京高端盤啟動(dòng)入夏攻勢(shì)

當(dāng)普通商品房市場(chǎng)進(jìn)入量價(jià)齊跌的通道，北京樓市“零首付”、“特價(jià)房”、團(tuán)購與打折優(yōu)惠等“以價(jià)換量”的活動(dòng)不斷。但與之相反的是，高端住宅市場(chǎng)從四月開始穩(wěn)步回升，進(jìn)入五六月以來推盤力度加大，預(yù)計(jì)豪宅市場(chǎng)全年的成交價(jià)格仍將穩(wěn)步走高。

高端市場(chǎng)價(jià)量齊升

今年前4個(gè)月高端住宅新盤入市較少，市場(chǎng)低迷。進(jìn)入四五月份之后，這一情況得到改善。

記者近日在順義、通州、大興等區(qū)域走訪發(fā)現(xiàn)，眾多高端住宅開始啟動(dòng)入夏攻勢(shì)，金地、首開、泰禾等名牌開發(fā)商不約而同地加大推盤力度，成交情況也較為火熱。

5月31日，備受關(guān)注的亦莊高端項(xiàng)目楓丹壹號(hào)正式對(duì)外亮相，計(jì)劃推出疊墅產(chǎn)品，由于蓄客效果良好，其推盤時(shí)間從原來的7月調(diào)整到6月。當(dāng)天，位于房山長陽的徜徉墅二期別墅新品推出，當(dāng)天完成認(rèn)購12套，銷售額達(dá)1.2億元。

在孫河板塊，5月18日，泰禾北京院子推出總價(jià)650萬元起的新品精裝平墅，當(dāng)天銷售額達(dá)到3.3億元，去化八成。在1月份，該項(xiàng)目首次開盤銷18億元，目前銷售去化率已達(dá)80%，有望年內(nèi)實(shí)現(xiàn)清盤。

與之相鄰的龍湖·雙瓏原著，5月11日平墅新品開盤，總價(jià)680萬元/套起，首推30套房源也在半小時(shí)內(nèi)售罄。

“5月我們加推兩棟120到140平米的洋房，市場(chǎng)反應(yīng)非常好，去年底開盤到現(xiàn)在不到半年，銷售額已突破20億元。”西山藝境項(xiàng)目營銷總監(jiān)李楊說，預(yù)計(jì)二季度銷售將再創(chuàng)新高。

成交火熱的背后，高端項(xiàng)目價(jià)格依然堅(jiān)挺，如融科旗下的融科·千章墅與通州的中建·紅杉溪谷等項(xiàng)目價(jià)格相比年初均有所上升。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月底，北京樓市共有15個(gè)報(bào)價(jià)超過4萬元/平米的高端住宅項(xiàng)目獲批入市，取證價(jià)格區(qū)間在4萬-7萬元/平米之間。報(bào)價(jià)最高的是望京綠地中心，均價(jià)9.5萬元/平方米，其次是九章花園，報(bào)價(jià)9.1萬元/平方米， 泰禾北京院子最高報(bào)價(jià)達(dá)77913元/平方米。

從別墅市場(chǎng)的取證力度來看，4月僅有九章別墅一個(gè)項(xiàng)目取證，5月有鴻坤·林語墅、中建紅杉溪谷、楓丹壹號(hào)（疊拼部分）三個(gè)別墅項(xiàng)目獲批取證，預(yù)計(jì)在6月入市，創(chuàng)下年內(nèi)單月高端盤取證的小高點(diǎn)。

部分新盤也在等待時(shí)機(jī)推出。金隅嘉業(yè)營銷總監(jiān)鄭亮告訴記者，位于通州土橋站的金隅78墅，也即將推出一批別墅。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，從年初開始，北京高端市場(chǎng)預(yù)售管制開始松動(dòng)，在第二季度推盤力度加大，成交逐步回暖。中高端項(xiàng)目作為房企實(shí)現(xiàn)高利潤的產(chǎn)品，不會(huì)平價(jià)拋售。

多手段搶收窗口期

去年總價(jià)在600萬到800萬的別墅項(xiàng)目占據(jù)別墅市場(chǎng)近一半，而且絕大多數(shù)都以自住為主。在樓市下行壓力下，北京房企開始推出“平墅”等高性價(jià)比的產(chǎn)品，吸引市場(chǎng)中的改善型置業(yè)者，頗有搶收當(dāng)下“窗口期”的意味。

總市值達(dá)到70億元的泰禾北京院子，今年有望成為泰禾在京的“提款機(jī)”，其近日推出100多套精裝平墅產(chǎn)品。記者從泰禾了解到，泰禾北京院子此次發(fā)售的精裝平墅其蓄客期僅有兩周的時(shí)間，開盤當(dāng)天就取得去化八成的成績。

