打造鏈式產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈「益園模式」初長成

沿著北京西四環(huán)四季青橋的杏石口路一直向西，距離杏石口橋1公里處，是一大片錯落有致的特色建筑群。簡潔的幾何線條修飾、低密度中隨處可見的綠地花園，這里就是坐擁22萬平方米領地的益園文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

這里是一個科技文化的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。與其他園區(qū)不同，在這個產(chǎn)業(yè)集群里，企業(yè)享受到的是“非標準化”服務。從餐飲、住宿、會議，到健康、生活、交通、金融，除了舒適、安全的基本物理空間之外，他們擁有的是鏈接產(chǎn)業(yè)鏈上下游的個性化增值服務。寶藍物業(yè)服務股份有限公司就是各個企業(yè)之間的貼心“紅娘”。

就在這片產(chǎn)業(yè)園的最初發(fā)源地益園C區(qū)，益園的幕后推手——寶藍股份董事長凡學兵接受了記者的采訪。自2010年接觸這個項目起，歷時3年多，益園模式和品牌由他一手打造而來。

如今，整個益園的簽約企業(yè)入駐率已超過60%。凌云光子、長安汽車研究院、天潤傳媒、京東商城研發(fā)部等尖端行業(yè)的精英企業(yè)已經(jīng)入駐。剛由產(chǎn)權方交付幾個月的益園A區(qū)正在做進一步改造，工程即將完成。預計到2014年年底，益園全園的入駐率將達到80%以上，“最少15000人，比北方的一個鎮(zhèn)子都大許多”，凡學兵暢想。

更多優(yōu)秀企業(yè)也正在走入益園。寶藍股份董事長助理吳昊說，大家將感知到益園真真切切的“實惠”還有更多。作為北京市“十二五”規(guī)劃中西山文化創(chuàng)意大道核心區(qū)域內(nèi)體量最大、功能最全的骨干項目，益園擁有風景優(yōu)美、規(guī)劃核心、資源豐富、配套完善、高端人群聚集等多項優(yōu)勢。而其要打造的鏈式產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，也正使益園模式成長為園區(qū)建設的一個樣本。

說服90%多的反對者等待一場逆轉

益園的源起還得追溯到2010年下半年。

那年12月份，一個偶然的機會凡學兵接觸到了這個項目。當時北京海淀區(qū)已經(jīng)悄然開始把從紫竹橋一直到西五環(huán)的杏石口橋規(guī)劃成一個文化創(chuàng)意大道，而杏石口路這個地段毗鄰中關村，北京市的房租也正在發(fā)生著潛移默化的變化。經(jīng)過分析，凡學兵認為這是一片黃金寶地。

他把想要租下這片區(qū)域的想法拿到公司里與大家討論。可是，當時公司內(nèi)部反對的聲音非常強烈，據(jù)凡學兵回憶，90%以上的人都反對他的想法。

這里總體的體量過大，作為商用物業(yè)公司的寶藍以前經(jīng)營的最大項目也只有4萬平方米。從獨立的辦公樓宇到綜合性的商業(yè)裙房，挑戰(zhàn)巨大。拿下這個項目，也會帶來非常高的風險。寶藍沒有經(jīng)驗，大家心里都沒有底。而且，就算是離中關村相對近，但這里還是地處偏遠，已經(jīng)靠近西五環(huán)了，交通也不方便。此外，與寶藍以前拿到的項目相比，產(chǎn)權方報價并不低，當時來看這個項目似乎并不合適。

以上的反對理由都不無道理，但在凡學兵看來，這個項目的關鍵就在于對未來的價值判斷大家沒有充分認識，對于未來的定位和所招商的目標客戶是不是清晰。

凡學兵自有一套想法。北京海淀區(qū)在過去20年高速發(fā)展的時期，更看重的是科技，也因為有中關村科技園區(qū)，海淀的科技優(yōu)勢是得天獨厚的，但與此同時海淀區(qū)還有另一個最大的優(yōu)勢——文化，整個區(qū)域高校云集，研究院星羅密布，有著深厚的歷史沉淀。但文化卻成為了海淀發(fā)展的短板，有著很大的發(fā)展空間。

科技和文化是可以比翼齊飛的。凡學兵分析，海淀是文化與科技融合的最佳地區(qū)。當時他就篤定，將來海淀區(qū)第一個優(yōu)化的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園就在這里。

他一邊安排團隊進行市場研究，來繼續(xù)說服那 90%的人，一邊也繼續(xù)觀察。海淀的科技、文化優(yōu)勢都非常強，調研的結果也顯示這樣的定位能夠獲得比較成功的招商。這中間也有很多公司紛紛來到杏石口路，有些公司已分散著跟產(chǎn)權方簽了約。

凡學兵說：“這里是一個有著很好的價值增長空間的物理寶地，將其培養(yǎng)、孵化，扛幾年，一切都會發(fā)生逆轉。”只要確定了，也就不難做決策了。轉眼間就到了2011年。

