我國物權公示制度評析

摘 要：各國的財產體系均是由兩部分所組成，其一為債權，其二為物權。債權是人體之血液，物權則是人體之骨架。物權公示制度的理論基礎是物權行為理論，物權公示的內容包含物權公示的方法與物權公示的效力。目前我國在嚴格意義上講并沒有物權公示制度，物權公示是司法性質還是行政性質的劃界模糊，實務上較為混亂。

關鍵詞：物權公示制度；物權行為；不動產登記

中圖分類號：D923 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）14-0072-02

一、公示制度產生的基礎

所謂物權公示，是指物權享有與變動的可取信于社會公眾的外部表現方式。物權公示的對象主要是物權的產生、變動與消滅。物權公示制度是伴隨著經濟的不斷發展而發展，它是為一國經濟的發展而服務的，這就決定了公示的目的在于使人“知”，人們得以“信”。

之所以物權需要公示，而債權不需要公示，首先取決于物權的性質。其中最為重要有三，其一，物權是權利人直接支配標的物而享受其利益的絕對性權利，也就是物權的絕對性或對世性。其二，物權有排他性和優先性。首先，物權的排他性取決于物權的直接支配性，也就是物權權利人無需他人的介入，就可以實現。其三，物權的其他效力使得物權公示有實現的可能。這主要是物權的直接支配性。權利人的物權直接支配性體現最完善的就是在所有權上，所有權是包含了最為完整的權能，包括使用權、收益權和處分權。所以基于物權的絕對性、對世性、排他性、優先性以及物權的直接支配性決定了物權公示產生的基礎。物權公示之所以成為一項制度，并不是主要因為占有，占有相比于登記更具有貼近物權性質的自然性。

二、公示制度包含的理論與邏輯

物權公示制度是由一個緊密聯系、邏輯完整的理論體系組成的結合體。它的理論基點是物權行為理論。真正賦予物權公示以法律生命力的則是物權的變動模式。

（一）物權行為理論

對于物權行為概念的定義，并沒有哪一本教材能做出諸如對于所有權那樣的界定，這是因為從物權行為產生之初，學者們對此即報以百家爭鳴的態勢。我們常常會將物權行為、債權行為與負擔行為、處分行為劃上等號，但事實上它們并不是完全相等的。

其中爭議的關鍵在于登記或者交付是否包含于物權行為中，筆者較為贊同王澤鑒先生的見解，即物權行為因物權合意即可成立，而登記與交付只是物權行為生效的要件，就是說將登記與交付作為物權行為的價值評判標準而非事實評判標準。這樣選擇的原因也基于尊重當事人的意思自治，并且在保持交易效率與維護交易安全中尋求利益平衡。

（二）不動產物權變動模式

不動產物權變動模式，指由法律行為引起的不動產物權的得喪變更需要符合何種法定要件方能發生效力的法律規范模式。目前世界上物權公式的模式有兩大類，六小類。在大陸法系有以德國民法典為代表的物權形式主義的公示生效主義；以法國、日本為代表的債權合意的公示對抗主義；以及以奧地利、瑞士為代表的債權形式主義的折衷主義。在英美法系中又有美國法模式與英國法模式。鑒于我國的法學移植是來源于日本而日本又來源于德國，所以我國的物權變動模式主要應借鑒大陸法系。目前，世界上的兩大法系又有了逐漸靠攏趨勢，所以我們在比較外國法的同時，也不應排斥英美法系好的部分。

首先，物權形式主義，是指物權的變動須有以物權變動為內容的物權合意和登記或交付。該主義與德國的物權行為理論密切相關。首先，要最終發生物權變動的效力需三個條件：物權行為、債權行為以及登記或交付。

其次，是債權意思主義。該主義主要以法國為代表，在法國民法典中，其并不承認有物權契約，物權轉移最為主要的根據是債權契約，也不以登記或交付為必要，只要當事人能夠形成物權變動的意思，就能產生物權變動的法律效果，只是未經登記不能對抗善意第三人。

其三，是債權形式主義，也就是折衷主義。該主義是上述兩種主義的中和，該主義是指是物權因法律行為發生變動時，除當事人間須有債權合意外，還需另外踐行登記或交付的法定方式，才能生物權變動的效力。

其四，美國法中，對于不動產物權以登記為公示模式。不動產交易主要通過書面契約，不動產讓與證書的交付，公證人的認證及證書登記四個法律程序來完成。

其五，英國法中，不動產權利的變動需要兩項要件，其一為契約階段的要件；其二為嚴格證書。

（三）不動產登記變動模式

不動產登記是指將不動產物權變動的事實登載于特定國家機關簿冊上的行為。不動產的登記制度所包含的內容主要有申請程序、審查方式、登記簿的編制以及錯誤登記的賠償機制。

對于不動產的登記的效力有登記生效主義以及登記對抗主義。目前，世界各國主要有三種不動產的登記模式、有契據登記制、權利登記制以及托倫斯登記制。

事實上，登記制度的起源就是為了彌補占有制度所不能表征的那些權利，依此原理，在擔保物權，公示只能是生效要件；而在所有權和用益物權，公示則既可以是它們的生效要件也可以是它們的對抗要件。