龍湖雙瓏原著推出208平方米左右的平層，均價(jià)680萬元起。此前的疊拼產(chǎn)品由于有大面積的贈(zèng)送，總價(jià)在800萬元左右。除雙瓏原著外，龍湖在北京順義的好望山項(xiàng)目，即將推出最后一棟135平方米的洋房產(chǎn)品，約50套。

“今年是北京龍湖的別墅年，在北京市場(chǎng)上將會(huì)實(shí)現(xiàn)至少6盤齊開，大多數(shù)項(xiàng)目都針對(duì)改善型需求，實(shí)現(xiàn)全系列覆蓋?！北本埡I銷總監(jiān)王勐告訴記者，今年北京龍湖將推出兩個(gè)全新低密項(xiàng)目，分別為位于昌平沙河的滟瀾新宸和位于密云司馬臺(tái)的長城源著。

受到信貸政策收緊的影響，一些高端項(xiàng)目甚至開始采取更靈活的付款方式。長江實(shí)業(yè)在順義中央別墅區(qū)開發(fā)的譽(yù)天下，正計(jì)劃推出新組團(tuán)“瑞景花苑”，會(huì)延續(xù)項(xiàng)目推出的一個(gè)“特長靈活分期付款方式”。

在營銷手段上，房企也運(yùn)用名人效應(yīng)作為噱頭，試圖在營銷上取得突破。

西山藝境則舉辦“紀(jì)念梅蘭芳誕辰120周年世界巡演禮”，邀請(qǐng)梅蘭芳之子梅葆玖前來“助陣”。而泰禾北京院子不久前邀請(qǐng)成龍代言泰禾“院子系列”產(chǎn)品。

地王入市將再抬高端門檻

隨著部分頂尖高端住宅入市，高端市場(chǎng)或?qū)⒂瓉硇乱徊ǖ纳蠞q行情。記者近日在位于CBD的首創(chuàng)天禧項(xiàng)目看到，該項(xiàng)目價(jià)格達(dá)到15萬元/平米。

在今年底到明年，部分地王級(jí)高端項(xiàng)目將集中入市，整個(gè)北京高端項(xiàng)目定價(jià)或?qū)?huì)出現(xiàn)一輪上升波動(dòng)。統(tǒng)計(jì)顯示，2013年以來，北京國土局先后出讓了至少7宗樓面價(jià)4萬元以上的地塊，包括懋源的夏家胡同地塊、中糧孫河地塊、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊、金地19街地塊、保利首開東壩地塊、首城東壩地塊和合景泰富東升鄉(xiāng)地塊等。

業(yè)界預(yù)計(jì)的開盤價(jià)格至少在10萬-15萬元/平方米之間，10萬元將成為北京高端住宅的價(jià)格門檻。而華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示，高端住宅只針對(duì)高端客戶和稀缺客戶，它的價(jià)格還會(huì)上漲，并且會(huì)獨(dú)立于政策和市場(chǎng)行情之外。

以農(nóng)展館地塊為例，去年9月，融創(chuàng)以21億元的總價(jià)，外加異地建設(shè)27.8萬平方米醫(yī)院的條件獲得，實(shí)際成交總價(jià)為43.24億元，折合樓面價(jià)7.31萬元/平方米。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌此前對(duì)記者表示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)在15萬元以上，部分優(yōu)質(zhì)房源均價(jià)可能會(huì)接近30萬。而目前該區(qū)域在售樓盤均價(jià)在6萬-7萬元/平方米。

此外，最受關(guān)注的是龍湖和泰禾分別拿下的西局地塊，初步計(jì)算樓面價(jià)均突破6萬元/平方米，僅次于農(nóng)展館地塊創(chuàng)下的7.3萬元/平方米的歷史紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，兩個(gè)項(xiàng)目未來商品房部分的合理價(jià)格區(qū)間將會(huì)達(dá)到10萬-12萬元/平米，該板塊也將成為京西南新的高端居住區(qū)。

“北京房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)沒有到頂，高端產(chǎn)品的價(jià)格還有很大的上漲空間。”郭毅認(rèn)為，隨著供應(yīng)高峰的到來，別墅市場(chǎng)將進(jìn)一步細(xì)分，低密度的聯(lián)排疊拼市場(chǎng)空間會(huì)增加，頂級(jí)的高端別墅未來也會(huì)是占據(jù)市場(chǎng)的重要關(guān)注點(diǎn)，而產(chǎn)品差異化和稀缺性則成為別墅突出重圍的關(guān)鍵。