭項目自上世紀90年代開發至2007年，落成面積還不到1%。完工時間從2017年推后至2021年，開發周期已接近30年。

此外，一些項目甚至歷經十年，才完成了1%。位于珠海淇澳島的柏濤灣項目簽訂時間為2005年9月26日，但時至今日，僅完成了1%的開發。此外，位于惠州大亞灣澳頭住宅項目、中山翠湖住宅項目等，目前都僅完成了1%。

難以界定的“囤地”

一直以來，“貨如輪轉、現金為王”是李嘉誠所信奉的商業原則，在1997-2003年香港遭遇地產寒冬時，長實仍堅持在樓價低谷期加速賣樓以降低風險。但為何長實系上述項目開發周期如此之慢？“為了避免在樓市波動中被迫賣樓的風險，香港開發商在內地普遍利用長周期的開發模式”，同策咨詢研究部總監張宏偉分析稱。港資房企曾遭遇了三次泡沫破滅，1997年亞洲金融風暴所帶來的樓市崩潰，使得港資房企更重視風險的控制，通過長周期的運作開發，降低項目開發過程中政策和市場的波動。又由于香港土地稀缺，港資房企早已習慣了精細化、個性化開發的模式。

雖然擴張速度慢，但由于拉長開發周期，吃透土地溢價，高額利潤自然來。如新世界采取的一二三級聯動的開發模式，前期參與舊城改造和城市基礎設施建設，后期積極持有商業物業，在近20年來布局內地的發展中，充分享受了“土地紅利”。

此外，基于強烈的風險控制意識，港資房企對于企業的內部管理有著嚴格的制度設計。香港總部要對各地進行較全面的管控，使得分公司與總部之間長期進行著“拉鋸式”的審批與被審批的關系，降低了公司內部的管理效率。

有長實內部人士對外透露，長實系內地分公司不僅拿地需要和總部進行慎重的協商，而且在項目的開發上事無巨細都要同香港總部進行匯報，同時內地分公司在人事、財務上也沒有過多的獨立自主權，這影響了項目的開發進度。

此外，香港多元化且低息的融資環境非內地所能比，這為港資房企的長周期開發奠定了基礎。而與內地房企動輒70%以上的資產負債率相比，港資房企的資產負債率普遍低于30%。長實在內地業務基本沒有貸款，負債率長期維持在百分比的個位數，到今年6月底集團負債率甚至僅有1.6%。如此低的負債率，也沒有動力進行開發。

長實系如此的開發模式，是否能被界定為“囤地”？上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，長實系這些項目的工程進度明顯慢于國內企業，有囤地的嫌疑。但開發速度慢未必就是開發商囤地，因為有可能涉及拆遷和政府修改城市規劃方面的因素。

根據我國《閑置土地處置辦法》，開發商閑置土地，如果屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲的，不做相應處罰；但如果是企業原因而導致未動工開發滿一年的，需按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發滿兩年的，將會無償收回國有建設用地使用權，并且土地閑置費不得列入生產成本。

面對囤地的指責，長實系將責任歸咎到地方政府身上，李嘉誠曾公開表示“內地未有一個政府部門正式發函”。廣東省稅務部門一位人士曾透露，“與以往的囤地清查名單一樣，像和記黃埔、長江實業、新世界等房企并未納入清繳名單，這應該是歷史遺留問題所致。”

以北京的北新嘉園項目為例，北京市昌平區國土分局對外解釋，由于政策對容積率小于1的項目審批有相關調整，因此，該項目需報批的立項、規劃等相關后期手續停滯，該局曾多次以書面形式和口頭形式催促其盡快開工未果。

監管不力

實際上，政府曾幾次下重手整治囤地。今年國土部發布全國1457宗閑置土地“黑名單”，李嘉誠旗下的長和系再度名列其中。

李嘉誠旗下的項目也多次遭到處罰。在2007年，東莞國土資源局以“海逸豪庭項目閑置土地最多，時間達到95個月”為由，對東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司開出高達7915萬元的土地閑置費罰單。

盡管“天雷滾滾”，但具體到地方，囤地現象卻依然存在。楊紅旭認為，相關部門對于國家房地產開發的政策沒有很好地落實和執行，一定程度上姑息和縱容了某些企業的行為。

實際上，要變相囤地并不難。由于內地土地出讓細節并不透明，只要在政府要求的時限內，象征性開發一點，就可以規避政策風險，或是干脆延長土地開發年限。甚至開發商可以故意在土地規劃上制造缺陷，不符合政府的要求，被政府要求修改，以拖延時間；又或者留下一兩處房屋故意不拆遷，推延項目的開發日期。