目前我國的不動產登記制度這塊，是極其的混亂的。究其原因首先就是理論不清，導致實務上所采納的方式各有不同。其二就是司法性質與行政性質不分，執法混亂，國家干預的權利過大。該部分內容會在本文的第三部分所詳細展開。

（四）物權公信原則

物權的公示原則與公信原則往往是聯系在一起的。公信力是公示的一種特別效力，即凡信賴該公示所為的法律行為即產生法律上的效力，縱使這種表征與實質權利不相符合。對于動產來說，占有具有公信力。對于不動產來說，登記具有公信力。

對于動產的公信力的適用主要有以下效力：其一，在非公開交易場所，動產占有公信力受到限制；其二，在公開合法的交易場所，動產的占有人即被絕對地推定為所有權人；其三，遺失或偷到物品的等占有脫離物，其占有被排斥在外；其四，占有公信力原則對惡意交易相對人不適用。對于不動產的登記的公信力的體現就是，在登記發生錯誤時，法律保護善意信賴登記簿的交易相對人。公信力也往往反映在舉證責任上。目前在我國對于物權的公信原則最好的一個反映即為善意取得制度。

三、我國物權公示制度之改善

從目前我國物權登記實務上看，我國還沒有嚴格意義上的物權公示制度。造成這一問題有兩方面的原因：其一，我國的物權公示理論還沒有整體建立起來，對于許多理論只是在實務中默示地承認了，但是還沒有正式地納入到立法之中，導致各地登記作法迥異。我國對于物權公示中各制度的選擇，應該在價值與利益平衡角度做出。

首先，我國該不該承認物權行為理論。正如上文所提到的，物權行為理論是物權公示制度的理論基礎，我們既然需要建立物權公示制度，那必須承認其鼻祖，承認物權行為的獨立性。至于物權行為與債權行為，我們應采納有因性理論并以善意第三人制度保護交易安全。

其次，關于我國物權變動的選擇模式。物權法同債權法很大的不同之處就在于物權法是非常具有本土性的，其不像債權法那么宜于和國際接軌，所以當我們面對物權變動模式選擇時，不能一味地照搬照抄，而是要考慮到法律的本土適應性。筆者認為在尊重個人意思自治與維護市場交易安全的利益平衡中，采納該物權變動模式是符合時宜的。

再次，關于我國不動產登記模式的選擇。我國現行的不動產登記制度，介于托倫斯登記制與權利登記制之間，一方面，登記是不動產權屬變動的生效要件；另一方面，我國實行不動產的登記發證制度。但是目前在我國的實務環境中，其也采納了英美法系的公證制度。根據我國的不動產是采登記生效要件，這也就意味著我國采實質審查模式，該模式是符合當前我國國情的，基于我國的市場經濟目前處于快速發展期，還未到成熟階段，在國人的素質還未達到一定水平的當前，的確需要依靠國家的公權力力量來維護市場的秩序，維護交易的安全。但是當市場逐漸成熟，國民的素質逐步提升時，筆者認為在采納債權形式主義同時，可以兼采形式審查主義。其優點如下：其一，節省登記費用。其二，尊重了當事人在私法領域中的意思自治原則。但是鑒于我國處于市場經濟發展的初期，經濟發展與上層建筑還不能完全匹配，所以不能急于揠苗助長，過猶不及，還是應有國家干預，采納實質審查制度，但是必須控制國家機關的審查范圍，不能將手伸得過長。

最后，有關我國不動產登記性質的探討。不動產登記的性質：公法上行為說，證明行為說，私法行為說。筆者認為判斷不動產登記的性質應該由以下兩個方面來入手：其一，辦理機關的性質。其二，采形式審查主義或是實質審查主義。目前我國不動產登記性質應更加偏向于行政行為。其三，是制定一部統一的不動產登記法以杜絕各地登記制度良莠不齊的混亂狀態。其四，在登記機關設立獨立的賠償基金，而不是通過國家賠償來解決登記錯誤的問題。等各方面條件均成熟后，再將權力由行政機關移向司法機關。

四、結語

物權公示是物權制度中最為核心的一個制度，對于建立物權秩序，進行物權保護，維護交易安全息息相關。物權公示制度涉及社會生活的各個方面，同時又涉及法律的諸多部門，影響甚為重大。

針對目前我國不動產登記制度存在的問題，筆者認為其一，應明確我國的立法理論基礎，承認物權行為的獨立性。其二，盡快建立我國統一的不動產登記法。其三，提高登記機關人員的素質，在登記機關內部設立賠償基金。

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