花樣年物管新花樣

花樣年，一家非典型性知名房企。說它的知名不典型，是因為無論從名氣、規模，還是資產各方面，都無法與萬科、萬達等標桿房企相比。說它知名，是因為它不僅自身在港股上市，近日更是將旗下彩生活服務集團有限公司推上了港交所的舞臺。若無意外，六月末七月初彩生活將成為中國內地物業第一股。

既非“土豪”，又無“靠山”的花樣年，是如何將別人視為雞肋的物業做得如此“牛氣”？ 在房地產行業高成本讓很多房地產公司“退市”，行業洗牌在所難免的背景下，花樣年的探索或許能給房企一些啟發。

巨大商機

被其他企業視為“雞零狗碎”的社區運營，在花樣年控股集團董事局主席潘軍眼里，卻隱藏著巨大商機。他把彩生活的未來定位為一個“社區服務運營商”：把傳統的物業公司通過互聯網基因重組，將實體社區變成一個基于大數據的互聯網平臺。

去年6月1日，花樣年控股集團旗下彩生活開發的APP彩之云上線，供業主和周邊商戶下載使用。

花樣年對這款APP有著以下生動的介紹：你早上可以預訂營養早餐，出小區的時候順路可取；平時可以很方便地繳納物業費、水電煤氣、停車費；休息時可以團購電影票、時令蔬果；叫個外賣或者享受干洗服務更是簡單得很。未來還將把社區更多的管理職能結合到 APP上，幫助小區進行管理。簡單說，彩之云就是一個大眾點評網加美團網的社區版，通過這個終端來控制社區微商圈的形成。

潘軍曾做過計算：假使每人每月社區消費2000元，一年就是2.4萬元，4000萬人一年將消費上萬億元。“如果能拿到1%的傭金，就是100億元，拿到2%，就是200億元。按天貓模式計算，收的是3%至5%的傭金，則是300億至500億元。這是一個多么大的金礦？”

不過，也有業內人士指出，在目前物業管理行業面臨低利潤、高人工挑戰的大背景下，彩生活的贏利點并不明晰。

彩生活服務集團有限公司總裁唐學斌在給記者的書面采訪回復中表示，“我們通過機械化、信息化，對整個小區的管理實行一種標準化、制度化、流程化的管理，解放簡單勞動崗位上的勞動力，轉而招進一些學歷、文化程度和服務意識等能力相對高的人，成為彩生活社區管家，形成新的盈利模式。”

另一種盈利模式在于，將線上和線下服務結合起來。花樣年認為管家是線下的服務，難以滿足業主各方面的需求，因此而建立了彩生活獨特的線上服務，即有邊界的電商，在相應的小區里發揮作用。

“例如業主停車場的卡需要重置，每個月需要到管理處辦手續，但現在彩生活網上為業主提供了一個專門的系統，實現網絡平臺的自動充值，可以通過銀行轉賬來實現。”與此同時，業主在這個系統上的消費，將會以相應的積分得到回報，這些積分在小區周圍與彩生活有合作的商家消費可以當做現金來使用。

彩生活為供應商提供龐大的業主數量，供應商交付一定傭金和回扣作為回報，與此同時，這些供應商面對彩生活的業主提供相應優惠，并保障相應的服務質量，從而達成三方共贏的模式。

對于彩生活低成本的優勢未來能否持續，唐學斌指出，過去12年，該公司通過互聯網、信息化的手段降低成本，在市場上具有很大的優勢。預計未來人工成本將會繼續上升，但公司不斷改進后臺管理，其經營效率將繼續保持優勢。

亮麗的盈利成績表

花樣年官方資料顯示，截至2013年12月31日，彩生活集團共簽約管理面積逾1億平米，簽約管理項目超過650個，除了花樣年旗下物業使用彩生活服務外，其余95%以上管理社區來自非花樣年物業。而它的發展目標遠不止于此。潘軍稱，到2020年，集團將進入100個中國最具價值的城市，管理10億平米物業，服務1000萬個家庭。

看看彩生活的財務報表，就知道潘軍的目標并非好高騖遠。

從2002年成立至今，彩生活一直保持規模及盈利的高速增長。據招股書披露，彩生活總收入由2011年的1.47億元增至2012年的1.97億元，并進一步增至2013年的2.33億元。2011年至2013年，公司年復合增長率為26.1%。

同時，彩生活總利潤也自2011年的2350萬元增至2012年的4490萬元，到2013年的4550萬元。2011年至2013年的復合年增長率為39.2%。而毛利率更是只高不低，2011年、2012年，彩生活年均毛利率分別為47.2%、47.9%，時至2013年，毛利率飆升至61.6%。

“彩生活的物業服務價格是全行業最低的，如果按照市場價開發商進行補貼的話，我們的凈利潤能達到30%，”潘軍在回復中稱。

在實現了盈利的前提下，花樣年集團開始分拆彩生活上市，希望借助資本市場的力量，進行拓展。

今年6月，花樣年完成了一筆700萬美元的融資，潘軍稱，這筆錢將主要用于物管平臺彩生活業務的運營，主要為“2.1”版的彩生活社區進行光纖到戶的投資。

據了解，花樣年分拆彩生活已完成部分配股。彩生活已于6月5日將占其經擴大已發行股本約4.01%的股份，以總認購金額5433萬港元，配發予若干獨立策略投資者。完成后，花樣年擁有彩生活約67.19%的權益。

