抄底南歐房產

“歐債危機”使得不少歐洲國家的房價大幅度“擠出水分”，從而提高了外國買家的購買力。此外，目前不少歐洲國家近幾年間陸續推出了“購房移民”政策，這些利好均推動了一大批有移民打算的中國買房客置業歐洲。不過，業內人士認為，類似希臘、塞浦路斯等目前的‘低門檻’政策，可能不會存在太長時間。”為此，越來越多的中介機構都在提醒客戶，“早辦理，早放心?！?/p>

“黃金居留”四國推“買房居留＼移民”

自從歐洲經濟危機以來，不少歐洲國家都在放低外籍置業的政策門檻，敞開移民大門。而一些受經濟危機沖擊嚴重、復蘇相對緩慢的南歐國家，則陸續推出具有很強吸引力的“置業移民”政策，甚至將“買房獲得居留權”的相關規定寫入法律。

塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希臘相繼在2012-2013年間推出了“黃金居留”政策，也就是俗稱的“買房得綠卡”。

在近幾年的北京房展會上，來自海外的投資置業移民項目都是展會主角?！?5萬歐元移民希臘”、“30萬歐元申根國暢通無阻”，“50萬歐元獲得葡萄牙‘綠卡’”等廣告推銷話語層出不窮，折射出“中國人置業歐洲”這一市場潮流。

另一方面，隨著這些南歐國家對“置業移民”的政策支持不斷加強、法案制度不斷完善、購房環境不斷改善，它們逐漸成為北美和澳洲之外，中國人最熱衷的置業首選地。

如位于地中海之畔、巴爾干半島東南端的希臘，因其悠久而燦爛的文明、優美宜人的氣候，被視為歐洲乃至全世界的度假勝地。然而，自2009年深陷歐債危機以來，希臘幾乎面臨“國家破產”的險境，希臘政府推出一些提振經濟、尋求救援的刺激方案。2013年4月通過的《投資移民促進法》就是其中之一，這項法案旨在通過“非歐盟公民購置房產送歐盟居留”的優惠，來吸引海外資金的進入。

希臘的相關政策規定，在希臘購買25萬歐元以上房產的第三國公民（非歐盟公民），可以獲得一份5年的長期居留許可。5年之后，只要房產不賣，其擁有的居留可以獲得延續。由于希臘屬歐盟成員國，也是26個申根國成員之一，所以獲得居留希臘的權利，就等于打開歐洲之門。

在目前“置業獲居留”的南歐四國之中，希臘的資金門檻最低，為25萬歐元。塞浦路斯的這一標準是30萬歐元，葡萄牙、西班牙的類似項目則要求最低價格是50萬歐元。

津橋移民機構的工作人員認為，置業人群不能單從資金數量角度來考慮，這四國“置業移民”政策的具體內容相差較大，需要仔細斟酌。如只有塞浦路斯是“一步到位”，直接送永久居留權，而葡萄牙、希臘、西班牙都是“臨時居留”，需要一定的條件才能獲得長期居留許可，或者獲得國民身份。同時在當地就業、享受國民待遇、稅收福利等方面，各國政策都有較大差異。

近幾年來，歐洲多國的房地產市場陷入低迷狀態，復蘇緩慢，房價進入下行區間，這使得大批中國投資者躍躍欲試，他們加速進入歐洲市場，希望能成功抄底。

據希臘國內房產中介協會數據，自2013年頒布新法案之后，來自中國、俄羅斯以及中東多國的大量投資客進入希臘房地產市場，其中國買家占比20%-25%，而且這一占比仍然在上漲?！跋噍^于其他國家的買家青睞于海景別墅、海邊公寓等物業，中國人更愿意購買位于雅典等城市市區的公寓，他們更注重家庭子女的教育投資以及物業的長期保值投資?！币晃皇煜はＥD房地產市場的業內人士認為，中國買家首先關注移民需求、其次才是度假需求，這是區別于其他國家買家的一大特征。

