土地之爭

在華潤“首拓”之后，在很長一段時間里，門頭溝仍只有少量項目在售，土地供應量也一直沒有提升，2007年至2012年的5年間，區域總共才成交了9塊土地。然而，從華潤當年獨闖門頭溝，到2013年12月19日，北京融創等三家房企聯合體拍出的58.66億元總額，刷新北京年內總價地王紀錄，門頭溝地價已經翻了幾倍，開發建設正在提速。

年末出了個“地王”

沿著黑山大街往南行，不出百米就能看見西山藝境的項目入口。這個別墅項目由中國水電集團和金地集團聯合打造，目前均價32000元/平米，比起拿地2013年年初13101元/平米的樓面價，翻了近2.5倍。

2013年2月4日，中國水電集團和金地集團聯合體擊敗中鐵建、國投等7家企業，以21.3億元將門頭溝新城地塊收入囊中，樓面價達到1.31萬元每平米。4天后，中水電和金地聯合體再度力挫中鐵建、中國交建旗下北京聯合置業、北京融匯置業，以19億元奪得了相鄰區域同類型地塊。這兩地塊被中水電和金地打造成了如今的西山藝境項目。

2013年門頭溝土地市場的開門紅一路延續到了年底。

12月19日，“門頭溝新城MC16-073地塊”公開招標，北京住總、北京融創、北京駿洋聯合體以58.66億元奪得該地塊，刷新了北京年內總價地王的紀錄。按照39.12億元的底價計算，此次出讓的溢價率達49.94%。

記者了解到，“新地王”是北京出讓的第19宗自住型商品房地塊，當時吸引了4家房企聯合體到場投標，其中住總、融創和北京駿洋三家房企聯合體出價最高，達58.66億元。綠地和遠洋聯合體次之，出價48.1億元；萬科和華潤聯合體以45億元緊隨其后；而龍湖和葛洲壩聯合體出價35億元，低于地塊底價，成為廢標。

按照要求，該地塊需配建“限價商品住房”7500平米，銷售限價為9000元/平米；以及約5萬平米“自住型商品住房”，房屋銷售限價為18000元/平米。除去配建部分，該地塊純商品房部分的樓面價超20000元/平米。

而在一個月以前的11月21日，門頭溝區門頭溝新城MC08-014/015地塊，由北京市華遠置業有限公司和北京金秋萊太房地產開發有限公司聯合體，以總價23億元中標。

區域內另一高端項目負責人表示，2013年年底成交的兩地塊預計都將打造成高端產品，無論在產品類型還是價格方面，對門頭溝區域都會起到推動作用。

西山藝境項目負責人、北京金水地產總經理朱成林認為：“現在門頭溝自住商品房的樓面價，已經高于我們高端低密度洋房的樓面價，等于給門頭溝區域的價格重新樹立了標尺。”

開拓者華潤

隨著門頭溝區域的土地放量，越來越多的品牌房企開始搶灘進駐。截至目前，門頭溝區域已經有華潤、住總、金地、中水電、金泰、K2、中信等品牌開發商開發的項目，最近又有融創、華遠等品牌房企的拿地進駐，選擇在此打造旗下的高端產品，搶占市場份額。

在眾多品牌開發商中，作為首個開拓者，華潤的名字不可不提。

2007年底，華潤置地（武漢）發展有限公司以15億的高價，拿下門頭溝新城馮村地區（一期）居住項目用地。北京市土地整理儲備中心信息顯示，該地塊規劃建筑面積為28.6萬平米，以此算出，樓面地價為5245元/平米左右，當時該區域在售樓盤的價格約為8000元/平米。

華潤的大手筆曾讓門頭溝樓市為之一振，甚至有業內人士認為，華潤的進駐將給區域帶來質的改變。

然而，這塊被寄予厚望的土地卻一再被擱置。由于拆遷進度緩慢，當年的門頭溝地王長期閑置，2010年初被北京市國土資源局“點名”批評。

直到2011年10月22日，該地塊的首期產品才“千呼萬喚始出來”。據記者了解，潤西山一期開盤當天銷售破4億元，成交均價33885元/平米。項目二期于次年6月20日開盤，53套房源當天基本清空，成交均價36952元/平米。2012年10月1日，潤西山推出公寓產品，成交均價高達26024元/平米，比當時區域18347元/平米的均價高出近8000元。

