房企資金鏈告急

2014年以來，受銀行信貸緊縮影響，房企資金鏈緊張狀況加劇。近日，融創(chuàng)收購綠城不超過30%的股份、光耀地產(chǎn)被民間借貸拖垮、多個地產(chǎn)商“跑路”等一連串事件，引發(fā)各界對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注。房企“大魚吃小魚”甚至“大魚吃大魚”的現(xiàn)象逐漸增多，地產(chǎn)行業(yè)新一輪洗牌即將到來。

小房企頻倒閉

進入五六月以來，出現(xiàn)小房企倒閉潮，被并購的案例呈現(xiàn)愈發(fā)猛烈的趨勢。僅僅6月，就出現(xiàn)了多起股權(quán)收購案。

6月10日，朗詩綠色地產(chǎn)和寧波金翔分別收購萬業(yè)置業(yè)超過30%的股權(quán)，信達地產(chǎn)則以22.57億元收購嘉粵集團下屬5公司100%股權(quán)，并以1.7億元收購沈陽德利置業(yè)100%股權(quán)。

實際上，這一輪小房企危機，在3月就拉開了帷幕。2014年3月，在信貸收緊、降價潮蔓延之時，浙江寧波奉化最大本土房產(chǎn)企業(yè)——興潤置業(yè)資金鏈的斷裂，拉開了房企“破產(chǎn)”的序幕。由于管理混亂和沉重的民間借貸等問題，興潤系總負債達35億元，成為一個樓市巨額違約事件。

在此期間，小型房企老板跑路事件更是沸沸揚揚。4月中旬，關(guān)于南京福地老板跑路的消息引起輿論關(guān)注，其逾期未還的是1億元銀行委貸本息資金。5月7日，青島君利豪集團有限公司董事長王莉被爆出攜款失蹤的消息，涉及商業(yè)銀行眾多，有銀行內(nèi)部人士稱，涉及銀行資金可能在12億到15億元。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，3月至今，全國各地十余家房企被曝出了資金告急甚至倒閉的事件，涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、海南等多個省份，大多為三四線城市的小型房企。

“中小房企魚龍混雜”， 深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示，我國目前有4萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，80%以上的是中小型房企，很多都是當(dāng)初看到房地產(chǎn)賺錢而轉(zhuǎn)行過來，在樓市競爭的高門檻時代必然面臨生存困難。

在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進看來，此輪房企危機與資本大量投入樓市、庫存積壓等有關(guān)，如江浙一帶很多從事實體經(jīng)濟的民間資本將資金投入了房地產(chǎn)，使得樓市供過于求，陷入了銷售困局，加上受到高額的民間信貸拖累，造成倒閉和跑路事件不斷。

波及大中型房企

與以往小房企資金鏈告急不同的是，此輪資金斷裂危機開始向大中型房企蔓延。5月6日，曾為百強房企的光耀地產(chǎn)遭遇資金鏈危機，其旗下位于惠州的多個項目資金鏈斷裂導(dǎo)致停工，無法按期交付。

隨后，光耀地產(chǎn)公開發(fā)表聲明，承認公司面臨資金鏈問題，但否認了瀕臨破產(chǎn)的說法。

光耀集團董事長郭耀名近期對外表示，由于近幾年盲目擴張，規(guī)模15億元長達3年的民間借貸款把光耀拖入資金泥淖無法自拔，“目前資金缺口有3億-5億元，只要能找到這筆錢，光耀就能緩過來。”

光耀還在尋找能接盤的下家。自財務(wù)危機爆發(fā)以來，郭耀名和高管團隊已會見各路意向接盤者，包括大型上市地產(chǎn)公司、投資公司、資管管理公司以及其他金融機構(gòu)等。

最受關(guān)注的，莫過于5月融創(chuàng)公布收購綠城24.313%的股權(quán)，是當(dāng)前房企“大魚吃大魚”的典型案例。走出銷售困局的綠城，在今年上半年樓市低迷之際，銷售局面沒有進一步好轉(zhuǎn)。綠城中國2013年實現(xiàn)銷售金額651億元，融創(chuàng)中國去年銷售收入也突破500億元，同屬于第二梯隊的大型房企。

嚴躍進表示，目前房企并購的金額和規(guī)模比以往要大很多，行業(yè)集中度也在不斷提高。未來被洗牌出局的，也可能是大中型企業(yè)，這不取決于規(guī)模大小，而是取決于其健康狀況，未來“大魚吃大魚”的并購案例會越來越多。

事實上，在房地產(chǎn)的前幾輪周期中，類似案例也不乏出現(xiàn)。

如2006年志在趕超萬科的順馳地產(chǎn)，因資金鏈斷裂而被路勁收購，2011年，綠城更是經(jīng)歷了三門事件——信托調(diào)查門、退市門和破產(chǎn)門，讓其一度深陷絕境。

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關(guān)于樓市的進一步發(fā)展，業(yè)內(nèi)爭議甚多，包括萬科集團總裁郁亮的“斑馬論”以及華遠地產(chǎn)董事長任志強堅定的“看漲論”，SOHO中國董事長潘石屹則拋出“撞冰山論”，指出未來資金鏈斷裂的房企數(shù)目會日增，對內(nèi)地住宅市場前景十分擔(dān)心。

蘭德咨詢統(tǒng)計上市房企2013年年報顯示，2013年房企外部資金來源中，銷售定金及預(yù)收款占46.2%；來自銀行貸款的比例占45.1%；其他渠道包括基金、信托等僅占8.7%。銷售回款和銀行開發(fā)貸款占比超過了90%，而今年銀行恰恰收縮了個人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸，這等于直接掐住了房企咽喉。

“這輪房企資金鏈問題可能會比前兩次嚴重。”李宇嘉表示，2008到2010年開發(fā)商可以依賴資本市場和銀行貸款，2011到2013年靠信托和民間借貸，但2014年不但銷售下降，而且銀行貸款、信托甚至民間借貸都進入了緊縮期。

5月31日，中國銀監(jiān)會表示要嚴控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，高度關(guān)注重點區(qū)域、重點企業(yè)，繼續(xù)強化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險傳染。

而判斷房企資金鏈是否安全，主要看銷售回款。中原集團發(fā)布《2014年上半年刊》報告指出，今年首5月，中小房企銷售業(yè)績完成情況普遍較差，大型房企銷售增幅明顯放緩。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國70個大中城市中有35個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降，占比達到50%，比4月暴增27個。

甚至連上海、深圳的新房價格也出現(xiàn)環(huán)比下跌，廣州持平，只有北京微漲0.2%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭近期撰文稱，市場剛“入秋”，尚未“入冬”。從外部環(huán)境看，前兩次樓市呈“V”形反彈，樓市底部周期短，此輪受市場自發(fā)調(diào)節(jié)因素，且政府不再“強刺激”，樓市有望呈現(xiàn)“U”形發(fā)展，意味著底部周期更長，開發(fā)商面臨長期的煎熬。

李宇嘉表示，本輪調(diào)整中，很多房企會因為高成本融資而倒下，也不排除大房企倒下的可能。開發(fā)商應(yīng)該全線收縮戰(zhàn)線及經(jīng)營規(guī)模，謹慎拿地，同時加速銷售與融資，保障現(xiàn)金流的健康安全。

對于實力房企，接下來或許迎來眾多的并購機會。近日，海通證券發(fā)布報告稱，資金實力雄厚且金融手段強的龍頭公司，如萬科、富力、招商、金地、恒大、碧桂園、龍湖等，有望成為此輪調(diào)整期的整合主體。