地方政府對土地財政過度依賴加劇這一現象。廣東省某市一位曾在經貿系統擔任副局長的官員曾對媒體表示，“李嘉誠所投資的項目不僅是房地產，還有港口、碼頭、物流等領域，對地方稅收影響較大。”因此地方政府不敢觸碰這些大企業的敏感神經。

長實系拿下的區域重點地塊，往往對一個地區的發展有著舉足輕重的作用。日前還有報道稱，廣東某經濟特區的一位官員透露，如果市里有項目會影響到李嘉誠的項目，市委領導都會“組團到香港”拜訪李嘉誠詢問意見。

同一狀況似乎也適用于萬達集團，按照萬達集團董事長王健林自己的話說，常常有很多地方官員來拜會他，幾乎是求著萬達去，是萬達挑地方。

張宏偉認為，要真正制止囤地現象，一方面，必須從出讓制度上作出變革，加大開發商持有土地的成本；另一方面，地方政府要改變自身財政收入結構，有效防止縱容囤地事件的發生。此外，還可以考慮將大地塊分拆成小地塊，吸引更多的中小開發商參與競購土地，打破大型開發商在土地上的壟斷，增加開發商囤地難度。

不過，這一緩慢開發的模式或將難以持續，在楊紅旭看來，過去十年房價、地價漲幅大，但是近年來土地價格漲幅趨緩，靠土地增值的模式將不再具有可操作性。

隨著中國利率市場化的進程，港資企業日后的財務成本將升高。預計港資企業將加快工程進度，加快出手。

或將“囤”遍全球

盡管旗下大部分土地儲備在內地，但隨著李嘉誠從內地和香港逐漸撤退，并加大歐洲的投資，按照一貫緩慢開發的模式，李嘉誠有望在全球“囤地”。

長實系在土地市場上罕見身影。比如對于連續缺席符合長實定位的北京農展館地塊、上海徐家匯中心項目、杭州華家池等地塊拍賣現場，長實董事郭子威坦言只是“市場競爭激烈”。今年以來，李嘉誠將其在廣州西城都薈廣場、百佳超市與上海東方匯經中心出售的消息，預計將為所屬長和系帶來超過400億元收益。

而今年上半年，李嘉誠在歐洲投資超過200億元，僅今年6月份針對愛爾蘭電訊的一項收購就耗資7.8億歐元（折合人民幣63億元）。

今年4月李嘉誠旗下和記黃埔有限公司也投資10億英鎊，在倫敦金絲雀碼頭附近的劉易舍姆區買下了16.7公頃的地，旨在重建金絲雀碼頭地區，發展商住項目。

英國金絲雀碼頭是英國首都倫敦一個重要的金融區和購物區，正在成為與倫敦金融城爭鋒芒的新興中央商務區。

匯豐銀行和花旗銀行已經在該區域內的兩座標志性建筑落戶。匯豐銀行總部在2007年英國房價最高峰時刻，僅僅一棟樓便以11億英鎊出售。

李嘉誠來到歐洲，最引人注目的還不是純粹的地產投資，而是大手筆買下各類公用事業資產。由于公用事業往往能直接為開發商補充低價土地資源，香港老牌住宅如北角城市花園、南區海怡半島、紅磡海逸豪園等，都是李嘉誠利用原本電廠的土地開發的豪宅。

實際上，長和系早期進入內地時，也曾一度投資了大量港口和公共設施，試圖復制這一模式，然而由于內地制度障礙，李嘉誠無法實現這一壟斷目標。

而身陷危機的歐洲，各國政府和大型機構則紛紛甩賣公用事業籌資，為李嘉誠進軍公共事業提供了最佳的操作機會。

在近期披露的長和系中期業績中，歐洲獲得集團的投資支出接近70%，比中港相加的5倍還要多。例如作為英國歷史上最大單一投資者，李嘉誠投資英國已經超過300億英鎊，旗下公司遍布電力、燃氣、水務、港口等等。

有分析人士指出，這與李家的“香港模式”極為相似，在未來自然能順理成章進行房地產開發。盡管國外在土地操作上極為透明，不易發生囤地事件，但也不排除一些地區給予優惠政策讓其分周期進行開發。