光耀自救

雄心勃勃的光耀集團董事長郭耀名一定沒有想到，自己一手建立的百強房企如今會面臨破產(chǎn)的絕境。今年以來，其惠州多個樓盤延遲交樓、被最高法院列入全國失信被執(zhí)行人名單、巨資高利貸貸款曝光、深陷資金鏈泥沼。如今郭耀名甚至要為數(shù)億元的資金缺口而絞盡腦汁。而在這前，他一心想讓光耀地產(chǎn)再上一個臺階，數(shù)次籌劃上市。

四面楚歌的光耀地產(chǎn)能否度過危機？在目前低迷的樓市背景下，光耀地產(chǎn)作為扎根三四線城市的典型房企，其所面臨的資金鏈斷裂問題也折射出許多中小房企隱含的危機：產(chǎn)銷失衡、存貨積壓、資金緊張。隨著銀行貸款的收緊，行業(yè)或?qū)⑦M一步分化，光耀的隕落或許僅僅只是開始。

出售資產(chǎn)尋求自救

從2013年開始，光耀逐漸出現(xiàn)資金黑洞，無力償債的傳聞時有發(fā)生。如今，這根弦終于要斷了。

對公司目前的現(xiàn)狀，光耀集團相關工作人員回復記者稱，如公司公告所說，光耀的確存在資金問題，但公司運作正常，管理層亦在積極解決問題，目前資金需求也就3億-5億元，合作銀行也在力挺公司，公司有信心渡過難關。

今年年初，最高人民法院公布了光耀集團有限公司及相關子公司失信記錄。據(jù)國泰君安研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師孫建平介紹，如果企業(yè)出現(xiàn)失信記錄，再想通過銀行渠道貸款難度非常大。目前金融機構普遍不太看好房地產(chǎn)行業(yè)，對房地產(chǎn)的資金投入趨于保守，光耀成功貸款的可能性不大。

在一家全國性股份制商業(yè)銀行里從事房地產(chǎn)融資的李鑫（化名）告訴記者， 本來三四線城市的房地產(chǎn)項目就一向不被資金看好，今年又是房地產(chǎn)信托兌付的高峰年，有不少項目都出現(xiàn)兌付的風險，三四線城市的風險更大。違約記錄無疑令本就融資困難的光耀雪上加霜。李鑫所在的銀行更是將光耀列入了“黑名單”，要求不予貸款。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，對于缺少資本市場融資能力的房企而言，面對銀行信貸渠道的縮緊，只能借道于信托，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品泡沫太大，光耀地產(chǎn)融資渠道可能會進一步遭遇“瓶頸”。

在融資渠道幾乎被“堵死”的情況下，郭耀名將希望寄托于資產(chǎn)重組、尋找接盤者。

郭耀名對媒體表示，他正在考慮轉(zhuǎn)手一些項目或土地，以保證小業(yè)主利益，使公司正常運轉(zhuǎn)。首先考慮的是轉(zhuǎn)讓天津團泊湖項目；此外惠州市政府正在協(xié)調(diào)有關部門加快辦理光耀惠州項目相關土地手續(xù)，這些項目也是可以變賣的。最樂觀的結(jié)果是轉(zhuǎn)手一部分資產(chǎn)后可以渡過當前難關，但估計公司今年銷售額會縮減三分之一。

據(jù)光耀集團相關工作人員介紹，目前惠州市政府已成立了“光耀項目問題協(xié)調(diào)處理小組”，幫助光耀解決當前問題。

華南某房企負責人告訴記者，作為惠州最大的納稅企業(yè)之一，惠州市政府并不希望光耀破產(chǎn)，因此，政府層面也在積極商討解決方案，希望促成金源或者其他企業(yè)收購光耀。

克爾瑞分析師朱一鳴認為，在目前的情況下，項目轉(zhuǎn)讓和出售是光耀比較正確的一步棋。雖然光耀很多項目都是在三四線城市，但其土地儲備量可觀，亦有不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和項目，對部分房企具有一定的吸引力。此外，對很多投資商而言，這個時候收購光耀地產(chǎn)，價格會相對較低。

截至6月中旬記者發(fā)稿前，該公司未有明確的重組方案公布。

資金缺口到底多大

光耀集團到底有多少債務“黑洞”，需要多少資金方能“緩”過來？

郭耀名在接受媒體采訪時透露，光耀天津項目拖欠工程款1.5億元，還需2000萬元便可完工，惠州幾個項目數(shù)百房源要按時交房也只需數(shù)千萬元，短期內(nèi)需償還的借款有個人周瑞坤3000萬元，周勃6000萬元、利息960萬元及逾期利息、違約金，總共加起來需5億元左右。按照郭耀名的說法，只要能找到3億-5億元，就能讓項目重回正軌，光耀也就能緩過來。

