京高端住宅價將小幅上漲

中央政府宏觀政策體現對房地產市場分類調控的思路，彰顯地區市場政策差異化，利好局部市場。2013年底召開的十八屆三中全會釋放出中央政府以更市場化的手段來對待房地產行業的指導思想。2014年3月，李克強總理在十二屆全國人大二次會議上提出對房地產市場要“因城因地分類調控，重在建立長效機制，促進房地產市場平穩健康發展”。雖然短期內北京尚無從需求方面放松限購政策的跡象，但是分析顯示，政府對普通和高端住宅物業市場的調控思路業已出現區別化。

北京市政府放松高端住宅市場新項目預售價格的審批制度，促使市場供應增加。2014年初，北京市住建委開始放松自2013年執行的在預售證審批中“4萬元”的限價標準，對高端住宅預售價格審批逐漸放開，高端住宅項目的入市步伐也有所加快。數據統計顯示，2014年1至7月，北京有近20個高端住宅項目取得新批預售證，其中三分之一項目預售均價超過6萬元/平方米。

總體看，前7個月，北京一手高端住宅市場呈現出量跌價漲的趨勢。數據統計顯示，2014年1至7月，高端住宅成交面積和成交套數均較去年同期下降逾三成，但成交價格仍同比上漲超過5%，接近6萬元/平方米。值得注意的是，高端市場成交套數占住宅總成交套數的比重有所上升，由去年占比3%上升至4%。相較剛性需求，購房者的改善型需求仍然強勁，一些地理位置優越，周邊配套齊全，設計合理的高端住宅項目，比如近期開盤的京投銀泰琨御府，仍然受到市場的高度關注并且取得了不俗的銷售情況。

此外，高端住宅物業租賃市場表現疲弱。高力國際的研究發現，受經濟減速影響，北京豪華公寓和別墅市場平均租金自2013年第二季度開始出現連續環比下跌。截至2014年第二季度，北京豪華公寓和別墅市場平均租金分別環比下調0.3%和3.7%，至人民幣134.7元和86.5元每月每平方米。

展望未來6個月，市場特點明顯，供應增加的同時，價格預計小幅上升。主要原因是多個高端住宅項目，包括前兩年成交的地王項目預計將陸續開盤銷售。相應地，受高端項目地價高企的帶動，高端住宅市場的成交價預計小幅上漲。

未來6個月，由于北京地方政府仍肩負穩定房價的重任，近期內由官方出臺完全取消限購政策的可能性較低。八月，北京住建委再次重申“短期內取消限購的可能性不大，目前北京仍嚴格執行住房限購政策。”雖然如此，八月有多家銀行北京分行被引述陸續下調首套房貸款利率至基準利率的9.5折，該措施或將刺激首次及改善型購房需求。

在政策調控的背景下，雖然北京整體房價調整在所難免，但高端住宅市場價格受影響較小，且表現穩定。據最新發布的統計數據，2014年7月北京新建住宅價格按月環比下跌1%，結束了自2012年6月以來連續的上漲。經歷了一段較長的上升期，普通住宅價格調整在所難免。然而市場監測顯示，如若北京無進一步限購措施出臺，高端住宅物業市場供需雙方較為積極的入市態度將推動價格繼續小幅上漲。

市場需求方面，高端住宅物業市場得到來自資產升值和規避風險的需求支撐，對購房者仍然保持有吸引力。供應上，近幾年來發展商在北京購地成本高企，迫使他們為使其項目盈利而建造愈加昂貴的住宅產品。下半年多個地王項目預計開盤，包括已經取得預售證的保利海德公園，以及萬柳書院，也將進一步推升高端住宅物業項目的定價。