巧用程序?yàn)樽鈶魻?zhēng)取生意旺季

2006年9月，番禺南村某街道有11戶租戶，租賃合同到期后希望續(xù)租鋪位，但是由于鋪位被一位個(gè)體老板通過關(guān)系統(tǒng)一包租了，即使各租戶在同等條件下具有優(yōu)先權(quán)，但是那位老板和出租單位領(lǐng)導(dǎo)串通，故意把續(xù)租的租金開得很高，使得各租戶根本無法承受新的租金標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先承租權(quán)形同虛設(shè)。但是眼看十一國(guó)慶、元旦、春節(jié)都是生意旺季，大家都希望能夠繼續(xù)使用鋪位至春節(jié)過后。然而出租方天天威逼租戶離場(chǎng)，停水、停電，找社會(huì)閑散人員鬧場(chǎng)。租戶們不知如何應(yīng)對(duì)，于是集體商量并通過聯(lián)通黃頁找到了本律師，談了他們的想法。本律師欣然接受了委托。

本律師認(rèn)為，如果希望繼續(xù)使用鋪位至春節(jié)，必須做好如下幾個(gè)方面的工作：

1、化被動(dòng)為主動(dòng)，立即向法院提起訴訟，請(qǐng)求行使優(yōu)先續(xù)約權(quán)，以合法手段迫使對(duì)方放棄非法手段；

2、利用自身力量解決出租方的斷水?dāng)嚯妴栴}，購買發(fā)電機(jī)、準(zhǔn)備儲(chǔ)水桶，保障店鋪用電用水；

3、租戶必須團(tuán)結(jié)一致，一旦遇到閑散人員擾亂商鋪，必須全體起來斗爭(zhēng)。

各租戶完全認(rèn)同本律師的意見，立即委托本律師向番禺區(qū)法院提起訴訟。由于各租戶完全按照本律師的意見購置了發(fā)電設(shè)備和儲(chǔ)水桶，出租方停水停電根本無法阻止租戶繼續(xù)使用鋪位；出租方聘請(qǐng)社會(huì)閑散人員鬧事，由于租戶非常齊心，社會(huì)閑散人員吵鬧三次未果，只好放棄。

采取非正常手段不能得逞后，出租方又想出了另一招，提起反訴，采取訴訟保全措施，希望通過法院查封鋪位，迫使租戶撤離。番禺法院安排人員去現(xiàn)場(chǎng)封鋪時(shí)，各租戶非常緊張，立即電話與本律師聯(lián)系。本律師立即與要求封鋪的法官進(jìn)行通話，詢問出租方提供了多少擔(dān)保？法官回到說“5萬元。”本律師立即提出質(zhì)疑和抗議，明確告訴法官“各租戶每個(gè)月的租金都是5000元，一個(gè)月的租金總額就超過了5萬元；而營(yíng)業(yè)額則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止5萬元！出租方5萬元如何保證賠償租戶的損失？如果法院強(qiáng)行封鋪，法院必須對(duì)租戶的損失負(fù)責(zé)，租戶將對(duì)法院的違法行為進(jìn)行投訴。”由于本律師的強(qiáng)硬表態(tài)，法院不得不放棄封鋪，并征求本律師意見，采取了登記查封方法進(jìn)行查封。登記查封不影響租戶的正常經(jīng)營(yíng)，本律師予以接受。出租方在登記查封一個(gè)月后，見對(duì)租戶沒有任何影響，不得不向法院申請(qǐng)解封。

由于證據(jù)本身不利，一審法院判決駁回了租戶的續(xù)約請(qǐng)求，但是本律師成功為租戶爭(zhēng)回了租賃合同明確約定不予退還的門面裝修費(fèi)18000多元至20000多元不等。為了爭(zhēng)取更長(zhǎng)的時(shí)間，本律師對(duì)一審提起上訴。出租方實(shí)在無法等待，向法院請(qǐng)求了先予執(zhí)行。法院派遣了大量執(zhí)法人員去現(xiàn)場(chǎng)封鋪，本律師再次與法院交涉，明確告知，本案不符合先予執(zhí)行的法律規(guī)定，法院執(zhí)行行為違法。明確申明，11個(gè)鋪位是11個(gè)家庭的生活來源，如果法院粗暴先予執(zhí)行，將會(huì)使得11個(gè)家庭斷絕經(jīng)濟(jì)來源，生活限于困境。法院即使先予執(zhí)行，也必須給予租戶足夠的時(shí)間尋找新的鋪位。番禺法院認(rèn)為本律師言之有理，征求本律師尋找新的鋪位所需時(shí)間，本律師明確要3個(gè)月，到5月31日止。這樣，本律師巧用程序，成功為各租戶爭(zhēng)取到了全部銷售旺季。

律師介紹：仲兆庶，廣東紅棉律師事務(wù)所資深律師，擅長(zhǎng)國(guó)際貿(mào)易、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、工程建筑、房地產(chǎn)和公司企業(yè)法律事務(wù)，本刊特約法律嘉賓。