舌戰博鰲

8月初，一年一度的博鰲房地產論壇，從主題到內容，反映的是房地產業內最鮮活的生態。

去年此時，2013年8月，是中國樓市再現成交火爆的高潮期，各路大佬聚會博鰲，呼吁新型城鎮化，堅持房地產調控不動搖，呼吁房地產長效調控機制，房產稅呼之欲出等。

今年，樓市進入下行通道，成交量下降，價格跳水，庫存壓頂，開發商跑路，房地產公司破產，各地接連放松限購。地產江湖群雄議論最多的是：要千方百計去庫存，降價跑量，擁護樓市調整……樓市似乎走到了一個撲朔迷離的節點。

房價

二手房市場正在上行

有沒有上行的房地產市場？二手房市場就是典型的正在上行中的房地長市場。在一個成熟市場，當他的新房市場不一定是快速增長時，二手房市場成為非常有活力也帶來新的商業機會的市場。

從全球看，二手房的全面崛起已經是必然形勢。美國英國澳大利亞日本已經是二手房主導的市場，二手房成交是新房成交的1.9-9倍，主要是二手房的流通，來推動市場成交。通過研究美國等地的市場，得出結論：二手房爆發的條件主要有以下幾方面，“新房見頂、房屋的自有率達到60%”、存量房屋的質量、人口流動。

中國二手房市場集中度高，主要集中在一線和個別的二線市場，二手房成交金額的占比在不同城市差異較大，但處在爆發之中。中國二手房崛起的條件已經逐步具備：存量商品房規模已經超過1億套；城市家庭的房屋自有率已經很高；常住人口中有超過2.5億為農村流入城市人口；人口在不同城市以及中心和郊區之間的流動等多項條件，都會推動二手房市場的崛起。

樓市并未下行

從整個房地產業的角度來說，保障性住房加上非保障性住房，在總體量上是上升的，沒有任何數據可以證明現在是下行的。

我們的投資是正增長的，不管增長率是不是比原來低了，但還是正的，投資在正增長的情況下說是下行通道，我覺得沒有道理。增長速度在縮小，有下降的可能，但不一定是長期的，也許過幾個月就變了，銀行信貸稍微放一放也許就變了。從短期一兩個月的數字來證明已經進入下行通道，證據不夠充分。

目前的房地產有兩個影響最大的政策，一個是利率的擠出效應，還有保障性住房的擠出效應。今年整體市場的消費需求并沒有減少，而是在持續增長。但是保障性住房在沖擊市場，另外一個沖擊更可怕，就是棚改。1萬億投資，棚改要完成470萬套，和我們本來竣工700萬套保障性住房一起計算，會把市場打得一塌糊涂，因為保障性住房和棚改的住房數量巨大，遠遠超過過去每年竣工700萬套的數量。實際上，用市場的辦法是可以解決房價問題的。

市場

樓市調整是好事

中國房地產市場正在從亢奮過熱回歸正常。過去房企阿貓阿狗都能掙錢。正常狀態應優勝劣汰，房地產商做專做精，從質量和創新的角度做。社會應該歡迎房地產市場進行調整，這個調整除了供求關系、區域性調整，也包括產業內部優勝劣汰等。

發展商破產沒影響

中國房地產這個大周期要是到了一定的階段，發展商很多會破產，以往20年房地產商沒有明顯的破產，這是很特定的情況，將來要破產的話，讓它破產好了，房地產商破產是最沒有什么影響的。只不過是換一個擁有者，地還在，房子還在。所以房地產商破產的話，沒什么大礙，反而會教育下一代的人進到房地產領域之前好好地思考。

救市

取消限購不是救市

房地產不需要拯救！在可以預期的未來，中國的房地產市場是全球增長最快、面積最大的市場，住房正在成為人們消費需求彈性最高的指向，不同的消費有不同的敏感性和彈性，這樣的市場中，房地產為什么需要拯救？中國的城市化城鎮化剛剛拉開帷幕，走過初期，二三線城市還嚴重滯后于全球，居民正在從單純的提高收入提升到提高收入與私人財富并重的階段，怎么需要拯救了？有人說為什么取消限購，這是救市。錯了，取消限購是因為它沒必要存在了。限購的最初動因是抑制投機性需求。只有在長期持續的供不應求的時候才需要限制需求，春運時每人只能買兩張火車票。火車票供應充足時，有黃牛黨賣火車票嗎？取消限購和救市沒什么關系。

樓市調整還將持續

現在樓市一些數據的同比下行和一些城市進入了調整期，這是不爭的事實，但也沒到要崩盤的程度。主要與去年同期基數較高有關，也與不少城市的供明顯大于求有關，還與貸款難度加大和在政策引導下購房者的預期發生了變化有關，但主要是市場本身調整的結果。估計調整還會延續一段時間。調整時間的長短，城市之間也會有差異性，主要取決于各地存量房的消化速度。為了做好一些地方過多存量房的消化，除對限購措施適度調整外，建議有關部門督促基層商業銀行落實對居民首次購房者的信貸支持，同時發揮好住房公積金在支持中低收入家庭租房和首次購房方面的積極作用。