記者到達項目的冬日早晨，這個西班牙風格的半山別墅群在晨光中顯得別具風情。因為依山而建，每棟建筑之間形成約3-6米的高差，高低錯落有致。西班牙式古堡會館和地中海水系景觀園林在門頭溝非常少見。

“目前僅剩少量公寓產品和530-650平米聯排、雙拼別墅在售，總價約2400-2900萬元，含8000元/平米精裝修。”潤西山銷售人員告訴記者，由于預售證即將到期，項目很快將轉入現房銷售。

亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，2007年以前，門頭溝區域僅有京煤集團旗下地產商以及一些不知名的房企，華潤的進駐，提升了區域的知名度，加上其所推的半山別墅在當時的北京十分少見，也在一定程度上改變了北京人對門頭溝偏僻落后的固有印象。

受益生態建設

走在門頭溝的街道上，隨處可見正在施工的建筑工地。在多位售樓員的解說中，門頭溝不大，核心區開車甚至10分內就能走遍，但自然保護區、森林公園多達9處。靈山、妙峰山、百花山環抱，永定河蜿蜒而過，“三山一河”獨特的生態資源成為門頭溝居民自豪的資本。

“我剛來北京的時候是冬天，當時覺得北京就像水泥森林，總覺不宜居。半年后去潭柘寺時途經門頭溝，那個時候路不是特別好，首鋼路崎嶇不平，首鋼也還冒著煙。但過了首鋼以后，先看見西山然后再到永定河，有山有水，整個感覺完全就好起來了。”在綠島水岸的業主任女士的眼中，北京除了懷柔和密云，沒有其他哪個區域的環境品質能與門頭溝媲美。本是去旅游的任女士被門頭溝的環境所吸引，在綠島水岸購置了一套房子，平日住在市區，周末便帶著孩子過來度假。

雖然區域內仍可見噴著白煙的大煙囪，但對于門頭溝的許多居民來說似乎不值一提。

“跟其他地方比起來，我們這的空氣質量算好的了。”任女士告訴記者，區政府一直在整頓這些高污染企業，對生態環境的建設投入也非常大。

的確，記者在走訪過程，感觸最大的便是門頭溝的公園建設。半天內，記者走馬觀花似地參觀了區域內的幾大公園：黑山公園、葡山公園、濱河世紀廣場公園、永定河公園、長城公園、濱河公園。這些公園與永定河連成了一條綠色錦帶，將門頭溝左環右抱。

中國水電地產公司副總經理謝蘇明分析說，北京的定位中，西部是生態涵養帶，東部是經濟發展帶，京西獨有的生態資源，成為大家爭搶的“香餑餑”。去年10月24日，在第十七屆京港洽談會京港投資合作項目簽約儀式上，門頭溝區就大放異彩——以七星級酒店為首的多業態產業集群將落戶門頭溝WSD（首都西部綜合服務區）新城。

在該簽約儀式上，門頭溝區與中東海灣投資集團就合作建設七星級酒店項目簽署戰略合作協議。項目將建設成一個集星級酒店、高級會議中心、大型商業、商貿、娛樂中心于一體的綜合項目，地點位于門頭溝區永定鎮，總投資約120億元。

未來，中芬生態谷、中瑞生態谷、七星級酒店、中航國際總部基地以及華誼影視文化基地都將陸續進駐門頭溝，這些大型投資項目配合區域整體規劃，將把西長安街延長線打造成為北京西部地區新的商務、商業核心，也將提高這個區域的生活品質。這些商業輻射的半徑絕不僅僅是門頭溝區域，包括石景山、海淀全可以覆蓋到。

高策地產服務機構董事長陶紅兵認為，之前門頭溝是北京樓市的價值洼地，但隨著產業和區域基礎設施的不斷完善，商業配套也將與城區中心一體化，門頭溝區域價值得到購房者認可。