探路共有產權住房

2014年的政府工作報告中，“完善住房保障機制”部分首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”。

3月19日，住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）副部長齊驥在國務院新聞辦舉行的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》新聞發布會上公開表示，未來對于一些既不屬于保障對象，又確實買不起商品房的“夾心層”群體，要建設供應政策性商品住房，發展共有產權住房。

所謂共有產權住房，即可按個人與政府的出資比例，在一定時期內實行政府和購房者共同擁有產權。

過去幾年，已有部分城市對共有產權住房先行先試，目前住建部正在積極奔赴各地展開調研，原計劃去年底正式出臺的“城鎮住房保障條例”，也因為需要增加共有產權住房的內容而返工重修。

“納諫”

“這是比較突然的。”一位參與制定共有產權住房政策的人士告訴《財經國家周刊》記者，中央就推廣共有產權住房在數月前剛有明確表態。

他介紹，在2013年10月底中央政治局首次集體“學房”（研究房地產問題）會議上，有相關領導認為完善住房供應體系可發展共有產權住房，要求住建部開展研究。12月份，有關部門又向決策層遞交了湖北黃石市通過“共有產權、先租后售”打開公租房流轉通道、破解棚改資金來源不足難題的報告，進一步讓決策層認識到共有產權住房的好處，從而促使共有產權住房寫進了今年的政府工作報告。

上述參與制定共有產權住房政策的人士告訴記者，住建部已經到最早推行共有產權住房試點的江蘇省淮安市、北京市進行調研，對上海開展的共有產權住房實踐也進行了詳細了解。但是預計形成推廣方案還需一段時間。

《財經國家周刊》記者同時從一位接近住建部的人士處了解到，業界期待已久的《城鎮住房保障條例》也返工修改，新增了共有產權住房的相關內容，目前正在重新征求意見中，有望今年上半年出臺。

“雖然條例沒有‘共有產權’的字樣出現，但是在書面合同簽訂、上市轉讓限制等相關條款中，體現了共有產權住房的內容。”這位人士介紹。新的征求意見稿規定，“在簽訂書面合同時，明確價格支付方式，約定產權份額”，在上市轉讓限制條款中又規定，“滿5年可以轉讓，并按照配售合同的產權份額向政府補繳相應的價格，政府優先購買”。

解壓

中央態度鮮明，地方也紛紛表態推進。住建部政策研究中心住宅與房地產研究處處長趙路興對《財經國家周刊》記者表示，梳理地方共有產權住房實踐經驗，發現主要有三種推進模式：一是具有保障性的政策性商品房，二是傳統的經濟適用住房的升級，三是公租房或廉租房租轉售為共有產權住房。

“比如，北京市的自住型商品房，是一種具有保障性的政策性商品房。只有購房資格限定，是針對熱點城市住房群體大且支付能力不足而設計的，其實解決的是高房價城市的住房供應緊張問題。”趙路興說。

而上海和淮安，推進的共有產權房其實是經濟適用住房的升級改進，在準入標準、戶型設計、上市轉讓等方面有了更明晰的規定，目的是為了規避和解決傳統經濟適用房的管理漏洞和尋租行為，同時解決被保障對象支付能力不足和政府補償資金壓力大的問題。

山東省平原縣、青海省、甘肅省、貴州省、湖南省衡陽市等地，還探索了廉租住房“產權共有”模式，規定住房滿5年后可上市交易。目的是為了解決地方保障房資金配套難和廉租房“退出難”的問題。但此種模式屢遭“廉租房變為廉賣房”的質疑。

“從地方層面來講，目前積極推進共有產權住房有三個方面的考慮。”上述參與制定共有產權住房政策的人士告訴《財經國家周刊》記者。一是隨著土地征收和拆遷成本的增加，房價超出了中低收入群體的支付能力；二是大規模的公租房和廉租房建設的資金需求，超出了地方政府的補償壓力；三是為了順應并盡可能滿足各類老百姓擁有產權房的住房意愿。

疑問

雖然中央和地方決心明顯，但共有產權住房在范疇界定、供給對象、與公租房關系、管理與上市交易等方面，仍有很多疑問待解。

共有產權住房未來是作為單獨的一類政策性住房支持“夾心層”，還是作為一種保障性住房供應模式，既可支持夾心層，又可保障低收入階層？這是決策層要明晰的問題之一。

雖然3月19日齊驥明確表示共有產權住房是為了支持“夾心層”，但更多地方同時希望通過共有產權化解公租房建設帶來的資金壓力，部分地方甚至希望通過發展共有產權來消化過剩的公租房源。

“缺錢的時候，我們就把一部分公租房房源賣給符合條件的租戶，補充現金流。”黃石市房地產管理局副局長吳金文此前接受《財經國家周刊》記者采訪時就表示，“共有產權”的好處之一就是打通了公租房由“租”到“售”的產權流轉通道，確保了資金回流的靈活性。

同時，一位不愿具名的業內人士告訴《財經國家周刊》記者，東部地區一些經濟發達的城市，由于在“十二五”前三年一心追求完成保障房建設任務，而忽略了本地的真實需求，導致目前出現了在建公租房過剩的局面，因此也想通過推行公租房共有產權租轉售的方式，甚至想突破滿5年才能上市的政策規定，把公租房轉變為共有產權住房，從而加快過剩房源的消化。

除了共有產權房的定位外，上述參與制定共有產權住房政策的人士還認為，未來在共有產權住房的管理和上市交易環節，也需要進行政策完善。“共有產權住房也不能解決所有的弊端。將來房屋上市交易時，如何監控房屋出售的真實價格以避免尋租行為？”

趙路興同時表示，政府的共有產權其實是隱性產權，將來很難變現。“如果購房人一直不出售，政府的產權對應的上市轉讓收益就無法獲得。”他認為，這可能是今后阻礙民間資本介入的因素，在政策制定時也要予以考慮。