從4萬平方米到22萬平方米把雞蛋裝在一個籃子里

等到真正簽約已經(jīng)是2011年的夏天。

作為土地業(yè)主的產(chǎn)權方自有考慮，一個10多萬平方米的一個項目，他們更希望多家經(jīng)營，雞蛋不放在一個籃子里，這樣他們能避免風險。

也因此，在2011年，產(chǎn)權方把該項目分拆租出去了一部分。位于整個園區(qū)南側的益園C區(qū)12萬平方米當時分拆為多份租出去了七八萬平方米。當寶藍最后找到他們的時候，他們認為，把剩下幾萬平方米租給寶藍，這樣就是完美的。

但這在凡學兵這樣的運營者眼里卻是一個徹底的敗筆。他認為，多運營主體必然導致園區(qū)缺乏主題定位，分區(qū)間相互排斥，管理不當，環(huán)境和品質提升不上來，其實最后造成的后果就是貶值。

事實上，通過幾個月的招商，已經(jīng)顯現(xiàn)出了弊端。在當時的背景之下，已經(jīng)有幾個運營商兩三個月內(nèi)天天打廣告房子卻租不出去，加之缺乏統(tǒng)一定位造成彼此間競爭，1+1是小于2的結果。

于是，寶藍把這剩下的幾萬平方米面積簽下來后，凡學兵就和他的團隊們開始了大量的說服工作，說服產(chǎn)權方，說服已經(jīng)簽約的運營者。經(jīng)過不懈努力，最終產(chǎn)權方被凡學兵說服，那些運營者也都慢慢地選擇了知難而退。在之前的基礎上，寶藍還給產(chǎn)權方漲了錢，最后，整個C區(qū)12萬平方米全部給到了寶藍。

這是益園的第一方領土，凡學兵說，否則就不可能有今天的益園出現(xiàn)。相對獨立的物理空間里就必須是獨家運營管理。這樣才能清晰確定園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和目標，進行客戶群體招商，然后才可以堅持和發(fā)展下去，打出園區(qū)概念，做出有規(guī)模的形態(tài)出來。

有了一個很好的起點之后，凡學兵要繼續(xù)往北，要整合。“當時益園C區(qū)北邊很大的一片廠區(qū)一直也在閑置狀態(tài)，實際上是一種浪費。”他又開始幾十顧茅廬，說服益園C區(qū)12萬平方米周圍零零散散的10萬平方米領地的其他產(chǎn)權方。要規(guī)劃就得真正規(guī)劃得有模有樣，凡學兵不斷在琢磨、投入。

最后，跨時3年多，簽了七八份合同，面對30個不同的業(yè)主，凡學兵和他的團隊整合了整個益園22萬平方米的獨立空間。

他們把多種類型的物業(yè)，廠房、寫字樓等統(tǒng)統(tǒng)集結起來重新打造。從道路系統(tǒng)、綠色系統(tǒng)、停車系統(tǒng)、照明系統(tǒng)，景觀系統(tǒng)，到休閑系統(tǒng)、能源系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等，他們都面面俱到。凡學兵也把這片自己鐘愛的園區(qū)命名為“益園”。

堅持做專業(yè)化產(chǎn)業(yè)集群園區(qū)內(nèi)企業(yè)共生互補

開始招商了。可是，殘聯(lián)來了，凡學兵拒絕了他們，清潔處理協(xié)會來了，凡學兵也拒絕了他們，聯(lián)邦快遞過來了，凡學兵同樣拒絕了他們。

想要進駐者紛至沓來，益園的門卻并不完全打開。 “我們還是要相對狹義一點”，凡學兵說，即使再好，但需要符合益園的定位。益園堅持自己的初衷。他們的定位是要把它做成科技文化的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，只引進科技類、文化類，或者科技和文化相融合的企業(yè)入駐，然后再提供一條龍的配套服務。

堅持是益園最大的價值財富。凡學兵認為。現(xiàn)在很多園區(qū)的前期定位都值得稱道，但他們沒有堅持下來，最后園區(qū)成了四不像。人們不好準確、清晰地去描述，該園區(qū)也就失去了產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)鏈打造的屬性。

現(xiàn)在他們在做的，正是一個完備的產(chǎn)業(yè)集群。在益園這個科技文化融合的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)，從餐飲、購物到會議設施等，益園的服務是一流的。為了讓企業(yè)員工在食堂吃得有滋有味，他們會定期更換窗口；為了方便企業(yè)員工在外住宿，他們修建了不少精裝修單身公寓；為了拓展企業(yè)員工的交際生活圈，他們甚至做起了真正的紅娘聯(lián)誼牽姻緣；為了細致到每個企業(yè)員工的生活，他們還定期開健康、美食、文化等各種講座。

益園提供的并非是同于其他園區(qū)的“標準化”物業(yè)服務，凡學兵要做的還遠不止這些。

寶藍熟知自己的客戶，清楚誰是誰的上游，誰是誰的下游，知道誰需要什么樣的品質，什么樣層次的商品和服務結構，那么，就把他們通過寶藍俱樂部等平臺組合起來，通過活動、會議等形式把大家聚集在一起，互相之間慢慢建立合作關系。作為運營服務商，寶藍要給入駐園區(qū)的企業(yè)提供的是綜合配套服務體系。