潘軍認為，美國的服務業產值占GDP的70%，80%的就業在服務，中國服務業產值僅占GDP的30%，未來太有想象空間了。

轉型“輕資產”

其實，潘軍最初開始做彩生活頗有些被“逼上梁山”的味道。

早些時候在北京土地拍賣市場的鎩羽而歸，讓潘軍意識到，既非土豪，又沒有“國企央企背景”的花樣年，并不具備為爭奪土地不計成本“一擲千金”的本錢，因而早早開始籌劃轉型。

探索之路從2003年開始。互聯網帶來的解構、重組能力，讓潘軍摸索到花樣年未來的發展路徑。彩生活集團大膽開始嘗試和其他物業公司不一樣的事情。他們選擇的路徑是運用互聯網思維重組傳統物業，算得上是房地產行業最早“觸網”的企業之一。2008年，花樣年社區物業服務平臺上線，不僅更便捷地向業主提供服務，也忠實地記錄著業主與相關服務行業的所有數據。

在潘軍的構想中，他所搭建的社區服務平臺未來將進一步向智能化發展。當社區服務平臺抓取了足夠多的用戶生活、工作行為數據，這將幫助花樣年集團準確地為業主用戶“畫像”，了解業主的需求并給予滿足。2013年年中，潘軍造訪了阿里集團。從阿里參觀回來后，潘軍評價道，阿里集團最有價值的資產是數據，而花樣年集團逐步積累的業主大數據未來將比地產物業更值錢。

當時，潘軍的想法也曾遭到董事會不少守舊派的質疑，不過彩生活的表現很快就征服了這些老頑固們。記者查閱往年的資料發現，“彩生活”的投入成本很低，僅50萬元，自從2005年投資50萬元以后，花樣年再沒增加投入，而盈利卻芝麻開花節節高。

但潘軍并沒有就此“打住”，他為花樣年繪制了輕資產轉型的藍圖：未來將逐漸淡化房地產開發在集團中的主業地位，轉型為以金融為杠桿、以服務為平臺、以開發為工具的金融控股集團。

今年6月，醞釀上市一年多的彩生活啟動公開招股程序，若無意外，六月末七月初彩生活將成為中國內地物業第一股。即將“躍龍門”的彩生活更吸引了奇虎360作為基石投資者，體現出互聯網巨頭看好彩生活作為開放小區服務平臺的發展前景。

成功路上的壁壘

彩生活模式也并非十全十美。

“城市擴張思路是深耕一二線求質，還是走向三四線求量？”對于彩生活未來的發展，易居中國執行總裁丁祖昱表現出自己的擔憂。他認為，從快速擴張到處搶地盤，到放棄三四線、回歸一二線，開發企業最近三年正經歷著這樣的過程，而今天彩生活正在第一階段。截至去年年末，彩生活共進駐60個城市。而截至今年4月30日，彩生活已經進駐78個城市，其中三四線城市約占3/4。“進入了那么多三四線城市是否合適，房價本來就很低，能收取的物業管理費用更有限，增值服務能達到什么樣的程度可想而知，城市的擴張也有一個度。”

RET睿意德商業服務部董事陳麗琳告訴記者，輕資產的運用模式需要重視品牌建設和團隊商業經驗積淀，以增強自身的核心競爭能力。但目前，無論從管理團隊、管理模式，還是從網絡技術看，彩生活并沒有掌握特別高精尖的核心技術，行業門檻依舊較低，彩生活未來或將面臨各類物管企業的競爭，而最近的競爭可能將來自于大開發企業的下屬物業公司。像萬科、綠地這些大企業都擁有百萬戶的自管物業，未來也完全可以向非企業開發物業拓展，它們的競爭力與彩生活有得一拼。

更需注意的是，彩生活不僅將面對同行的競爭，或許還將面臨電商大鱷搶食的沖擊。丁祖昱分析稱，彩生活和普通電商的最大差異就是，彩生活有特定服務的小區和人群，也采用了線上和線下的方式。線上有網站、有APP，把小區整合在一起；線下推出駐場展示室—彩生活空間。“但線上的這些業務，現在任何一家互聯網電商大鱷都能替代，線下也不是獨家的，互聯網大鱷也可以付出更大代價直接和業主委員會合作，某種程度上物業公司不是障礙和門檻。”

在6月19日的物業服務百強企業研究成果發布會上，佰全物業董事長呂云對彩生活模式也擔憂地表示，“從去年開始，大的物業公司都在搞互聯網，推了很多互聯網服務。但互聯網是一個燒錢的行業。物業公司最多一年也就有幾千萬元或者一兩個億元的利潤。辛辛苦苦干了幾年，搞不好很可能會被互聯網燒掉。”

最為重要的是，社區增值服務的發展空間到底有多大？社區增值服務達到怎樣的臨界點才不會讓客戶產生反感？如何保證物業管理質量？彩生活前進的道路看似光明，實際也隱藏著不少關卡，如果一一攻破，或許潘軍還需要費一番腦筋。

唐學斌也坦誠，彩生活還有進一步改善和提升的空間。“彩生活的發展受制于整個人力資源，我們的管家和社區的服務都有賴于一批專業的社區服務人員，但是由于我們的模式在變，彩生活的員工還達不到我們所要的工作能力。接下來花樣年可能要建自己的花樣年大學，然后我們來培養彩生活所需要的這種專業技術人才。”另外，彩生活云建設的速度還需要加快，受制于同戰略投資商的洽談，要形成共贏的模式，需要一定的時間來完成。另外有些供應商難以覆蓋全國，只能零散地合作。