學區房新篇章

受“孟母三遷”的傳統影響，父母為子女教育購置房產，使北京歷年來價格持續高企的學區房成為一道獨特風景。一方面，父母為了給孩子落戶，甚至花費幾百萬元購買居住條件較差的房源。另一方面，投資客也看準了學區房的升值前景，企圖在其中分一杯羹。

今年4月，北京市發布的《2014年義務教育階段入學工作的意見》，進一步強調了免試“就近入學”的原則，還取消了“共建生”。教育政策方面的變化，對學區房的影響已經初現端倪。一方面，傳統學區房熱區沒有表現出以往的狂熱。另一方面，部分普通學校由于撤并進名校，學區內的二手房轉瞬成為市場焦點。

傳統學區房不溫不火

一年一度的學區房成交高峰今年似乎并未如期而至。最近記者在走訪中發現，受到今年小學入學新政和整體二手房市場影響，傳統學區房熱區市場表現不溫不火。

位于西城區的北京第二實驗小學是北京市重點小學中的重點學校，其學區內的學區房源成交價一直居高不下。網上曾經流傳過的單價30萬元學區房就位于該小學學區內。

“北京實驗二小本部在招生簡章里規定的劃片區域只有文華胡同和文昌胡同，房源都是平房，面積從十幾平米到幾十平米之間，總價低，之前一直是家長們熱捧的對象。”北京第二實驗小學附近的鏈家地產中介門店置業顧問這樣介紹。

該置業顧問表示，這種房源目前已經所剩無幾，只有文華胡同的三間房在售。“這種房源單價高，質量低，再加上北京第二實驗小學要求落戶滿五年才能入學，基本上擠出了投資客，可以說是有價無市。今年4月份店里成交過一套7平方米的房子，均價24萬元，總價168萬元。”

緊鄰北京第二實驗小學的是西城區重點小學——奮斗小學。據介紹，宣武門西大街、石燈胡同、光彩胡同、新文化街等小區都在奮斗小學的學區范圍內，學區房均價也已達到6萬-8萬元不等，但今年以來成交價格基本保持平穩。

該區域內一中介門店置業顧問介紹，今年以來該區域二手房價格上漲幅度并不明顯，5月以來的成交量也處在平均水平。例如現在宣武門西大街小區的均價是62000元/平米，最近4個月來都基本持平。小區里一套66平米的兩居室，總價470萬元，業主現在打算換房，價格可以協商。“現在是傳統學區房銷售熱季，但是由于區域內很大一部分賣房人都是賣小買大，所以價格方面不會盯得太緊。這個月小區里成交了一套51平方米的兩居室，均價在50000元/平方米，與去年同期類似房源48000元/平方米的均價相差無幾。”

同樣是傳出過天價學區房的華清嘉園，因其所處學區為中關村第二小學而受到家長追捧。但今年6月，華清嘉園學區房成交卻一反常態。據了解，目前華清嘉園二手住宅報價在60000元/平方米-70000元/平方米之間，相較于去年同期65000元/平方米的均價，漲幅不到5%。

“近一個月門店只成交了1套總價355萬的一居室，均價在69000元/平米左右。”華清嘉園附近一中介門店經紀人介紹，今年二手房市場情況欠佳，降價出售的房源不在少數。以一套151平米的三居室為例，業主最早的心理定價是1000萬元，目前總價已降至950萬元。而去年小區賣出一套同戶型房源，總價也在980萬元。

新學區廣受關注

“實驗二小分校”、“實驗二小學區房”、“正式掛牌實驗二小”，在某二手房中介網站上，這些標題已經成為吸引購房者的招牌。涭水河小學、廣外一小和玉桃園小學將并入北京實驗二小，其學區內的賣房人已將“實驗二小學區房”作為銷售噱頭。

實際上，在傳統學區房失去往年火熱的同時，一些參與名校教育集團、與優質中學對接的小學，其學區內的學區房反而開始受到關注。

涭水河小學學區內的二手房置業顧問介紹，這幾年來一直有購房者抱著“押寶”的心理選擇購買涭水河小學的學區房。尤其是4月份西城區公布涭水河小學正式撤并進入北京第二實驗小學教育集團后，其學區內的房源更加受到關注，雖然整體市場僵持不下，但仍然有部分業主提價5000-6000元/平方米。

北三環外的裕中西里也是這次教改受益頗大的區域。此前裕中小學是西城區的一所普通小學，但是教改后改名為三帆中學附屬小學，裕中小學畢業生80%將來能直升市重點三帆中學，這也帶動了區域二手房價格的飆升。

由于賣得太火，最近裕中西里和裕中東里都沒有好房源可賣。而臨近的安貞西里房價則受市場影響下調到4.5萬元/平方米。一條馬路之隔，兩個區域的房價一升一降，差距已達萬元。

海淀區五一小學是區重點，自從有消息稱該小學學生可高比例直升北京十一學校后，便迅速為市場趨之若鶩。據區域內中介門店經紀人介紹，目前海淀區五一小學學區房價格在48000-63000元/平方米之間，從4月份以來，門店里該小學學區房成交量和咨詢量就迅速攀升，其中5月份比去年同期成交上漲30%，且一居室和小面積兩居室占據很大比例。

學區房價格畸形或將改變

至于朝陽區的垂楊柳中心小學，購房落戶區域內的垂楊柳中里、垂楊柳北里、樂城國際、世橋國貿、天之驕子等小區，均可就讀該小學。記者在走訪中發現，這些房源的成交和價格目前并沒有太大浮動，大多是隨行就市，甚至部分業主為了換房或變現，低于市場價格掛牌，以求盡快成交。記者在樂城國際看到一套140平方米的三居室，目前報價740萬元，折合均價52800元/平米，遠低于之前同類型房源成交均價。

偉業我愛我家市場研究部孔丹介紹，受到二手房整體市場影響，今年學區房整體趨勢較為平穩，傳統熱點學區房價同比增長10%的情況也沒有往年多見，總體保持平穩上漲的趨勢。

而此次教改，也打破了之前的市場格局。鼓勵就近入學，以及落戶年限提高等政策，令之前的熱點區域有逐漸趨穩勢頭。

“學區房的出現和熱炒，根本原因在于教育資源不均衡。現在就近入學的新規和新學區劃分，使一些原本不受市場關注的學校進入考慮范圍，短時間內將催生新學區房，這些區域的二手房成交量價或將有一定程度攀升。但從長期來看，教育資源的逐步均衡將改變學區房因資源稀缺而價格高企的局面，扭轉人們“擇校而居”的觀念。”孔丹表示。

但另一方面，推行“就近入學”，“九年一貫制”促使一些不知名的學校周邊住宅形成新的學區房，價格也呈現上漲趨勢。為孩子上學而換房的家長不在少數，在很多家長看來，失去了擇校的手段，購買學區房成為孩子享受優質教育最便捷的途徑。

對此有專家表示，北京教改的方向肯定是縮小各學校之間的教育水平差距，未來各校教育質量相當，也就沒有了學區房的概念。家長要根據孩子的特點，選擇適宜的居住地點，就近入學。因此，對買學區房的家長來說要慎重考慮。