住宅質量問題初探

隨著我國住宅產業化的推進，住宅質量不斷提高，但仍存在較明顯缺陷，直接或間接引發質量投訴、使用壽命偏短、資源浪費和環境污染等問題。

住宅質量問題成因

法律原因

我國住宅行業發展尚不成熟，缺乏自律機制，且仍處于賣方市場階段，這些因素導致建設、設計、施工、監理、材料設備供應等單位法律意識淡薄。另外，除《建筑法》和《城市房地產管理法》外，我國住宅質量的規制仍以行政法規和建設部規章為主，存在規定零散、缺乏系統性以及立法層次低、操作性不強、執行力差等問題。在執行層面存在懲罰力度較小、違法成本較低等問題，使住宅質量的法律保障力度相對較弱、實施效果不佳，不能對住宅質量進行有效規制。

行業原因

1、我國對住宅行業市場主體有嚴格的準入制度，但也存在因把關不嚴導致不符合資質的主體進入建筑市場以及后續管理不嚴等問題。同時，缺乏嚴格的市場退出機制，從客觀上為部分市場主體的投機行為提供了便利。

2、住宅行業基礎技術較落后，住宅建筑體系尚未形成，且缺乏有效的經濟政策支持，嚴重阻礙住宅行業的縱深發展。施工單位中具有一、二級資質的較少，材料、設備的技術水平低。建筑從業人員存在操作技能低下、技術不過關等問題，遠不能滿足工程質量標準需求。另外，在地價偏高、住宅建設成本不斷提高，但購買力未得到相應提高的情況下，一些建設單位通常采取壓低造價等途徑獲取利潤，導致施工單位為減少成本而采用不符合標準的材料，或為保證上市時間壓縮建設周期等，均會對住宅質量產生不利影響。

監理單位實際上是依附于建設單位存在的，為求生存、獲利潤，可能無法有效發揮監理作用。

3、住宅質量保修期短、范圍不明確。住宅質量保修制度本應是保護購房消費者合法權益的制度，但實際卻并非如此，許多購房者或在房屋鑰匙交付后發現保修期限已過，或是建設單位和施工單位相互推諉導致保修期已過。因此，明顯缺乏關于合理保修期限、保修次數和程度的規定。另外，保修范圍尚不具體，對消費者比較關注一些細節問題比如窗戶漏水、墻面裂縫等都未作明確規定。

住宅質量保障機制的完善建議

提升住宅質量立法效力位階

由于我國缺少關于住宅質量的專門規定，且考慮其具有自身特性，因此可考慮將住宅法從建設工程立法中單獨分列出來，做具體詳細的規定，即對住宅的性能、質量、維修、保修、糾紛解決方式、法律救濟途徑等進行全面系統的規范化，提升住宅質量立法的效力位階，同時加強對住宅質量保障的執法力度。

建立、完善住宅質量保障相關制度

1、市場主體的準入和退出機制是住宅質量的前后關口，若要將住宅質量牢牢鎖在門內，就要強化住宅市場主體的準入和退出機制。首先要對準入資質進行嚴格把關，同時進一步提高準入門檻；其次要加強后續管理，對于違反規定者應取消其資質并永不得從業；最后還要完善市場退出機制，從注冊資金、工作年限等來限制、扼制不良企業的違法投機行為。

2、完善、改進住宅各方主體的質量責任，做到有行必有責，有權必有責。首先要加強建設單位的住宅質量保證責任。這里的保證責任要求建設單位在住宅超過質量保修期時，購房者依然可追究其保證責任，要求其對住宅質量承擔責任；其次，要求施工單位承擔連帶責任。購房者合法權益受到損失時，施工單位應當和建設單位承擔民事連帶責任；最后，對監理單位也應當加強質量責任的管理。

3、關于監理單位，一是加強其獨立性；二是強化監理單位的質量責任，如在發現有質量不合格的住宅產品時可以向監理單位追究連帶法律責任。

4、住宅質量保修制度的完善要從以下幾方面著手：首先要延長住宅質量的保修期；其次，要根據具體情況及保修項目規定相應的次數限制，對于超過保修次數不能達到質量要求標準的，應當允許購房者退房或者要求建設單位賠償損失如返還部分購房款等。

5、繼續推行住宅性能評估制度，住宅質量保證保險制度等相關制度，以進一步實現住宅產業化的制度保障。另外，還須建立相關的住宅質量管理機構，以保證前述制度得到有效執行。

6、通過立法等方式強制實行住宅質量責任保險制度，從而間接促使建設單位提高住宅質量，確保質量低劣的住宅產品不再流入市場。當然，建設單位仍是住宅質量第一責任人。