比如，益園招商來了一個做動漫的企業(yè)，但是往前追溯，在這里也可以找到創(chuàng)作動漫寫劇本的企業(yè)，往后延伸，可能也有做相關動漫衍生品開發(fā)的。它可能不在益園，但是在寶藍其他的物業(yè)集群里有，寶藍就是一個鏈接他們的橋梁。凡學兵說，這樣整個寶藍物業(yè)體系當中會有若干個產(chǎn)業(yè)鏈打造出來。

這是寶藍正在做的事情，也是他們的愿景。多個產(chǎn)業(yè)的閉合產(chǎn)業(yè)鏈，完完全全是一個生態(tài)系統(tǒng)。

凡學兵要打造的是這樣一個園區(qū)：在一個相對獨立的物理空間里，客戶分別處在產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，不同的客戶之間可以優(yōu)勢互補，進行優(yōu)化組合，他們可能互為供應商，或者互為服務對象，或者是相互提供客源，共同提供服務、相互提供產(chǎn)品，相輔相成一起做大市場，走向全國乃至國際，風生水起。益園正向這個目標邁進。

對話凡學兵：商用物業(yè)就像空氣這是一個偉大的事業(yè)

數(shù)字商業(yè)時代：為什么給這個園區(qū)起名叫“益園”？

凡學兵：這是秘密。益園的由來跟中國傳統(tǒng)文化很有關系，中國傳統(tǒng)文化博大精深，“術”可以任意發(fā)揮，萬變不利其宗，但“道”不可丟，它是春風刮過大地，但是風力極大。

數(shù)字商業(yè)時代：你怎么看寶藍現(xiàn)在所做的事情？

凡學兵：任何一個產(chǎn)業(yè)都不可能離開商用物業(yè)平臺的支持而獨活，你們也一樣，我也一樣，所有的產(chǎn)業(yè)都一樣。商用物業(yè)就像空氣。

就目前來說，對于益園，我們可能得不到業(yè)界的充分認可，但是等大家都理解的時候，可能已經(jīng)春秋戰(zhàn)國了。

數(shù)字商業(yè)時代：你把益園規(guī)劃成心中藍圖的樣子，有許多和寶藍類似的企業(yè)做商用物業(yè)，在你看來，哪些可以稱之為咱們的競爭對手？

凡學兵：同行很多，但我們沒有競爭對手。這跟規(guī)模沒有關系，跟理念有關系。我們今天可能很小，但是一些條件成熟了之后，我們很快就會變大。

這是一個偉大的事業(yè)，它關乎到中國未來城市轉型中城市運營的靈魂，關乎到未來整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它絕不是商用物業(yè)管理那么簡單，它有更深的戰(zhàn)略意義。

數(shù)字商業(yè)時代：現(xiàn)在園區(qū)哪些地方還不夠完善？

凡學兵：現(xiàn)在的園區(qū)差的還是在商業(yè)模式的完成上。眼下，益園還不是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈打造，完整的產(chǎn)業(yè)鏈打造需要很長的一段時間。

數(shù)字商業(yè)時代：就文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)而言，中國的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)放到國際上比較，你覺得有哪些差距或者差異？

凡學兵：咱們的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，包括教育、醫(yī)療等，大家認為不能市場化、產(chǎn)業(yè)化。西方人的創(chuàng)意就非常多，我們要向他們學習，找到一個點就能把它變成一條產(chǎn)業(yè)鏈，大家一起共贏。

我們都想通吃，不給別人賺錢的機會。不專業(yè)的人，干不專業(yè)的事，都是殺雞取卵、損人不利己的。中國人很聰明，關鍵就是把商業(yè)模式做好，游戲規(guī)則做好。

數(shù)字商業(yè)時代：現(xiàn)在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的價值究竟怎么去衡量？它的衡量標準有很多，經(jīng)濟效益，品牌效應等。

凡學兵：聚焦到我們本身來看，益園讓寶藍突破了資源發(fā)展的瓶頸，從此以后寶藍的天空一片光明。而且，我們的能力得到了大幅提高。我們運營園區(qū)的戰(zhàn)略定位和公司的發(fā)展戰(zhàn)略定位、園區(qū)的招商定位，都有著質的變化。進一步講，益園給寶藍帶來了巨大的品牌和形象，使我們成長為一個擁有獨立運營園區(qū)能力的民營企業(yè)。

數(shù)字商業(yè)時代：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)里的“文化”可能更偏重意識形態(tài)和社會形態(tài)，而產(chǎn)業(yè)需要商業(yè)化，那這兩方面可能會有一些沖突和矛盾，那你覺得這兩方面應該怎樣去平衡？

凡學兵：這個很有意思。意識形態(tài)和物質消費，其實，文化和產(chǎn)業(yè)應該有所區(qū)隔，該交給市場的交給市場，該獨立存在的意識形態(tài)應該獨立存在。

我信奉中國的傳統(tǒng)文化。任何事物都自有它的生命周期和生命軌跡，我們做園區(qū)也一樣，是企業(yè)獨立市場自主選擇過來的，現(xiàn)在大家都在看，寶藍做的就叫益園模式。