巧用程序為租戶爭取生意旺季

2006年9月，番禺南村某街道有11戶租戶，租賃合同到期后希望續租鋪位，但是由于鋪位被一位個體老板通過關系統一包租了，即使各租戶在同等條件下具有優先權，但是那位老板和出租單位領導串通，故意把續租的租金開得很高，使得各租戶根本無法承受新的租金標準，優先承租權形同虛設。但是眼看十一國慶、元旦、春節都是生意旺季，大家都希望能夠繼續使用鋪位至春節過后。然而出租方天天威逼租戶離場，停水、停電，找社會閑散人員鬧場。租戶們不知如何應對，于是集體商量并通過聯通黃頁找到了本律師，談了他們的想法。本律師欣然接受了委托。

本律師認為，如果希望繼續使用鋪位至春節，必須做好如下幾個方面的工作：

1、化被動為主動，立即向法院提起訴訟，請求行使優先續約權，以合法手段迫使對方放棄非法手段；

2、利用自身力量解決出租方的斷水斷電問題，購買發電機、準備儲水桶，保障店鋪用電用水；

3、租戶必須團結一致，一旦遇到閑散人員擾亂商鋪，必須全體起來斗爭。

各租戶完全認同本律師的意見，立即委托本律師向番禺區法院提起訴訟。由于各租戶完全按照本律師的意見購置了發電設備和儲水桶，出租方停水停電根本無法阻止租戶繼續使用鋪位；出租方聘請社會閑散人員鬧事，由于租戶非常齊心，社會閑散人員吵鬧三次未果，只好放棄。

采取非正常手段不能得逞后，出租方又想出了另一招，提起反訴，采取訴訟保全措施，希望通過法院查封鋪位，迫使租戶撤離。番禺法院安排人員去現場封鋪時，各租戶非常緊張，立即電話與本律師聯系。本律師立即與要求封鋪的法官進行通話，詢問出租方提供了多少擔保？法官回到說“5萬元。”本律師立即提出質疑和抗議，明確告訴法官“各租戶每個月的租金都是5000元，一個月的租金總額就超過了5萬元；而營業額則遠遠不止5萬元！出租方5萬元如何保證賠償租戶的損失？如果法院強行封鋪，法院必須對租戶的損失負責，租戶將對法院的違法行為進行投訴。”由于本律師的強硬表態，法院不得不放棄封鋪，并征求本律師意見，采取了登記查封方法進行查封。登記查封不影響租戶的正常經營，本律師予以接受。出租方在登記查封一個月后，見對租戶沒有任何影響，不得不向法院申請解封。

由于證據本身不利，一審法院判決駁回了租戶的續約請求，但是本律師成功為租戶爭回了租賃合同明確約定不予退還的門面裝修費18000多元至20000多元不等。為了爭取更長的時間，本律師對一審提起上訴。出租方實在無法等待，向法院請求了先予執行。法院派遣了大量執法人員去現場封鋪，本律師再次與法院交涉，明確告知，本案不符合先予執行的法律規定，法院執行行為違法。明確申明，11個鋪位是11個家庭的生活來源，如果法院粗暴先予執行，將會使得11個家庭斷絕經濟來源，生活限于困境。法院即使先予執行，也必須給予租戶足夠的時間尋找新的鋪位。番禺法院認為本律師言之有理，征求本律師尋找新的鋪位所需時間，本律師明確要3個月，到5月31日止。這樣，本律師巧用程序，成功為各租戶爭取到了全部銷售旺季。

律師介紹：仲兆庶，廣東紅棉律師事務所資深律師，擅長國際貿易、知識產權、工程建筑、房地產和公司企業法律事務，本刊特約法律嘉賓。