但記者整理發(fā)現(xiàn)光耀的債務問題并沒有郭耀名說得那么輕松。

綜合多家媒體報道，2011年至 2013年，光耀金融機構借款包括銀行貸款、信托融資、資產(chǎn)管理公司、基金融資等共約100億元；進入2014年，光耀共與10家左右的金融機構有合作，涉及建行、工行、長城資產(chǎn)管理公司等，借款共27億元。

而2011年至2013年，光耀銷售總額約170億元，以70%的銷售回款計算，光耀的收入基本可以平衡支出。但這沒有算上高額利息及民間貸款。

“2013年12月，光耀向韓亞銀行借款8500萬元，利息高達21.6%，并且每月支付，另外光耀地產(chǎn)向林木森借款1億元，利率為銀行同期同類貸款的4倍?！笨藸柸鹧芯繄蟾嬷赋?，這樣高額的利息成為壓倒光耀的重要一環(huán)。

此外，自2011年以來，光耀借了大量的高利貸。一般的企業(yè)民間借貸只用2-3個月，而光耀從最初的短期過橋借款、委托貸款到變成長期的依賴，三年來的借款總額超過15億元，利息就高達十幾億元。“在去年下半年遭遇房地產(chǎn)市場下滑后，公司資金鏈越來越緊張，無法按期償還高利貸款項，導致復利增長債務越滾越大。”郭耀名坦言。

據(jù)南方都市報5月26日報道，光耀地產(chǎn)高層人士曾對該報記者透露，光耀目前拖欠總工程款約10億元，金融機構欠款27億元，民間借貸的債務缺口20多億元。

記者就此詢問光耀集團相關工作人員，但其并未對此做出明確回復，僅表示一切以董事長郭耀名的說法為準。該工作人員告訴記者，公司的情況并沒有外界想象得那么糟糕，公司引進戰(zhàn)略投資者或出售地塊、其他資產(chǎn)，都可解決眼前面臨的困境。

光耀的啟示

從郭耀名的采訪和該工作人員的回答中，記者可以感到雖然光耀一面尋找接盤者，但更多的還是將希望寄托于惠州、東莞、威海三地的“全球候鳥度假地”產(chǎn)品集中入市?！斑@些項目集中入市后，可以快速回籠資金，確保公司穩(wěn)健經(jīng)營?！痹摴ぷ魅藛T稱。

但事實真的如此簡單嗎？

高策地產(chǎn)服務機構董事長、總裁陶紅兵曾多次對記者提及，三四線城市房地產(chǎn)市場的風險很高，這些城市的旅游地產(chǎn)項目也正面臨供應過剩，需求不夠的窘境，特別是惠州、威海兩地都是集中供應區(qū)。

“資金鏈危機的本質(zhì)在于，處于發(fā)展壯大中的中小房企尚未明晰自我底線，深層次原因還在于房企的資金、產(chǎn)品、管控多方面矛盾迸發(fā)的綜合性危機?！?蘭德咨詢總裁宋延慶直言，資金危機不是靠一兩個項目就能根除的。

美聯(lián)地產(chǎn)研究中心主任徐楓表示，光耀地產(chǎn)一直偏向大盤開發(fā)的操作模式，以此追求規(guī)模效應，但是大規(guī)模拿地的前期工程、銀行利息、人工費用成本較高，大盤操作的資金壓力非常大，尤其在市場行情不好，三線城市出現(xiàn)需求過剩的情況下，大盤受到的沖擊也最大。

朱一鳴則認為，光耀的全球候鳥度假地項目定位過于“高、精、尖”，缺乏當?shù)厥袌鲂枨?，高強度的資金投入，低效的資金回收，使得光耀資金周轉(zhuǎn)日益困難，直至斷裂瀕臨破產(chǎn)。“這部分人畢竟是小眾群體，房企如果將寶全部押在其上，難免會有傾覆之危。今年破產(chǎn)的興潤置業(yè)、君利豪都有類似問題。”

此外，城市布局單一且集中布局在風險城市，也是房企破產(chǎn)的一個重要原因。由于押重倉在風險城市，一旦行情變冷，房企庫存立即大量積壓，由于市場供遠大于求，產(chǎn)品即使降價也很難去化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，光耀地產(chǎn)資金緊張雖然是個案，但反映了整體房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。2013年房企拿地過多，在2014年銷售一旦放緩，緊繃的資金鏈很快出現(xiàn)問題。很多高杠桿的房企都可能會陷入危機，特別是中小型企業(yè)和立足三四線城市的房企，為了拓展市場份額不惜抬高成本激進拿地，項目數(shù)量有限甚至集中于需求不足、均價不高的三四線城市，加上融資渠道收緊融資成本抬高，這都給中小房企的發(fā)展危機埋下伏筆。