在今年四月的北京春節房展會上，不少國際項目展臺多打出類似“北京五環蝸居=歐洲海景豪宅”的誘人廣告。從事葡萄牙、希臘等房產中介工作的張凱告訴記者，“現在‘買房居留’歐洲的門檻，最低僅需要200萬人民幣左右，對于不少富裕的中國買家，根本不構成任何資金壓力。同時他們有居留、移民、教育、度假等多方面迫切的需求?！?/p>

相對較低的房價區間和豐厚的福利回報，催動著大量中國買家?！凹由现袊鴩鴥纫呀泩绦辛硕嗄甑南拶?、限貸政策，這些人群需要更多的投資渠道，實現資本保值增值?！?/p>

然而，記者了解到，相對于中國北京、上海等一線城市房價動輒“直線上行”的高回報率而言，歐洲房產的回報率不是很高，一般回報率都為3%-8%之間保持平穩?！翱蛻舨荒軐W洲房產投資回報有太多的期待，雖然一些國家房價正處于低谷，但是長期來看，房價依然上漲乏力。不少國家有“外國購房人5年內不能出售房產”的明文規定。

此外，歐洲多國對于投資和持有房產，都有系統而嚴格的稅收規范。以葡萄牙為例，除了首次購房的過戶稅（IMT）、印花稅及其他小項稅費外，每年需繳納0.3%-0.8%的地方房產稅（IMI），這個數字地方政府每年會根據實際情況調節，不過浮動不大。此外，還有物業費，每月在幾十歐元到一兩百歐元之間。對于高端房產，物業費的支出將更大。2014年執行新政之后，希臘房產轉移稅已經從11%降至3%，依然高于國內水平。

政策窗口可能只是短暫開啟

今年2月，加拿大政府突然宣布將終止設立于1986年的投資移民項目，引發一片嘩然。加拿大移民署數據稱，共有接近七萬份投資移民申請，將最終被統一退回。這一政策舉動甚至引發了一些移民人士的國際訴訟行動。

然而，業內人士認為，一些傳統移民國家突然收緊政策也是常事，比如，此前新加坡曾宣布收緊移民教育政策。為了保護本國公民的權益，新加坡政府實施了削減公立學校招收國際學生名額、大幅提高國際學生學費標準等新政。此外，美國、澳大利亞、英國等也都在近幾年出臺過提高投資移民門檻的新政。

因此，隨著始自于2008年的“歐債危機”逐漸緩解，歐洲諸國置業移民的“門戶”是否會突然關閉，引發不少需求人士擔憂。實際上，有不少業內人士認為，一旦歐洲經濟走入全面復蘇的軌道，目前開放了“置業居留＼移民”窗口的南歐諸國，可能會效仿加拿大、美國、澳大利亞的路子，逐步提高投資移民門檻。所以，這個“窗口”很可能只是短暫開啟。

據希臘銀行的數據顯示，2009年之后希臘房價一直處于下跌通道之中，其中2013年的同比下跌數值達到11.9%，創下歷年跌幅之最。而從2009年至今的累積跌幅已經高達33%以上。

“自希臘債務危機以來，當地的房地產泡沫破滅，不少物業的價格下跌30%-50%，已經基本回歸到正常的市場價格?！币晃皇煜はＥD房地產的人士認為，目前希臘房產正處于價格低谷，不少房產商都有意低價拋售，但是目前市場預期正在逐漸向好?！彪S著大量外籍投資者的進入，給希臘房產注入了動力，下跌態勢正在被扭轉。去年第三四季度以來，希臘雅典、塞薩洛尼基等城市的房價已經止跌并保持平穩。同時，市場預期普遍認為，捆綁移民居留權的房產價格，很有可能獲得一定程度的抬升。

“大量移民涌入，最終肯定會導致政策的收緊或者取消。而且目前歐盟各國的投資移民門檻標準不同，未來可能會給出一個指導意見，統一各國的標準，所以類似希臘、塞浦路斯等目前的‘低門檻’政策，可能不會存在太長時間?！痹摌I內人士告訴記者，雖然目前尚沒有明確證據表明，南歐四國的“置業居留＼移民”政策會出現變動，但是越來越多的中介機構都在提醒客戶，“早辦理，早放心。”